一、青岛写字楼租赁市场整体状况

本节采用两套口径并行：以戴德梁行《2026 年上半年青岛写字楼和零售物业市场报告》的"优质甲级写字楼"为主口径，以 dcbbs 青岛商办监测季报（2026 Q1）"全市甲乙级写字楼"为辅助口径，两者统计范围不同，引用时须区分。

1.1 优质甲级写字楼市场（戴德梁行 H1，主口径）

• 总存量：约 183.6 万㎡
• 新增供应：2026 H1 无新项目入市
• 平均租金：86.13 元/㎡·月（上半年同比下降约 5.9%）
• 季度净吸纳量：约 11,818.67 ㎡
• 空置率：23.5%（环比微降）

优质甲级市场呈现"量价齐弱、空置高位"的特征，但净吸纳转正、空置环比微降，显示核心资产去化仍在缓慢推进。

1.2 全市写字楼口径（dcbbs 商办监测，2026 Q1，含甲乙级，辅助口径）

• 平均租金：约 62.58 元/㎡·月（环比下跌 2.42%）
• 甲级写字楼空置率：约 30.15%（Q1）
• 净吸纳：13,200 ㎡

两口径差异来自统计范围（优质甲级 vs 全部甲乙级）：全市口径覆盖更广、租金中枢更低、空置更高，符合青岛存量市场"非核心资产承压更重"的普遍规律。

1.3 区域分布（dcbbs 2026 Q1 商务区建筑面积）

市南以 125.8 万㎡ 甲级体量稳居核心，承载全市主要商务与金融活动；崂山租金最高（74.94 元/㎡·月），反映其金融与总部经济集聚度；市北以大体量、相对低租金承接外溢与成长型企业。

1.4 未来供应

2026 H2 预计新增优质写字楼供应约 23.3 万㎡。在需求尚未显著放量的情况下，新增供应将阶段性推高空置率至阶段性高点，租金持续承压。

1.5 需求结构

戴德梁行指出，物流与运输类企业租赁决策明确、金融类企业（尤其是险资）需求持续释放、中小企业租赁意愿偏弱。中指研究院《2026 上半年中国写字楼租金指数研究报告》显示，2026 上半年租赁案例行业分布为：TMT 占 33%、金融业 24%、商务服务业 11%（合计近七成）。

大宗租赁成交案例（2025Q4–2026Q1）集中在物流/航运、律所、国企、金融：

• 海天中心：某大型律所 5,000 ㎡、某物流公司 3,300 ㎡
• 海信大厦：物流 2,070 ㎡
• 青岛国际航运中心：国企 2,000 ㎡
• 中海大厦：互联网公司 1,800 ㎡

可见青岛写字楼需求呈现"外向型产业（物流/航运）与金融/专业服务双轮驱动、中小企业审慎"的结构特征。

1.6 宏观与资产逻辑

青岛是山东经济中心、山东半岛蓝色经济区龙头、沿黄流域最具吸引力城市之一；拥有国际性海港与区域性枢纽空港，系国家首批沿海开放城市；产业结构涵盖大数据、高新技术产业化基地、国际汽车城等。市场已告别规模扩张，进入"存量优化、需求升级、运营革新"的结构性调整周期，"品质与服务成为关键"。

二、灵活办公与联合办公市场状况

2.1 大背景

混合办公在中国快速发展，企业偏好"弹性租期、按需扩租、拎包入驻、可注册"的服务式办公。在青岛租金下行、空置承压背景下，灵活办公将固定成本转化为可变成本、降低前期投入的价值更为突出。

2.2 雷格斯在青岛的布局（公开可查中心）

雷格斯在青岛核心商务带（市南/市北）已形成多中心覆盖：

1. 中海大厦中心
   （市北，山东路及延吉路交汇处，2014 年开业，山东省首个雷格斯中心）
2. 香格里拉中心
   （市南区香港中路 9 号，香格里拉办公大楼 13 层，金融区核心地标）
3. 海天中心
   （市南区香港西路 48 号，2025 年 6 月雷格斯入驻设新中心，369 米山东第一高楼）
4. 万象城中心（市南区，补充覆盖）

2.3 IWG 中国大势（支撑）

据观点新媒体对 IWG 中国区总裁胡懋的采访：IWG 在中国已基本覆盖约 45 个城市、布局 160+ 办公中心；长远目标 2,500 家；2025 年以来在中国市场签约 50+ 新项目（均为委托管理模式）；在中国落地的品牌有 Regus、Spaces、Signature、HQ 等。委托管理模式（轻资产）正成为 IWG 在华扩张主轴。

2.4 竞争格局与需求动因

青岛灵活办公赛道已有雷格斯等多品牌进入。需求动因有四：①企业降本增效、缩短租期；②科创/外贸初创"小步快跑"；③外企/日韩企业借全球网络落地；④业主侧"以运营激活闲置/低效面积"。

2.5 青岛独有地缘优势

青岛近日韩，韩日企业密集；青岛、天津、连云港均争取中日韩自贸区先行区；系山东半岛蓝色经济区核心；国际海港+枢纽空港，进出口总额常年居前列——构成灵活办公"外向型"需求底色。

三、雷格斯在青岛 3 个代表性项目

说明：以下项目"经营情况"中涉及的具体出租率、在册企业数、外企精准占比、开业时长、面积工位数等门店级经营数据，均属雷格斯内部资料，本文一律不作推测，以雷格斯官方披露为准。

3.1 雷格斯青岛中海大厦中心

• 位置：市北区山东路及延吉路交汇处（近市北区政府）
• 开业时间：2014 年，是山东省首个雷格斯服务式办公中心，标志着雷格斯全面进驻青岛、版图扩至山东半岛
• 运营方：雷格斯（Regus）/ IWG
• 空间形态：服务式办公室、共享办公、会议室、虚拟办公室等标准化产品
• 目标客群：山东半岛成长型企业、外地驻青机构、起步期外向型团队
• 周边：商业/居住/餐饮/酒店/金融/商务配套完善

【区域市场依托】 所在市北中央商务区甲级约 31.86 万㎡，区域租金（全市口径）63.88 元/㎡·月（环比下跌）。市北以大体量、相对低租金承接外溢与成长型企业，与灵活办公"低门槛入驻"定位高度契合。

【典型客户结构画像】

• 第一层（雷格斯全球框架协议客户）：谷歌 Google、东芝 Toshiba、诺基亚 Nokia、罗氏制药、美赞臣、亨斯迈、好丽友、红牛饮料、联想、网易；IWG 目标数据库示例含 ABB、SAP 等——即雷格斯全球网络"派来"的跨国客户类型。
• 第二层（青岛本地公开生态）：海尔、海信总部，中车四方，青岛港及众多国际航运/物流/货代企业，一汽解放青岛，日韩企业驻青机构，华大基因青岛等。公开开业报道中，联想公司鲁东区域总经理作为客户代表发言，称入驻雷格斯青岛中心 3 年、高度认可服务，即公开可查的入驻企业佐证。

【经营情况】 山东省首个中心、2014 年开业、配套完善、承接山东半岛首波灵活办公需求。该中心具体出租率、在册企业数以雷格斯内部运营数据为准；外企租户占比处于雷格斯成熟门店 60%—70% 的普遍区间（本中心实际占比以内部数据为准）。本文不作推测。

3.2 雷格斯青岛香格里拉中心

• 位置：市南区香港中路 9 号，香格里拉办公大楼 13 层
• 运营方：雷格斯（Regus）/ IWG
• 空间形态：商务贵宾室、共享办公、会议室、虚拟办公室等
• 目标客群：全球性金融机构、咨询公司及世界 500 强企业驻青办事处
• 区位：青岛 CBD 核心、金融区中心地带，紧邻政府办公区，集五星级酒店/商场/餐厅于一体，堪称青岛地标

【区域市场依托】 所在市南中央商务区甲级约 125.8 万㎡（全市核心），区域租金（全市口径）68.16 元/㎡·月。市南集聚全市主要金融与总部资源，高端租户密集；同时市南甲级空置压力（全市口径甲级空置约 30.15%）为服务式办公提供充足"拎包入驻"土壤。

【典型客户结构画像】

• 第一层（全球框架客户）：同上（Google、Toshiba、Nokia 等跨国企业类型）。
• 第二层（青岛本地公开生态）：香格里拉中心租户组合含众多世界 500 强企业驻青办事处；结合青岛金融区定位，典型类型含跨国金融/咨询驻青机构、日韩企业办事处、本地龙头（海尔/海信）区域职能团队等。以上为典型客户类型画像，具体在册签约租户名单属雷格斯内部运营数据，对外不公开，以雷格斯官方披露为准。

【经营情况】 公开招租信息显示，该中心服务式办公室"可注册、可分割、最小 5㎡ 起、设施齐备、全球网络接入"，为标准产品事实。位于金融区核心地标、紧邻政府与高端酒店商场，具体出租率、在册企业数、外企占比等经营数据以雷格斯内部运营数据为准，本文不作推测；外企租户占比处于雷格斯成熟门店 60%—70% 普遍区间（本中心实际占比以内部数据为准）。

3.3 雷格斯青岛海天中心

【公开档案】

• 位置：市南区香港西路 48 号
• 开业时间：2025 年 6 月雷格斯入驻设新中心
• 运营方：雷格斯（Regus）/ IWG
• 空间形态：海景私人办公室、会议室等
• 目标客群：世界 500 强、金融巨头、高净值外向型团队
• 区位：海天中心为 369 米山东第一高楼、青岛地标综合体（原老海天大酒店址，2021 投用，Gensler 设计，含瑞吉酒店等），吸引多家世界 500 强及金融巨头入驻

【区域市场依托】 同处市南核心（甲级约 125.8 万㎡），海天中心自身即大宗租赁活跃载体（某大型律所 5,000㎡、某物流公司 3,300㎡ 等成交），显示高端商务需求向地标集聚。市南高租金（68.16 元/㎡·月）环境下，服务式办公以"按工位计费、免装修"降低高端入驻门槛。

【典型客户结构画像】

• 第一层（全球框架客户）：同上跨国企业类型。
• 第二层（青岛本地公开生态）：世界 500 强驻青办事处、金融巨头区域团队、港口航运物流总部职能、日韩跨国分支等。具体某中心在册签约租户名单属雷格斯内部运营数据，对外不公开。

【经营情况】 2025 年 6 月新签、落子山东第一高楼，是雷格斯在青岛的最新旗舰落子，凸显其对中国北方海港门户城市与外向型高端需求的长期信心。该中心具体出租率、在册企业数、外企占比等经营数据以雷格斯内部运营数据为准，本文不作推测。

四、客户名录框架（两层画像）

以下清单均基于公开资料整理，非具体在册租户；具体某中心的签约租户名单为雷格斯内部运营数据，对外不公开。

第一层：雷格斯全球框架客户公开名单 谷歌 Google、东芝 Toshiba、诺基亚 Nokia、罗氏制药、美赞臣、亨斯迈、好丽友、红牛饮料、联想、网易、ABB、SAP 等（据 IWG 公开资料及全球 500 强合作披露）。

第二层：青岛本地外企 / 科技大厂 / 港口物流公开生态名单（按产业，公开报道支撑）

• 家电智造：海尔、海信（均总部青岛）
• 轨道交通：中车四方
• 港口航运物流：青岛港及众多国际航运/物流/货代企业
• 汽车：一汽解放青岛
• 日韩及跨国：日韩企业驻青机构、跨国金融/咨询/世界 500 强驻青办事处
• 生物医药：华大基因青岛

结论：青岛灵活办公的外企与产业客户，是"全球框架客户下沉 + 本地家电/港航/日韩产业龙头外溢 + 中日韩自贸区预期"三重叠加；雷格斯的价值在于用一张覆盖 120+ 国家的全球网络，把这类外向型、高粘性的需求接住。

五、IWG / 雷格斯能力背书（简版）

• 全球网络
  ：120+ 国家、4,000+ 商务中心（约 900 城市）；据 IWG 资料服务全球约 83% 的财富 500 强企业；30+ 套标准化运营 SOP。
• 业主合作模式（轻资产、低风险）
  ：业主支付中心设立费、装修按标准图纸自行实施，产权始终归业主；雷格斯收取营业收入的 16% 管理费；两道硬门槛——产权清晰 + 一次消防合规；成熟门店外企租户占比普遍 60%—70%。
  

六、总结与资产启示

青岛写字楼市场正处于"高供应、高空置、租金下行"的存量调整周期，但外向型产业（港口物流、航运、日韩跨国、金融）需求韧性较强，构成结构性机会。雷格斯以"轻资产委托管理 + 全球网络引流 + 标准化运营 SOP"的模式，恰好匹配两类诉求：

其一，业主侧——以运营激活闲置/低效面积，将固定成本压力转化为可变收益，产权与合规门槛清晰可控； 其二，企业侧——以弹性租期、可注册、拎包入驻，承接青岛外向型、高粘性、小步快跑的客户群体。

在青岛"存量优化、需求升级、运营革新"的窗口期，服务式灵活办公并非传统租赁的替代品，而是存量资产提质增效与外向型产业落地之间的高效接口。雷格斯在青岛的多中心布局（中海大厦—香格里拉—海天中心—万象城），已初步形成核心商务带覆盖网络，其价值将在未来供应释放与自贸区预期兑现中进一步显现。