同一天，三件事同时发生：自然资源部把29个盘活案例摆成一条链，武汉把闲置国资的租期放到20年，潮州把停产28年的造纸厂卖到七成五。城市更新正在从改房子，转向改规则。

板块一 制度与资金：从给钱，到给规则

1. 自然资源部：29个案例，把盘活拆成六个环节

10月17日，光明日报报道自然资源部《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》。文件由部办公厅9月24日印发，六大类、29个案例，覆盖19个省区市。

六类是：规划引领片区统筹、弹性管控便捷许可、多元收储整合提效、功能赋权资产增益、明晰产权激活动能、多措并举路径创新。这六类不是并列的分类，是一条链：先规划，再许可，再收储，再赋权，再确权，最后处理司法与破产这类硬骨头。

数字很硬。无锡扬名空天产业园亩均税收从39万元提到120万元；绍兴绍芯谷把47家化工企业跨县域腾退，引进37家优质企业，组建100亿元城市更新基金，撬动社会投资300亿元；杭州杭钢半山基地投资超百亿元，新增产业空间超23万平方米，亩均产值2500万元；郑州亳都新象年客流480万人次、年销售额4.5亿元；长沙湖南广电“七彩盒子”盘活123亩，显化国有资产1.2亿元，直接避免约1.23亿元土地出让金现金支出；湘潭泰富重工节约土地收储及新建成本约23亿元。

背景是2023年以来在29个省区市部署100个低效用地再开发试点，已形成3批62个案例。“十五五”期间每年推一版。

——案例集真正的价值，不是让人去抄项目，而是把审批的语言翻译成资产的语言。亩均税收、显化国资、避免出让金，这些词才是地方平台公司听得懂的话。

2. 武汉：闲置国资最长租20年，产业地价可打七折

10月15日，武汉市城市更新工作推进会出台《关于支持城市更新的若干政策措施（第四批）》，武汉晚报10月16日刊出要点。这一批打的是三个堵点：国有资产盘活、金融信贷、土地集约利用。

第一个堵点是产权。政策要求各区建立国有低效楼宇动态管理机制，从建筑年代、使用状况、产权、安全等维度做“楼宇体检”，认定后优先纳入城市更新年度计划，享受容积率奖励、土地混合利用、建筑功能转换和资金支持。更关键的是租期：对外出租或委托经营的国有存量资产，租期超过5年的，由主管部门申请、同级财政部门审核、报本级政府审批，最长不超过20年。

第二个堵点是钱。允许以政策性资金作资本金，同步申请配套中长期贷款，构建投贷联动、债贷联动、信用增进的一体化融资体系，支持发行资产证券化产品；引导金融机构匹配更长贷款期限、给予优惠利率，并加快授信审批。

第三个堵点是地。产业项目出让起始价可按不低于基准地价的70%确定；过渡期政策原则上5年，期内不调整土地用途及使用权类型、不变更不动产登记主体；乡村闲置宅基地、住宅、废弃厂房可改造为民宿、文创空间、研学基地。

——20年这个数字，是给运营方算投入回收期的。过去国有物业租5年，谁也不敢投改造；租20年，装修、消防、结构加固才敢上。政策真正松的是时间，不是钱。

3. 黄山屯溪：把异地置换放在试点首位

10月18日，大皖新闻披露黄山市屯溪区人民政府办公室印发《屯溪区城镇老旧小区（危旧房）自主更新实施方案（试行）》。上位依据写得很清楚：中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》、国发〔2026〕12号《城市更新“十五五”规划》、自然资办发〔2025〕226号等。

适用对象划得很窄：2000年及以前建成、国有土地上、非单一产权、多孔板结构、隐患较大、配套不完善，重点锁定1990年及以前。两条路：异地置换，意愿率达到规定要求、且统筹房源范围内有房、经区政府同意即可实施，腾退房屋和原址土地由承接旧房单位统筹利用；原拆原建，限于未列入年度征迁计划、C级或D级危房集中、不具备修缮价值、且具备独立施工条件的小区。

先行试点重点探索异地置换，实行“一小区一方案”；整片老旧小区、城中村实施自主更新的，由区政府“一事一议”。

——把异地置换放在试点首位，等于承认一件事：有些老楼原地重建，账算不过来。多孔板结构、密度高、退距不足，原拆原建的成本摊到每户就是天价。能换地就换地，是务实的退让。

板块二 空间与运营：老厂房要接回产业链

4. 潮州：1957年的造纸厂，签约七成五

潮州潮安区庵埠镇，前身是1957年建厂的潮州市造纸厂，停产28年。10月18日南方+披露，项目“糖果小镇·糖潮引力场”商户签约率已达75%，桔子酒店、哈根达斯、肯德基等品牌集中进场装修，进入开业冲刺。

体量不大：总建筑面积约2万平方米，潮州首个开放式情景街区，集产业选品中心、城市会客厅与街区于一体。手法是“微改造、精提升”，保留工业烟囱并做亮化，成为夜间地标；引入韩江水系，沿庵江溪做亲水步道，形成“建筑可阅读、街巷可漫步、水岸可休憩”的尺度。全面建成后预计超50家品牌入驻。

真正的差异在定位。庵埠是“中国第一食品名镇”，项目以糖果产业选品中心为核心引擎，做的是“产业为商业引流、商业为产业赋能”的闭环，不是又一个餐饮街。

——一个镇级项目敢做“产业选品中心”，说明县域城市更新找对了参照系：不比谁的商业更潮，比谁能把本地产业链接进空间里。这比招几家网红店难，也更抗周期。

5. 贵阳：1378套安置房，一期四栋全封顶

贵阳花溪区清溪路，杨家山城中村改造项目是贵州省重大工程，由中建科技贵州有限公司承建。总安置房面积约23万平方米，13栋住宅及配套，建成后提供1378套住房，满足约3400人回迁。

项目分一期、二期、十亩地三个区域。截至10月16日，一期4栋楼全部封顶，二次结构完成95%，装饰装修完成50%，门窗、砌体、抹灰、机电、外墙穿插施工；二期7栋中5号、8号、9号楼已封顶，其余主体约完成80%；十亩地25号、26号楼主体约完成89%。交付节点分标段：一期及十亩地2026年底，二期2027年5月底。

配套写进了清单：公益性农产品零售网点、文化活动站、老年日间照料、文化图书馆。项目办还开了公众开放日，把街道、社区、安置群众代表请进工地看地下停车场和楼栋进度；社区两委按“人熟、地熟”包保到户，逐户算清拆迁账。

——把“公众开放日”做成制度，比交付时再解释有用得多。安置房的信任不是靠效果图建立的，是靠让回迁户站在自己未来那栋楼下面建立的。

6. 海口：正面清单，把审批变成选择题

海口是全国低效用地再开发试点城市，走的是“全域摸排、一地一策、分类处置、闭环销号”的全链条。10月18日人民网海南频道披露了工具箱细节。

两份文件是支点：《海口市低效用地再开发试点工作实施方案》和《海口市既有建筑物功能转换和混合利用审查工作指引（试行）》。后者的核心是一张正面清单。类型一，商业类建筑局部或整体转为公共服务设施、工业或商业大类下细分类型之间转换，无需再取得规划主管部门意见，可直接办理施工许可、消防审验；类型二，可按原用途、原权利类型使用土地，享受5年过渡期。

地块层面也有样本。汽车南站地块纳入城市更新后，从单一长途客运场站转型为高品质居住社区，配套养老、儿童活动等公共服务设施，补齐片区社区服务短板；“千贝城堡”作为标杆项目，用于示范工业遗存活化、存量用地文旅转型、自主更新改造三条路径。

——正面清单的本质，是把“能不能改”从一道问答题改成一道选择题。市场主体怕的从来不是监管，是不确定性；清单写清楚了，投资测算才敢做。

板块三 里子与安全：看不见的部分最花钱

7. 重庆：数字孪生把管线挖损压降85%

重庆全市已建成综合管廊203公里，中心城区人口密集重点区域“四类管线”数字孪生率达到100%。“数字管线”已赋能全市超6000个工程项目建设，管线第三方挖损事故量下降85%。

机制被概括为“四个一”：一个工作专班、一份《重庆市城市地下管网建设改造工作方案》、一张项目清单、一张重大政策清单。技术路径是体检先行、片区统筹、数字赋能，把各类管线体检数据归集落图，分析风险隐患，再落到片区项目上。到2027年，297个储备项目实行滚动更新、动态调整。

——85%这个降幅，不是挖得少了，是施工前终于知道地下有什么。管网更新最贵的一笔账从来不在管材上，在挖断一根电缆、一根燃气管之后的赔付和停供。

8. 宁夏永宁：修通一段，放行一段

永宁县城地下排水管网更新，南片区施工总体进度90%，北片区85%。南片区沥青面层10月底完工，北片区沥青摊铺预计11月上旬完成。

施工组织是这条新闻的重点。县住建局提前摸排全县道路通行状况，采用分段施工、半幅作业，不全路段封闭，“修通一段、放行一段”。竣工后还要接上运维：跨部门联动，督促运维单位常态化巡检清淤、病害检测，持续推进雨污混接溯源整治，完善排水防涝应急预案，依托管网动态监测预警支撑汛期处置。

——县城的更新水平，往往不取决于投资额，取决于施工组织。同样一条路，全封闭三个月和半幅作业五个月，群众给出的评价是两个极端。

板块四 国际参照：容积率与土地，才是真变量

9. 纽约：1970年代老社区的空地，长出58套产权房

10月14日，纽约州州长霍楚尔宣布布朗克斯Soundview社区Stevenson Square一期建成：两栋四层建筑共58套合作产权住房，隔壁一栋六层建筑提供117套面向62岁以上居民的保障性租赁住房。产权部分投资约5300万美元，均价约20.4万美元，面向收入不超过区域中位数80%的家庭；一居11套、两居31套、三居16套。

钱是拼出来的：州住房与社区再生部1160万美元、纽约市住房保护与发展局约2120万美元、市议员与前任区长等380万美元。建筑全电气化，配太阳能与节能冷暖设备，取得Enterprise Green Communities认证。

更大的盘子在这里：Stevenson Commons建于1970年代，属Mitchell-Lama计划，9栋、948套；Camber Property Group于2017年收购后做总体规划，总投资约10亿美元、分三期，全部建成将新增700套以上可负担住房，配约3万平方英尺社区空间、网球场、步道和感官游乐场，预计2036年完成。设计方WXY在两栋产权房里用单楼梯入户，8个独立楼梯单元，每层平台连两户，取消集中走廊，实现南北双向采光通风。

——一个十亿美元级的社区更新，起点不是拆楼，是把1970年代大草坪上的闲置土地重新确权、重新规划。存量社区更新的第一笔投入，永远是土地怎么用。

10. 首尔：废除35层限高后，两个1983年的小区推到49层

10月15日，首尔市第21次整治项目综合审议委员会有条件通过一批议案，10月16日对外公布。

蚕室宇成4期，1983年竣工，8栋15层555户，重建为7栋、最高49层、828户，含98套公共租赁住房，容积率299.69%。这个项目最初只批到32层，首尔废除住宅“35层规定”后，2025年7月临时业主大会决定推到49层。地块紧邻炭川和调蓄池公园，审议附加条件是滨水景观协调，还要做主要视点的景观模拟。

大峙双龙1期，同为1983年竣工，5栋15层630户，重建为6栋、最高49层、999户，含132套公共租赁住房，容积率299.99%，配首尔型儿童咖啡馆、社区托育中心和幼儿园，并做与良才川连通的绿地和步道。两处合计1827套，比现状的1185套多出642套。

同批还有祭基第6区：2.43万平方米老旧低层住宅区，2009年指定为整治区，户数从423户增至445户，容积率从244.15%提到249.97%，建7栋最高20层。

——首尔这几年做对的一件事，是把限高当变量而不是常量。容积率一旦成为可谈判的工具，财务可行性就能被重新算一遍；财务可行了，公共租赁住房的配建比例才有得谈。

这十条新闻其实在讲同一件事：城市更新的胜负手，正在从“能不能拆”转向“能不能算”。自然资源部把盘活拆成六个环节，武汉把租期放到20年、地价压到七成，黄山承认原地重建算不过账、把异地置换放前面，海口把审批改成正面清单，首尔把限高变成变量。而潮州、贵阳、重庆、永宁这四处，证明规则一松，空间就能自己长出内容和信任。

从争取项目走向设计规则，从改造空间走向经营资产，这正是存量时代城市更新的必由之路。

你所在城市的老厂房、老小区，是已经有人在算运营的账，还是仍在等一个拆字？欢迎在评论区聊聊。