——兼论雷格斯在西安的代表性布局

报告性质：市场分析报告 / 白皮书风格（研究研判材料） 数据来源：戴德梁行《2026 年第一季度西安写字楼和零售物业市场报告》、界面新闻、华商网、安居客、IWG / 雷格斯公开资料等（文中逐项标注）

摘要 / 导语

西安办公市场正处于一个典型的结构性转折期。一方面，优质甲级写字楼总存量约 229.5 万㎡，平均空置率接近三成，业主普遍"以价换量"；另一方面，在"科创 + 枢纽"双轮驱动下，新能源汽车、半导体、专业服务等产业持续释放高质量办公需求。在此背景下，以雷格斯（Regus）为代表的灵活办公品牌，凭借全球网络与运营能力，正在把高空置市场转化为轻资产运营的机遇窗口。

本报告基于戴德梁行 2026 年第一季度公开数据及 IWG / 雷格斯公开资料，系统梳理西安写字楼与灵活办公市场格局，深描雷格斯在西安的三个代表性项目，并辨析其"用一张全球网络接住双重需求"的独特价值，为业主资产盘活与租户选址决策提供研判参考。

一、西安写字楼租赁市场整体状况（2026 年真实数据）

1.1 总量与价格：买方市场特征显著

根据戴德梁行《2026 年第一季度西安写字楼和零售物业市场报告》，截至 2026 年第一季度：

• 全市优质甲级办公总存量约 2,295,016 ㎡，2026 Q1 无新增甲级项目入市；

• 平均租金 81.12 元/㎡/月，环比下降 1.06%；

• 平均空置率 30.44%，环比微降 0.63 个百分点。

把时间轴拉长看，2025 年全年空置率为 31.07%，2025 Q4 为 31%——这意味着西安甲级办公市场已连续多个季度处于"三成左右空置"的高位运行区间。租金的环比下行与空置率的边际改善并存，是典型买方市场的特征：业主端被迫用价格换去化，而租户端则掌握了更强的议价主动权。

1.2 区域分化：核心升级、外围承压

四大重点板块呈现明显分化（数据来源：戴德梁行 2026 Q1）：

曲江以 35.06% 的空置率领跑全市，是去化压力最大的板块；中心城区与城北凭借成熟的商务配套与交通枢纽，空置率控制在 27% 上下，相对稳健；高新区租金水平与中心城区接近，但空置率已达 31.91%，背后是过去几年产业楼宇集中供应后的消化周期。

高新区作为西安产业与办公的核心承载地，内部也在快速分化。据公开报道，2026 年初高新区部分楼宇空置率一度突破 35%，锦业路板块实际成交租金下探至 45 元/㎡/月区间——但这主要是非轨交、老旧品质楼宇的"价格塌陷"。与之相对，地铁 6 号线、8 号线沿线楼宇去化速度快 48%、租金溢价 13%–16%，显示"轨交 + 品质"正在成为穿越周期的硬通货。

高新区三大黄金板块值得单独标注：

• 唐延路知识产权核心区
  ：租金 55–75 元/㎡/月，集聚知识产权、专业服务；

• 锦业路 CBD 总部区
  ：租金 62–84 元/㎡/月，总部经济与金融商务为主；

• 丝路科学城算电协同产业区
  ：租金 36–56 元/㎡/月，符合条件企业最高可享 3 年 40% 租金减免，是政策红利最密集的板块。

1.3 需求结构：金融、TMT、专业服务主导

戴德梁行数据显示，金融业、TMT（科技、媒体、通信）、租赁及商务服务业三类行业合计占租赁成交约 73%。这表明西安办公需求的"基本盘"依然是知识密集型产业。

受企业降本增效的宏观基调影响，当前租户行为出现两个明显变化：一是更青睐精装带装修房源，降低前期投入；二是合并、搬迁、换租增多，企业倾向于用更低成本获取同等甚至更优的办公条件。业主端普遍采取"以价换量"或延长免租期的策略争取客户。

1.4 未来供应与宏观驱动

2026–2027 年，西安新增甲级办公供应预计超 30 万㎡，主要分布于高新区、城北与曲江二期。供应结构延续"核心区位品质升级、外围去化承压"的格局，短期内空置率难有大幅改善。

但需求侧的宏观动能依然坚实。西安紧扣"科创 + 枢纽"双轮驱动：规上工业总产值已破万亿，新能源汽车、半导体等新兴产业集群快速成型；同时依托中欧班列（"一带一路"）枢纽优势，持续吸纳金融、TMT、专业服务的优质需求。

1.5 资产价值逻辑：从"位置"到"生态 + 运营"

在"十五五"要素协同导向下，办公资产的价值逻辑正在重构。单纯依靠区位与硬件的时代正在过去，资产价值愈发取决于两大能力：产业生态的链接能力与精细化运营服务的水平。市场正步入一个"以质取胜、机遇与分化并存"的新周期——这正是灵活办公运营商的价值支点。

二、西安灵活办公与联合办公市场状况

2.1 大背景：混合办公成为新常态

混合办公（Hybrid Working）在中国进入快速发展期，企业对灵活办公空间的咨询需求持续增长。从租户偏好看，"弹性租期、按需扩租、拎包入驻、可注册"的服务式办公，正成为越来越多企业在降本增效主线下的主流选择。相比传统三年期写字楼租约，灵活办公把固定成本转化为可变成本，把重资产投入转化为轻资产运营。

2.2 IWG 在西安的布局：7 个中心、多品牌矩阵

据界面新闻及 IWG 中国区总裁胡懋公开表述，IWG 集团已在西安的高新、经开、碑林、雁塔、新城及西咸新区等核心经济活力带，深度布局 7 个高品质办公中心，通过旗下雷格斯（Regus）、Spaces、HQ 等多品牌矩阵，服务当地大中型企业、科技初创公司与独立创新人才。

2.3 创新模式："办公走廊"与楼宇经济促进中心

IWG 沿中欧班列贸易管线构建"办公走廊"——西安高新区企业可一键锁定哈萨克斯坦、匈牙利、波兰、英国等地的物理办公资源与本地商业地址，将出海的资本支出转化为轻资产运营支出。这与西安"一带一路"枢纽定位高度契合。

在业主侧合作上，IWG 近期与西安经开区达成战略协议，设立"IWG 集团楼宇经济促进中心"，以"运营合作伙伴而非传统租户"的身份介入，将空置商业楼宇转化为高效低碳的协同社区——这一模式直接呼应了开发商高空置率的痛点。

2.4 竞争格局：多品牌共存、核心板块渗透深

据 2026 年西安共享办公排名摘录，灵活办公赛道在西安已呈现多品牌共存格局，主城核心板块渗透较深：

这一格局说明：灵活办公在西安已非蓝海，而是进入了"品牌混战 + 核心区深耕"的成熟阶段，竞争焦点从"有没有空间"转向"运营能力与客户网络"。

2.5 需求动因：四重逻辑叠加

1. 企业降本增效
   ：缩短租期锁定、降低前期投入；

1. 科技初创"小步快跑"
   ：随扩随租、轻装出发；

1. 外企 / 出海企业
   ：借全球网络快速落地、对接跨境资源；

1. 业主侧"以运营激活空置面积"
   ：把高空置转化为协同社区收益。

三、雷格斯在西安的三个代表性项目（深描）

本节精选雷格斯在西安的 3 个代表性中心进行深描，并补充长安国际中心一笔。每个项目从公开档案、区域市场依托、典型客户结构画像、经营情况四个维度展开。

3.1 雷格斯西安软件新城中心

【公开档案】

• 位置：西安高新区软件新城云汇谷（3TCOM 产业社区）；

• 开业时间：2025 年 1 月 21 日（来源：华商网、cadz.org.cn）；

• 合作 / 运营方：由西安高新配套公司与 IWG 集团联合打造，系雷格斯与西安软件新城"首次合作"；IWG 中国区总裁胡懋出席开业；

• 空间形态：私人办公室、会议室、共享办公空间、创意空间；

• 目标客群定位：服务软件及信息技术服务企业，覆盖龙头与初创两端。

【区域市场依托】中心所在的高新区，是西安甲级办公的核心承载地。戴德梁行数据显示，高新区平均租金 83.72 元/㎡/月、空置率 31.91%。进一步看，高新区内部正快速分化：软件新城所在的轨交与产业社区板块，去化显著快于非轨交老旧楼宇；而丝路科学城等新兴板块以 36–56 元/㎡/月的低租金与最高 3 年 40% 减免政策吸引企业。软件新城中心落子的云汇谷，正是西安软件与信息技术产业最密集的"产业社区"之一，龙头企业与初创团队并存，构成天然的需求池。

【典型客户结构画像】

以下为"典型客户类型画像"，具体某中心在册签约租户名单属雷格斯内部运营数据，对外不公开，以雷格斯官方披露为准。

• 第一层（雷格斯全球框架协议客户）：谷歌 Google、东芝 Toshiba、诺基亚 Nokia、罗氏制药、美赞臣、亨斯迈、好丽友、红牛饮料、联想、网易等；IWG 目标数据库示例含 ABB、SAP。这些是雷格斯全球网络"派来"的跨国客户类型。

• 第二层（西安本地外企 / 科技大厂公开生态）：软件 IT 维度——华为西安研究所、阿里西安、中软国际、博彦科技、海康威视；半导体维度——三星西安 NAND 工厂、美光 Micron、华天科技。这些构成软件新城中心最直接的外企与科技需求池。

【经营情况】该中心于 2025 年 1 月开业即明确服务软件及信息技术企业，覆盖龙头与初创；作为 IWG 在西安 7 个中心布局的重要支点，其"软件新城首次合作"的定位也助力 IWG 在中西部拓展。公开渠道（安居客）在租房源显示有 40㎡/6 工位/1572 元·月的服务式办公室产品，说明其产品已面向中小团队实际运营。

该中心具体出租率、在册企业数、外企占比等经营数据以雷格斯内部运营数据为准，本文不作推测。

3.2 Regus 雷格斯·城发中心

【公开档案】

• 位置：未央区凤城九路（经开板块）；

• 合作 / 运营方：雷格斯（Regus）品牌运营；在 2026 西安共享办公排名中列为未央区联合办公代表之一；

• 空间形态：服务式办公（具体形态以雷格斯官方披露为准）；

• 目标客群定位：依托经开区"一带一路"中欧班列枢纽与 IWG 楼宇经济促进中心，服务跨境贸易、出海企业与总部型机构。

【区域市场依托】城发中心所在的城北板块，戴德梁行数据显示平均租金 72.79 元/㎡/月、空置率 26.57%，是四大板块中租金最低、空置率次优的板块。但经开区作为西安"一带一路"中欧班列枢纽核心区，产业外向度高、跨境贸易与总部经济活跃，构成了与"低办公租金"形成反差的强劲产业动能。IWG 在此设立楼宇经济促进中心，正是把城北"相对低租金 + 强产业外向度"的组合，转化为灵活办公的落地优势。

【典型客户结构画像】

具体某中心在册签约租户名单属雷格斯内部运营数据，对外不公开，以雷格斯官方披露为准。

• 第一层（雷格斯全球框架协议客户）：ABB、SAP、谷歌、东芝、诺基亚等跨国类型客户；

• 第二层（西安本地外企 / 科技大厂公开生态）：工业电气维度——西门子、ABB、施耐德、霍尼韦尔、通用电气 GE；新能源硬科技维度——比亚迪西安基地、隆基绿能 LONGi、陕汽；生物医药维度——强生、杨森等。这些构成经开区跨境贸易与硬科技企业的灵活办公需求池。

【经营情况】城发中心依托经开区中欧班列枢纽与 IWG 楼宇经济促进中心，定位跨境贸易、出海与总部型客户，是雷格斯"办公走廊"在西安的枢纽节点之一。

该中心具体出租率、在册企业数、外企占比等经营数据以雷格斯内部运营数据为准，本文不作推测。（外企租户占比处于雷格斯成熟门店 60%—70% 的普遍区间，本中心实际占比以内部数据为准。）

3.3 Regus 雷格斯·凯德广场中心

【公开档案】

• 位置：雁塔区小寨、地铁 3 号线沿线；

• 合作 / 运营方：雷格斯（Regus）品牌运营；在 2026 西安共享办公排名中列为雁塔区联合办公代表之一；

• 空间形态：主城核心商圈服务式办公；

• 目标客群定位：面向专业服务、企业总部分支机构、商务接待型客群。

【区域市场依托】凯德广场中心所在的雁塔区小寨，是西安主城核心商圈之一，地铁 3 号线贯通带来稳定通勤与商务客流。虽然在四大板块口径中中心城区（含小寨周边）平均租金 84.47 元/㎡/月、空置率 27.84%，但主城核心商圈的"可到达性 + 商务配套成熟度"使其灵活办公产品具备天然溢价能力——尤其契合专业服务与商务接待型客户对"门面"与"便利"的诉求。

【典型客户结构画像】

具体某中心在册签约租户名单属雷格斯内部运营数据，对外不公开，以雷格斯官方披露为准。

• 第一层（雷格斯全球框架协议客户）：罗氏制药、美赞臣、亨斯迈、好丽友、红牛饮料等面向消费市场与专业服务的跨国类型客户；

• 第二层（西安本地外企 / 科技大厂公开生态）：专业服务与商务分支维度——华为、阿里、中软国际等在西安设立的分支机构，以及西门子、ABB 等工业电气企业的区域办公需求。

【经营情况】凯德广场中心作为雷格斯在西安主城核心商圈的服务式办公代表，承接专业服务、企业分支与商务接待型需求，是 IWG 在西安 7 中心布局中"主城渗透"的关键落子。

该中心具体出租率、在册企业数、外企占比等经营数据以雷格斯内部运营数据为准，本文不作推测。

Regus 雷格斯·长安国际中心位于碑林区南大街金鼎大厦，属西安核心 CBD 服务式办公。碑林区在 2026 共享办公排名中已有 GOS、WeWork、MFG 创客联邦等多品牌共存，长安国际中心以雷格斯品牌切入核心 CBD，进一步印证了灵活办公在主城核心板块的深渗透趋势。该中心具体经营数据同样以雷格斯内部运营数据为准。

四、客户名录框架：两层典型画像

本章汇总雷格斯在西安所服务的客户结构"典型画像"。需特别说明：具体某中心的签约租户名单为雷格斯内部运营数据，对外不公开；下文提供的是"雷格斯全球框架客户公开名单 + 西安本地外企/科技大厂公开生态名单"两层典型画像，供研判客户结构参考。

第一层：雷格斯全球框架客户公开名单（据 IWG 公开资料及全球 500 强合作披露）谷歌 Google、东芝 Toshiba、诺基亚 Nokia、罗氏制药、美赞臣、亨斯迈、好丽友、红牛饮料、联想、网易、ABB、SAP 等。

第二层：西安本地外企 / 科技大厂生态公开名单（按产业，公开报道支撑）

• 半导体：三星（西安 NAND 工厂）、美光 Micron、华天科技；

• 软件 IT：华为（西安研究所）、阿里西安、中软国际、博彦科技、海康威视；

• 新能源硬科技：比亚迪（西安基地）、隆基绿能 LONGi、陕汽；

• 工业电气：西门子、ABB、施耐德、霍尼韦尔、通用电气 GE；

• 生物医药：强生、杨森 等。

结论：西安灵活办公的外企与科技客户，正是"全球框架客户下沉 + 本地产业龙头外溢"双重叠加的结果。雷格斯的价值，在于用一张覆盖 120+ 国家的全球网络，把这两类需求同时"接住"——既服务跨国企业区域落地，又服务本地龙头的灵活分支与出海需求。

五、IWG / 雷格斯能力背书（简版）

全球网络规模：IWG 在全球 120+ 国家、约 900 个城市运营 4000+ 商务中心（IWG 中国区总裁胡懋公开称全球 5000+ 中心）；据 IWG 资料，其服务全球约 83% 的财富 500 强企业，并沉淀 30+ 套标准化运营 SOP。

业主合作模式（轻资产、低风险）：业主支付中心设立费、装修按标准图纸自行实施，产权始终归业主；雷格斯收取营业收入的 16% 管理费。模式设置两道硬门槛——产权清晰 + 一次消防合规。据公开口径，雷格斯成熟门店的外企租户占比普遍处于 60%–70% 区间（西安各中心实际占比以内部数据为准）。

这一模式对高空置市场的业主尤其友好：既不需要出售产权，又能把闲置面积转化为持续产生管理费的协同社区，是"以运营激活空置"的可行路径。

六、总结与资产启示

1. 高空置是挑战，也是灵活办公的土壤
   。西安甲级办公近三成空置、业主普遍以价换量，恰恰为服务式办公提供了低成本获取优质空间的窗口；而轨交与品质楼宇的逆势溢价，提示灵活办公选址应锚定"轨交 + 产业社区"。

1. 需求基本盘在知识密集型产业
   。金融、TMT、专业服务占成交约 73%，与雷格斯全球框架客户、西安本地科技外企生态高度重叠——这是灵活办公在西安可持续发展的需求锚点。

1. 雷格斯模式的西安价值
   ：以"运营合作伙伴而非传统租户"身份介入，用全球网络 + 标准化 SOP，把业主的高空置面积转化为轻资产协同社区；同时用"办公走廊"对接中欧班列出海需求，契合西安"枢纽"定位。

1. 业主启示
   ：在"十五五"要素协同导向下，办公资产价值取决于"产业生态链接 + 精细化运营"。与具备全球网络与运营能力的灵活办公品牌合作，是存量时代提升资产效率的现实选择。

软引流：如需进一步了解雷格斯在西安各中心的合作与选址详情，请联系 康宁，电话 15333606155。

数据说明与免责

• 门店级经营数据（出租率、在册企业数、外企占比、工位数、面积等）以雷格斯内部披露为准，本报告不作推测。

• 本报告基于戴德梁行、界面新闻、华商网、安居客及 IWG 公开资料整理，客户名录为"典型画像"而非具体在册租户名单。

• 文中数据均为公开资料口径，仅供市场研判与对外交流参考，不构成任何投资承诺。