研报来源｜高盛（中国）证券《2027 Outlook: Four Key Pivot Points Driving a New Equilibrium Towards 2035》（2026年10月20日）

8月28日房地产新政已经施行快两个月的时间，各地的细则也在陆陆续续发布，大家都关心新政下房地产后续的走势到底会怎么样？

高盛在最新研报中，基于8月28日新房销售模式改革、18城库存底层调研、更新的住房需求模型，给出了预测：一方面：有效供给收缩会先于结构性需求下行，支撑房价在2029-2030年企稳，但土地财政持续走弱会限制复苏力度；另一方面：市场交易重心加速切换到二手房；拆迁改造将成为远期需求支柱。

研报主要预测观点：

1、可售库存逐年减少，2028年筑底后逐步反弹，但反弹空间有限；

2、土地财政也会持续走弱，2035年预估仅400亿元（2025年2.4万亿）；

3、新开工也持续减少，预计到2032年受拆迁需求影响，可能触底回升；

4、房屋购买需求持续降低，2030年后逐步企稳，拆迁需求占比持续增加。

01｜2028年：能卖的新房持续减少，停滞库存占比提高

研报参考了18个样本城市的情况，发现将近一半的住宅项目没按计划开工，其中2024年之前拿的地未开工的占总库存超过三分之一。

这些地要么没钱开发，要么地价太高、开工就亏，基本处于"停滞"状态；其中有不少是前几年行业下行期，由地方城投平台"接走的土地。

而新的现房销售模式会进一步放慢这个转化过程——项目最快要主体封顶才能卖，资金要竣工后才能拿回来。

因此，研报预测：一手市场可售项目在2028年明显缩减，一线城市更早，2027年就显现趋势。

📌 柱状代表全国未售住宅库存的总价值——2026年底44万亿、2030年31万亿、2035年只剩18万亿；柱子上的百分比是"停滞"库存的占比，从2026年34%一路涨到2035年的84%。十年后账面上那18万亿，绝大部分是盘不活的，真正能拿出来卖的只有约2.9万亿。

📌 柱状代表停滞库存占该类存货中的比重，从左到右依次是：未开工土地、无规划证在建、无预售证在建，有预售证在建以及产成品。

    占比最高的是未开工土地55%，其次是在建项目32%——也就是说，最容易停滞的就是还没动工的地；整体预估2026年停滞库存占比34%。

    图表提示：目前库存问题不仅仅是“房子建好了卖不出去”（只占10%），更严重的问题在于“大量的资金和资产卡在了拿地不开发、开发不全、手续办不下来”的早期和中期阶段。

02｜土地出让持续下滑，2031年可能进一步加速

新模式下，开发商买地只能用项目赚来的净利润，不能再挪用卖楼花的钱。开发商规模小了，投资预算相应压缩，进而降低政府的卖地收入。

研报指出：当前存量库存还能撑几年（2027-2029年降幅比较缓和），但到2031年前后，能预售的老库存差不多卖完了，买地的钱可能出现断档，土地出让收入加速下滑。

研报预估：300城住宅土地出让金2026年约1.7万亿，到2035年只剩约400亿（注：此口径为300城住宅用地，非全国总卖地收入）；土地出让和地产投资的持续走弱，可能给政府财政收入和宏观总需求带来压力——这也是报告判断这轮价格修复力度可能偏弱的原因之一。

📌 浅蓝柱子是300城住宅土地出让金额，深蓝线是同比增速。2026年之后逐年降低（每年-20%），2031-2032年降幅明显加快（每年约-50%），预计2035年收入仅400亿元。

03｜2032年：新开工和投资触底回升

地卖得少，开工和投资自然跟着收缩。

研报预测：到2031年，新开工面积和房地产开发投资都只剩2026年的一半左右。但随着老旧房子拆迁开始加速（2000年以前盖的房子陆续满40年房龄），拆除重建的需求把新开工和投资重新拉起来，2023年可能出现拐点。

这里有个容易误读的地方：开发端的底部，不是靠买房需求回暖，而是靠拆迁接棒。这是两种完全不同的"回升"。

📌柱状为新开工与地产投资，研报预估2031年前持续下探，2032年跌幅收窄、止跌回升——底部驱动力是拆迁重建，而非需求回暖。

04｜2030年起：结构性需求持续下滑，拆迁成为托底主力

研报认为：城镇化、户籍家庭住房拥有率逐步见顶饱和（约70%/95%），2030年起，刚需+改善需求将进一步下滑，拆迁成为总需求的承接主力，把全国住房总需求托底在每年约8亿平，拆迁占总需求的比例从不足10%升到2035年的40%以上。（报告假设拆迁以原拆原建为主、货币化安置有限）

📌 蓝色为刚需、绿色为改善、深灰为拆迁替换，黑点为房屋整体需求。

研报预估：一方面购房需求持续缩小，从2026年1.3降低为2035年0.8；另一方面刚需与改善持续下行，拆迁替换占比从2025年不足10%升至2035年超40%，成为长期需求的“压舱石”。

📌柱状为住房总存量，折线图为住房供应比率（总存量/总需求）

研报从Housing supply ratio（住房供应比率）指出：中国房地产已经较为充裕（发达国家房地产市场在1.1相对合理），未来的房子不再是“有没有”的问题，而是“好不好”的问题（拼品质、拼改善）

05：量价主线：二手房成主力，2029-2030价格企稳

四个转折点合起来，研报预估房价会面临三段影响：

· 2027-2028年：新房价格每年预估-3%，还在磨底；

· 2029-2030年：价格实现企稳（二手房晚一年）；

· 2031年起：每年温和上涨约3%，其中上海、深圳到2028年底累计涨幅预期上调至20%。

📌蓝线新房，灰色二手房，新房比例预估从2025年51%降低到2035年的25%。

个人感受

这份报告不是简单的看多或看空，叙述了行业换活法的故事：

1. 这份报告的价值，更多在"结构"而不在"数字"。44万亿、400亿这些具体数字依赖的假设很多（停滞比例10%-55%的区间之类），但"按开发状态逐项盘点库存、区分账面库存和有效供给"这个方法，比单一看成交量或价格的视角扎实，值得沿用着观察后续数据。

2. 五到十年的预测，中间的政策变量很大。拆迁安置方式、现房销售推进节奏、行业资金支持力度，任何一项的变化都可能让实际路径偏离这份预测。把2029-2030年企稳当作一个"基准假设"来跟踪，比当作确定结论来使用更合适。

3. 对老百姓而言，数据给出的提示是"选择面"的变化，而不是"涨跌"的信号。新房供给减少意味着可选范围收窄，次新二手房的供给和流动性会相应变化；企稳更可能是"止跌"，而不是"再来一轮上涨"——能涨的，只有供给收缩最狠的少数头部城市。

数据与观点均引自原报告，属机构判断，不构成任何投资、购房建议。