2026年9月，长春房地产市场整体延续“供小于求、以价换量、去库存”的主基调，政策端则呈现“短期促销、中期框架、阶段性支持退出”特征。当月土地市场成交3幅、总建面12.50万㎡、总价约1.58亿元，溢价率0.00%延续全年零溢价；商品住宅成交2104套、成交金额22.03亿元、成交面积24.86万㎡，普通住宅供求比0.63，整体供不应求，成交均价8863元/㎡。

政策层面，9月7日发布购房消费券延续通知与稳定市场措施征求意见稿，供需两端协同发力；9月30日起取消公积金代际互助提取，阶段性纾困工具进入退出通道。商办市场中办公零供应、商业局部供应，整体仍处存量去化阶段。

总体看，土地市场活跃度处于低位、房企拿地意愿待修复，商品住宅呈现“中小户型短缺、改善型供大于求”的结构性分化，市场以去库存、控风险为主导。数据来源为中国房地产决策咨询系统（CRIC）及市场公开数据。

本月重磅政策

2026年9月，长春房地产政策呈“短期促销、中期框架、阶段性支持退出”特征，整体呈现“促消费、稳预期、防风险”特点，供需两端协同发力，政策导向趋于精准化与常态化。

政策要点方面：一是9月7日发布《关于延续发放2026年春秋季商品房促销月购房消费券的通知》，直接刺激需求端；二是同日发布《关于稳定房地产市场若干措施的通知（征求意见稿）》，反馈截止9月28日，涵盖土地、信贷、财税、更新及监管，并提出分期缴纳土地价款、优化容积率计算、支持特定改造和保障性租赁住房及城市更新项目，从供给侧优化要素与制度；三是9月30日起取消代际互助提取住房公积金政策，体现阶段性政策退出。

政策概览与展望：购房消费券延续发放直接刺激需求，稳定市场措施征求意见从供给侧优化要素与制度，公积金代际互助取消则体现阶段性政策退出。整体上，本月政策信号密度较高，但正式落地内容有限。后续需密切关注稳定市场措施征求意见稿的正式发布及细则，以及购房消费券实际发放效果；公积金政策调整或预示阶段性支持逐步退出，未来政策重心或转向长效机制与城市更新，促进市场平稳健康发展。

整体市场分析

2026年9月长春土地成交3幅、总建面124991㎡、总价15811.15万元，溢价率0.00%，延续全年零溢价状态。土地市场纯住宅成交总建109514㎡，占比87.6%，楼板价1267元/㎡；商住供应184461㎡但零成交；商办供应283848㎡、成交15477㎡，宅地偏好明显、商办供给高于成交。

商品住宅成交2104套、成交金额220333.18万元、成交面积24.86万㎡。其中普通住宅成交2087套、成交面积24.32万㎡、均价8841元/㎡，供求比0.63，供应明显不足；别墅零供应、成交17套、均价9843元/㎡，以存量去化为主。整体成交均价8863元/㎡，普通住宅为绝对主力，市场呈供不应求态势。

一、　土地市场

1.1　招拍挂土地量价

整体概况：2026年9月长春招拍挂土地供应幅数6幅、成交幅数3幅、成交总建面积124991㎡、成交总价15811.15万元、溢价率0.00%。

2026年9月长春招拍挂土地成交3幅、总建面124991㎡、总价15811.148万元，溢价率0.00%，延续全年零溢价状态。环比看，8月零成交后小幅回升；同比则大幅收缩，2025年9月成交总建面721721㎡、总价381940.8491万元，量价降幅均超80%。供应端9月供应6幅、总建面482866㎡，环比下降34.2%，但成交转化率仅25.9%。

月度走势：2025年11月供应总建面积达峰值约546.7万㎡后大幅回落；成交总建面积在2025年12月达峰值约439.4万㎡后逐步回落，2026年8月无成交；楼板价波动明显，2026年7月达5479元/㎡为区间高点，随后回落，市场供应相对充足但成交节奏放缓。

供求占比：供应端以商办（28.4万㎡）及商住（18.4万㎡）用地为主，纯住宅供应仅1.5万㎡；成交端纯住宅占比最高（10.95万㎡），商办成交1.5万㎡，商住零成交。楼板价方面纯住宅1267元/㎡略高于商办1253元/㎡，商住因无成交楼板价为0，市场成交结构以纯住宅为主导。

分析总结：2025年9月至2026年9月长春招拍挂土地市场呈现“供大于求、价格波动显著”特征。供应端在2025年11月出现546.7万㎡供应高峰后快速收缩，成交端2025年12月达439.4万㎡峰值后持续走低，2026年8月出现零成交。楼板价自2025年9月的5292元/㎡震荡下行至2026年9月的1265元/㎡，累计降幅超76%。2026年9月单月成交15811万元，溢价率维持0.00%，市场整体低位企稳，纯住宅仍为成交主力，商办用地供应占比显著提升但去化承压。

1.2　涉宅用地土地量价

整体概况：2026年9月长春涉宅用地供应幅数3幅、成交幅数1幅、成交总建109514㎡、成交总价13871.748万元、溢价率0.00%。

2026年9月长春涉宅用地成交总建109514㎡、成交总价13871.748万元，同比降82.8%、94.5%；8月零成交，环比由零转增。楼板价1267元/㎡，同比降67.8%，较7月2942元/㎡降56.9%，溢价率0%。供应总建199018㎡，同比增67.4%、环比降3.7%，供应/成交比1.82。商住供应184461㎡、零成交，占92.7%；纯住宅成交109514㎡，超过当期供应14557㎡，成交依赖纯住宅存量去化，新增商住滞销。

月度走势：供应总建在2025年11月出现高位冲量后快速回落，2026年以来保持低位间歇供给；成交总建集中于2025年12月，单月超200万㎡，其余月份多数低位成交；成交楼板价自2026年2月起整体走低，9月降至1267元/㎡，地价趋于理性。

供求占比：2026年9月纯住宅贡献全部成交总建，成交楼板价1267元/㎡；商住用途虽供应184461㎡但无成交，形成“有供无交”状态，商住去化压力需关注。

分析总结：长春涉宅土地市场整体呈现“供应有限、成交波动、价格理性回归”特征。2025年12月形成成交高峰，成交总建超209万㎡、成交总价约68.5亿元，显著高于其他月份。2026年以来供应与成交规模明显收缩，多数月份成交总建低于12万㎡，尤其4月、8月无成交。楼板价从2026年3月的4644元/㎡回落至9月的1267元/㎡，降幅明显。溢价率全年多维持0.00%，企业拿地趋于理性。2026年9月商住用地供应较大但无成交，纯住宅用地为成交主力，短期市场仍以去化、控风险为主导。

1.3　涉宅用地供求明细

2026年9月长春涉宅用地供应3宗、成交1宗，供应端与成交端分化。供应端，宽城火车站板块两宗棚改地块用地面积为9619㎡、8563㎡，容积率3.0、1.7，每亩地价336万元、233万元；朝阳永春板块地块用地面积129670㎡，容积率1.2，每亩地价269万元。成交端，德惠市纯住宅地块用地面积66372㎡，容积率1.7，总建面109514㎡，成交总价13871.748万元，由吉林省宸宇房地产开发有限公司以底价竞得，溢价率0%，楼板价1267元/㎡，每亩地价139万元/亩，无竞价溢价，反映非核心区域土地市场热度偏低；地块为低密纯住宅项目，上述地价指标为后续开发提供成本基准。

结构上，纯住宅成交占比87.6%（109514㎡），楼板价1267元/㎡；商办成交15477㎡，楼板价1253元/㎡；商住供应184461㎡全部滞销。市场呈供过于求、底价成交常态化特征，商住类去化压力突出。与主城口径存在差异，核心棚改地块地价高、体量小，外围及县域地块低价底价成交，区域冷热分化明显。本期榜单仅收录1宗成交、样本有限，单宗成交不足以推断长春全市涉宅用地市场走势。

1.4　涉宅用地区域分析

图 7　涉宅用地区域分析：总体概览、区域供应成交对比与总结

总体概览：供应幅数最多的区域为宽城（2幅）；成交幅数、成交面积、成交金额最多的区域均为朝阳经济开发区与宽城，成交均为0幅、0㎡、0万元（无成交）。

2026年9月长春涉宅用地供应集中在朝阳经济开发区和宽城，合计供应3幅、总建面199018㎡；两区域成交幅数、成交总建、成交总价均为0，溢价率均为0%，市场无实质成交。其中宽城供应2幅、总建面43414㎡，平均单幅21707㎡，以小体量地块为主；朝阳经济开发区供应1幅、总建面155604㎡，为大体量地块，单幅供应建面显著高于宽城。区域供应结构差异明显，供应端有挂牌但成交端完全零成交，反映房企对长春涉宅用地获取意愿低迷，或供应地块条件与当前市场需求匹配不足，土地市场活跃度处于低位，房企拿地意愿亟待修复。

1.5　涉宅用地板块分析

2026年9月，长春招拍挂涉宅用地供应集中在火车站、永春两板块，合计供应3幅、供应总建199018㎡。火车站板块供应2幅、供应总建43414㎡，为供应幅数最高板块；永春板块供应1幅、供应总建155604㎡，占合计78.2%。两板块成交幅数、成交总建、成交总价、楼板价、溢价率均为0，表明当月供应未形成成交，市场呈“有供无成”。整体来看，板块供应结构分化：火车站多幅小体量，永春单幅大体量。

二、　商品房市场

2.1　商品住宅月度供求

整体概况：2026年9月长春商品住宅供应面积15.2619万㎡、供应套数1132套、成交面积24.8597万㎡、成交套数2104套、成交均价8863元/㎡。

2026年9月长春商品住宅供应面积15.26万㎡，成交面积24.86万㎡，供求比0.61，延续供小于求。供应面积环比增长128.3%、同比下跌75.8%；成交面积环比基本持平（-0.3%）、同比下跌59.4%。成交均价8863元/㎡，环比上涨4.1%、同比下跌10.8%。从2025年9月至2026年9月走势看，成交套数在2026年3月冲高至3348套后回落至2000套左右，均价自2026年2月低点7448元/㎡回升后于8500—8900元/㎡区间震荡，价格修复力度有限，市场以去库存为主。

分析总结：2025年9月至2026年9月，长春商品住宅市场整体呈供不应求格局。供应端波动明显，2025年9月供应63.09万㎡后大幅回落，多个月份供求比低于0.5。成交端表现稳健，月均成交面积约24万㎡。成交均价在7448—9935元/㎡区间震荡，2026年9月成交均价8863元/㎡。位于供应低位的月份成交均价普遍偏高，反映核心区域优质项目成交占比提升。

2.2　商品住宅物业类型供求

整体概况：普通住宅供应面积15.2619万㎡、供应1132套、成交24.3243万㎡、2087套、均价8841元/㎡；别墅供应0、成交0.5354万㎡、17套、均价9843元/㎡。

2026年9月长春商品住宅市场整体供不应求，普通住宅供求比0.63，供应明显不足；别墅供应为零。价格方面，普通住宅成交均价8841元/㎡，别墅9843元/㎡，价差约1000元/㎡。普通住宅9月供应面积15.26万㎡，环比上涨128.2%、同比下跌75.7%；成交面积24.32万㎡，环比下跌2.2%、同比下跌59.9%；供应套数1132套、成交套数2087套，短期供不应求。别墅零供应，成交17套、0.54万㎡，环比上涨880.6%（低基数）、同比下跌9.8%。

价格上普通住宅均价8841元/㎡、别墅9843元/㎡，价差较小；但别墅套均价310万元显著高于普通住宅103万元，反映单套面积差异。近13个月数据显示，普通住宅市场存在明显波动周期，2025年9月和2026年3月为成交高峰，别墅供应长期处于低位。整体看，供应端同比明显收缩，普通住宅主导成交，市场呈去库存特征，以刚性及改善型需求为主，普通住宅成交套数占比超99%，呈现极度分化的物业类型结构。

2.3　商品住宅区域供求

整体概况：供应套数、成交套数、供应面积、成交面积最多的区域均为南关（402套、470套、5.2864万㎡、6.0118万㎡）。

2026年9月长春商品住宅供应集中于南关、宽城、高新区、双阳、净月五区，合计供应1132套、15.2619万㎡；全市成交2104套、24.8597万㎡，整体供求比约0.61，呈供不应求。区域分化显著：净月供应74套、成交352套，供求比0.31；南关供应402套、成交470套，供求比0.88；宽城供应268套、成交337套，供求比0.81，需求主导。高新区供应218套、成交202套，供求比1.26；双阳供应170套、成交43套，供求比4.65，供应过剩压力突出。其余区域零供应但仍有成交，以存量去化为主。

分析总结：2026年9月长春商品住宅市场呈“南关独大、整体分化”格局。南关区供应套数402套、成交套数470套，成交面积6.0118万㎡均居首位，成交金额6.63亿元同样领跑。净月区成交活跃但供应偏低，供求比仅0.31；高新区供求比1.26，供应超需求；双阳供求比4.65属典型供过于求。绿园、北湖等核心区域供应为零但成交稳定，反映存量去化为主。整体市场新增供应集中于南关、宽城、高新区、双阳四区，其余12个区域零供应，结构性供需失衡明显，需关注核心区后续供应节奏。

2.4　商品住宅板块供求

2026年9月长春商品住宅新增供应集中，仅临河街、八一水库、铁北、净月大学城、净月公园5个板块有供应，合计13.0698万㎡，临河街以5.2864万㎡居首。成交与供应错位：南部新城成交面积2.9482万㎡居首，净月新城2.2698万㎡次之，但均无新增供应，以存量去化为主；临河街成交230套最多。八一水库、临河街供求比分别为3.06、1.94，短期供大于求；净月公园供求比0.81，供应偏紧。价格梯度明显，净月公园成交均价13634元/㎡居首，最低板块均价仅5141元/㎡，二者比值约2.65倍。整体供应面积占成交面积55.5%，市场呈去库存特征。

2.5　商品住宅面积段供求

整体概况：供应套数最多的面积段为130-150㎡（428套）；成交套数最多为70-90㎡（551套）；供应面积最多为130-150㎡（5.9454万㎡）；成交面积最多为110-130㎡（5.9741万㎡）。

2026年9月长春商品住宅成交呈现“中小户型短缺、改善型供大于求”的结构性分化。70-90㎡成交551套居首，供求比仅0.12，为各面积段最低，供应面积同比由2025年9月的22.0053万㎡收缩至0.5444万㎡，供应缺口突出；90-110㎡、110-130㎡成交分别为404套、501套，供求比均低于0.55，需求稳健。130-150㎡供应面积5.9454万㎡，环比上涨101.2%，供求比1.17，为唯一供过于求的区间，去化压力显现。成交均价随面积增大整体上行，由70-90㎡的5888元/㎡升至150-200㎡的11648元/㎡，200㎡以上回落至11066元/㎡，大面积高总价段价格支撑边际走弱。

分析总结：2026年9月长春商品住宅市场供应集中于130-150㎡（供应面积5.95万㎡、供应套数428套），成交则集中于70-90㎡（成交套数551套）和110-130㎡（成交面积5.97万㎡）。各面积段供求比多数低于1，市场以去化存量为主；中大户型改善型产品供应加大，但成交仍由中小面积段主导。成交均价随面积段扩大而上升，200㎡以上套均价达325万元，70-90㎡套均价49万元，低总价产品流动性更强。

2.6　商品住宅房型分析

整体概况：供应套数、成交套数、供应面积、成交面积最多的房型均为三房（893套、1157套、11.7891万㎡、14.0740万㎡）。

2026年9月长春商品住宅成交以三房为主导，成交1157套、14.074万㎡，供求比0.84，表现相对均衡；二房成交635套，供求比仅0.15，呈供不应求。四房成交267套，成交均价12051元/㎡，为普通住宅中最高，显示改善需求价格承受力较强。五房供求比3.32，供应12套、成交仅4套，去化压力突出。别墅类双拼、叠加、联排均无新增供应，成交均为存量去化。同比看，2025年9月三房成交面积34.0012万㎡，2026年9月降至14.074万㎡，降幅58.6%，市场整体成交规模收缩明显。

分析总结：2026年9月长春商品住宅市场以三房为绝对主力，成交1157套、面积14.07万㎡，供求比0.84，去化良好。二房成交635套，供求比0.15呈供不应求；四房成交267套，供求比0.49承接改善需求；五房供求比3.32供应过剩。成交均价随户型面积提升，四房达12051元/㎡。整体市场三房主导格局稳固，刚需与改善双轮驱动。

2.7　商品住宅房企成交排行榜

2026年9月长春商品住宅房企成交金额TOP10合计约11.34亿元，头部集聚效应显著。长春城顺以20089.97万元居金额榜首，成交均价11605元/㎡；中海、宝裕成交套数均为140套，中海以17864㎡的成交面积高于宝裕14928㎡，列金额第二，但宝裕成交均价10151元/㎡高于中海。价格梯度明显：高新地产仅48套，以12817元/㎡、188.11万元/套为前十最高；大众置业成交173套最多，但成交均价4926元/㎡，以价换量。供应端仅力旺、豪邦有新增，合计供应620套、90360㎡；豪邦成交59套，去化承压。

分析总结：Top10房企合计成交金额约11.34亿元，头部集聚效应显著：长春城顺房产以2.01亿元居首，中海、宝裕紧随其后，前三名贡献超42%的份额。价格维度分化明显，高新地产套均价188.11万元、成交均价12817元/㎡为最高，大众置业套均价仅41.53万元、均价4926元/㎡，产品定位差异突出。供应端看，豪邦、力旺供应面积居前，但成交金额排名相对靠后，显示供应转化效率待提升。整体市场呈现“头部集中、价格分化、供需错位”特征。

三、　商办市场

3.1　办公市场供求分析

整体概况：2026年9月长春办公物业供应面积与套数均为0，成交面积1.8396万㎡、成交258套、成交均价8074元/㎡。

2026年9月长春办公市场供应为0，成交面积1.8396万㎡，环比上涨71.5%、同比上涨57.6%；成交258套，环比上涨60.2%。自7月起连续三个月零供应，市场以存量去化为主。成交均价8074元/㎡，环比下跌2.9%、同比微涨0.6%，呈量升价稳。年内供应集中于3、5、6月，5月供求比4.72、6月3.47，阶段性供过于求；4月成交3.8922万㎡为峰值，均价5359元/㎡，为低价放量。9月套均价58万元/套，环比上涨5.5%、同比上涨11.5%，套均面积扩大。

分析总结：2025年9月至2026年9月，长春办公市场整体供应低迷，13个月中仅4个月有新增供应，且集中在2025年9月、2026年3-6月。成交面积波动较大，2026年4月达3.89万㎡高点，但成交均价低至5359元/㎡；2026年5月供求比高达4.72，去化压力显著。成交均价在5359—9839元/㎡区间宽幅震荡，价格与成交规模呈反向关系，体现以价换量。市场整体处于存量去化阶段，需关注结构性供应风险。

3.2　商业供求分析

整体概况：2026年9月长春商业市场供应面积1.7362万㎡、供应套数114套、成交面积2.1506万㎡、成交套数165套。

2026年9月长春商业市场供应面积1.7362万㎡，环比下降53.6%、同比下降39.9%；成交面积2.1506万㎡，环比增长21.9%、同比下降42.2%。供应套数114套，环比下降60.7%；成交套数165套，环比增长51.4%。供求比由8月2.12回落至0.81，重回供小于求。成交均价7755元/㎡，环比上涨15.1%、同比微涨0.1%；但套均价101万元/套，环比下降7.3%，套均成交面积由161.9㎡降至130.3㎡，显示中小面积商业成交占比上升，均价上涨受成交结构变化推动。整体成交环比修复，同比仍处低位。

分析总结：长春商业物业市场整体呈供小于求态势，多数月份供求比低于1，去库存特征明显。成交面积月度高位达3.72万㎡，供应面积月度峰值达3.74万㎡（2026年8月）。成交均价在6468—8077元/㎡区间波动，2026年5月达高点后回落。2026年8月供应面积和套数均创阶段新高，但成交未同步放大，供求比升至2.12，短期供应压力有所增加。

3.3　商办区域供求

2026年9月长春商办市场办公零供应、商业局部供应。办公供应面积均为0万㎡、供求比均为0，成交集中于绿园（50套、0.65万㎡）、净月（71套、0.37万㎡）、南关（55套、0.33万㎡），均价4700—10320元/㎡。商业供应仅净月、汽贸、宽城；净月供求比9.96，供应1.53万㎡、成交0.15万㎡，去化压力显著；汽贸、宽城供求比0.07、0.24。商业价格分化明显，朝阳均价16990元/㎡，双阳仅1250元/㎡。核心风险为净月商业供应过剩。