高盛最新研报:未来十年,中国房地产的机会在哪里?

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从现房销售到存量时代，读懂中国房地产的

未来十年

当我们还在讨论房价何时企稳时，国际投行已经开始研究另一个问题：未来十年，中国房地产市场究竟会发生怎样的变化？

2026年10月20日，高盛发布了一份关于中国房地产行业的研究报告：

China Property: 2027 Outlook — Four Key Pivot Points Driving a New Equilibrium Toward 2035。

中文可译为《2027年中国房地产展望：四大关键转折点推动市场迈向2035年新均衡》。这份报告将观察周期延伸至2035年，从住房供应、市场需求、交易结构以及房地产投资等多个角度，对中国房地产未来的发展路径进行了分析。

中国房地产，正在从过去以增量开发为主导的市场，逐渐走向更加重视住房品质、存量流通与长期运营的新阶段。今天，我们就沿着高盛这份研报的思路，看看未来十年的房地产市场，有哪些值得关注的变化。

房地产走向新的供需平衡

过去二十多年，中国房地产市场经历了快速发展。伴随着城镇化推进、人口向城市集中以及居民住房条件不断改善，大量新增住房需求得到释放。

在这个阶段，房地产行业的发展模式具有鲜明的特点：开发企业通过拿地、融资、建设、销售完成资金周转，再将回笼的资金投入新的项目。规模、速度和周转效率，曾经是衡量房地产企业竞争力的重要因素。但随着住房市场逐步成熟，这种发展模式正在发生变化。

1. 高盛为什么关注住房供应？

高盛在最新研报中提出了一个重要判断：未来住房供应的调整，可能早于结构性需求的进一步变化。按照其预测，2028年起，一手住宅市场的可售项目供应可能出现明显收缩，并在随后几年持续减少。

这里需要区分两个概念。一个是市场上已经存在的土地和项目库存。另一个是真正能够完成建设、达到销售条件并进入市场的有效供应。两者并不完全相同。部分项目虽然已经取得土地，但由于开发进度、资金状况或其他因素，未必能够按照原有计划进入市场。与此同时，住房销售制度的变化，也可能影响未来新房的上市节奏。

因此，判断未来市场供需关系，不能只看有多少土地和库存，还需要关注其中有多少能够真正形成有效供应。

2. 房价企稳的逻辑是什么？

高盛预计，随着供应端逐步调整，全国房价可能在2029—2030年趋于稳定。但这并不意味着所有城市、所有房屋都会在同一年出现相同变化。不同城市的人口流动、产业发展、住房存量和改善需求存在差异，市场表现也可能有所不同。

值得注意的是，高盛将上海和深圳未来两年平均销售价格的增长预测，由此前的15%上调至20%。它反映出一个值得关注的方向：在未来的房地产市场中，不同城市之间的供需结构，可能比过去更加重要。

现房销售到“好房子

如果说过去房地产开发强调的是速度和规模，那么未来住房供给的重要关键词，很可能是品质与确定性。近年来，房地产发展新模式持续推进。其中，现房销售制度和“好房子”建设，是两个值得关注的方向。

1. 现房销售改变的不只是交付时间

传统预售模式下，开发商可以在房屋尚未竣工时开展销售，并通过销售回款支持后续建设。而在现房销售模式下，项目需要达到规定的销售条件后，才能向购房者出售。这意味着开发企业的资金周转方式、项目开发周期以及融资安排，都可能发生变化。

从购房者角度来看，现房销售可以让房屋的实际品质、户型空间和交付状态更加直观。从开发企业角度来看，则对资金实力、开发能力和项目管理提出了新的要求。

高盛在研报中，也将销售模式变化视为影响未来住房供应的重要因素。现房销售的意义，不只是让购房者更清楚自己买到了什么，也在于推动房地产开发模式发生变化。当然，现房销售并不意味着房价一定上涨，也不代表所有城市都会同步实施相同的制度。其最终效果，还需要结合各地政策、市场供需和项目实际情况观察。

2. “好房子”将成为新的竞争方向

2025年《政府工作报告》提出：推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

这意味着住房市场的关注点，正在从单纯满足居住数量需求，进一步转向提高住房品质。

对于改善型购房者而言，未来衡量一套房子的标准，可能不再只是地段、面积和价格。户型是否合理、隔音效果如何、公共空间是否舒适、建筑节能水平怎样，以及物业管理能否持续提供良好服务，都将影响居住体验。对于开发企业而言，真正能够满足居民实际需求的产品，也可能形成更强的市场竞争力。

过去，开发企业比拼的是谁能更快完成开发。未来，产品品质和长期居住价值的重要性可能进一步提升。

（实景拍摄）

存量市场的重要性在增加

此次高盛研报还有一个非常值得关注的预测：到2035年，中国二手住宅交易占整体住宅交易市场的比例，可能达到75%左右。

而2026年，这一比例预计约为53%。也就是说，在高盛的预测中，未来十年，二手房可能在住宅交易市场中占据更重要的位置。

为什么会出现这种变化？原因其实并不复杂。经过几十年的发展，中国已经形成了规模庞大的存量住房市场。越来越多家庭已经拥有住房，未来的购房需求，也将不再只是解决首次置业问题。子女教育、改善居住环境、家庭人口变化、工作地点调整、养老需求等，都可能推动已有住房的再次流通。而一套房子从建成到被拆除，可能经历多次交易。

从这个角度看，房地产市场正在从以增量住宅开发为主，逐步转向增量开发和存量流通并重。

高盛预计，2026年至2028年二手住宅年交易面积可能维持在7亿平方米以上，长期则逐渐向6亿平方米左右的水平靠拢。它反映的是整个住宅市场的交易结构正在变化。

对于杭州这样的城市而言，未来二手住宅的流通效率、社区品质、物业服务以及区位配套的重要性，也将进一步凸显。

城市更新，成为未来发展空间

如果说二手房市场解决的是存量住房的流通，那么城市更新关注的，就是已经建成的住宅如何持续改善。

经过几十年的城市建设，中国已经形成了规模庞大的住宅存量。但住宅并不是一次建成，就永远不需要更新。随着使用年限增加，部分住宅会逐步面临建筑设施老化、管线更新、公共空间不足、停车困难以及适老化需求等问题。这些变化，也会带来持续的住房改善需求。

在高盛的长期预测中，未来住房替换需求的重要性可能逐渐提升。报告预计，随着既有住宅拆除重建需求增加，新开工和房地产开发投资可能在2032年前后迎来拐点。

这里需要区分两个概念：城市更新，并不完全等于拆迁重建。它还包括老旧小区改造、既有建筑维护、公共设施升级、住宅功能完善等多种方式。