研报速递 
挖了中海物业的研报，核心看两点：行业整合红利下的双向规模壁垒与财务健康度。
🎯 核心逻辑：物业行业是“大市场、低集中度”刚需赛道（CR5不足30%），政策推动规模化整合。中海物业的壁垒在于双向规模效应——背靠中海地产（关联方在管面积超60%）保障项目稳定，市场化外拓2025上半年同比+25%，在管面积3.8亿平米形成成本摊薄优势。盈利模式呈金字塔结构：基础物业费（占比70%）提供现金流基座，社区增值服务（毛利率超30%）与非住宅业态（政府公建、写字楼）贡献增长增量。
📈 财务亮点：ROE连续5年超30%（2024年33.3%），远超行业优秀线；毛利率16.6%（高于行业平均12%），净利率提升至10.8%，净利增速（19.7%）快于营收（14.3%）。负债结构健康，资产负债率56.9%（低于行业65%），流动比率1.66，货币资金占比48%（58亿）。自由现金流五年均值11.3亿（2024年12.6亿），营收五年复合增速18%（2020年65.9亿→2024年149.2亿），增长依赖面积扩张而非提价，可持续性强。
#中海物业 #段永平 #股票投资 #财报分析 #口袋分析师 #实盘记录 #高股息
🎯 核心逻辑：物业行业是“大市场、低集中度”刚需赛道（CR5不足30%），政策推动规模化整合。中海物业的壁垒在于双向规模效应——背靠中海地产（关联方在管面积超60%）保障项目稳定，市场化外拓2025上半年同比+25%，在管面积3.8亿平米形成成本摊薄优势。盈利模式呈金字塔结构：基础物业费（占比70%）提供现金流基座，社区增值服务（毛利率超30%）与非住宅业态（政府公建、写字楼）贡献增长增量。
📈 财务亮点：ROE连续5年超30%（2024年33.3%），远超行业优秀线；毛利率16.6%（高于行业平均12%），净利率提升至10.8%，净利增速（19.7%）快于营收（14.3%）。负债结构健康，资产负债率56.9%（低于行业65%），流动比率1.66，货币资金占比48%（58亿）。自由现金流五年均值11.3亿（2024年12.6亿），营收五年复合增速18%（2020年65.9亿→2024年149.2亿），增长依赖面积扩张而非提价，可持续性强。
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