多家外资+头部券商共振:楼市拐点指向2027,行情分化将是主旋律历经六年持续调整，国内房地产市场正在迎来一轮机构观点的集中交汇。高盛、摩根士丹利、摩根大通、花旗、中信证券等海内外头部机构，陆续发布研报，将国内楼市企稳的时间窗口，共同锚定在2027年。但这一轮的企稳，绝非普涨行情的重启，机构共识里藏着一条清晰主线：急跌行情或将落幕，市场进入深度分化时代，只有核心城市优质资产，才有望率先走出底部，大量三四线城市仍将承压。一、六年调整走到周期尾部，机构齐看2027企稳
这一轮房地产下行周期，已经持续六年，新房价格连续39个月走弱，市场长期笼罩在悲观预期之中。邢自强在摩根士丹利的判断颇具代表性：对照国际房地产大周期的历史经验，一轮深度调整周期通常持续6至7年，当前国内楼市已经靠近周期尾部。但他同时强调，政策定位是托底而非大水漫灌，低能级城市很难复刻过去的上涨行情。各家机构的时间判断，存在细微差别，但大方向高度一致。高盛的判断相对靠前，认为上海、深圳两座城市会率先突围，有望在2026年底触底，比其他一线、二线城市的复苏节奏提前6至24个月。其模型测算，2025年底至2028年底，沪深房价有望累计上涨约15%，最新观点甚至上调预期，看好深圳房价最高有20%的上涨空间。不过高盛的判断有着极强的限定条件：看好的仅限于主城核心、地铁配套完善、成熟片区的次新住宅，同时它的宏观团队依旧对全国房地产市场保持谨慎，并不看多全国普涨。中信证券则给出了明确的时间节点：预计2027年春节前后，房价有望在较广范围内止跌回升。在中信的逻辑中，本轮供给侧改革是企稳的重要底气，现房销售、封顶预售、资金全额监管等制度落地，从根源上化解了楼盘交付风险，修复购房者的基础信心。但止跌回升不能只靠供给端，还需要需求端政策持续发力，只有供需两端形成合力，成交持续回暖，房价底部才能够稳固。花旗同样偏向谨慎，判断核心城市房价会在2027年逐步企稳。花旗测算，2027、2028年新房成交与新开工规模仍会有约30%的下滑，房企资金回笼周期拉长至1.5–2.5年，盈利普遍收缩8%–17%，因此2026年四季度依旧需要保持审慎，复苏是循序渐进的过程。摩根大通的观点更保守，它认为8·28新政落地之后，2027年房企合同销售规模依旧可能下滑20%–30%，项目回报率显著回落，当前一线城市只是偏软式企稳，复苏的主要支撑来自上海，就连沪深双城，也不能简单打包看多。多家机构的底层逻辑高度相似：长达六七年的深度调整，急跌阶段大概率临近尾声，但复苏不是同步到来，城市能级、地段、产品品质，会成为决定房产后续走势的分水岭。二、市场底层逻辑已经切换：从增量时代迈入存量时代
机构集体看企稳的背后，是楼市底层格局发生根本性转变，二手房交易占比突破50%，标志着国内住房市场正式告别增量开发主导，进入存量竞争阶段。数据显示，2020年全国二手房交易占住房总成交比重仅27%；到2025年，这一比例提升至46%；而2026年前8个月，二手房成交占比已经达到52%，越过50%的临界线。新房不再是市场交易的绝对主力，存量房的流通、置换，成为市场交易的核心。与此同时，土地市场的收缩幅度同样惊人。300城土地销售数据显示，2024年土地成交同比下滑21%，2025年同比下滑10%，机构预测2026年土地成交规模同比下滑30%。土地市场持续萎缩，意味着新房供给的长期收缩，也是供给侧出清的重要信号。存量时代的核心特征，就是资产价值重估。过去普涨时代，只要买房就能实现增值；而存量市场里，房子不再是无差别的资产。地段、配套、物业、产品户型、流通性，都会拉开巨大价差。同一个城市，核心片区和远郊板块，优质次新和老旧房源，后续走势可能完全背离。三、一线核心区率先出现信号：房企与高净值资金用脚投票
在机构还在推演周期拐点的时候，一线核心区域已经出现了实实在在的资金信号，房企拿地、高端楼盘销售，都印证了核心资产的稀缺性。深圳是本轮行情里关注度最高的城市之一。央视财经数据显示，2026年9月深圳二手房成交均价达到52818元/㎡，环比上涨2.5%，是8·28新政落地之后，市场情绪回暖的直观体现。土地市场上，房企敢于在核心地块重金竞价。6月，建发以35.25亿元拿下前海桂湾地块，经过291轮竞价，溢价率高达114%，楼面价9.59万/㎡，地块规划全部为210㎡以上大平层，套均面积约260㎡，总价门槛3000万起，部分房源总价突破4000万。9月，8·28新政落地后的深圳首场土拍，中海拿下福田安托山地块，257轮竞价、25.5亿成交，溢价率125%，实际楼面价突破10.31万/㎡，刷新福田土地价格纪录。即便现房销售新规落地，房企依旧愿意为核心城市稀缺土地支付高溢价，本质是看好核心片区高净值人群的购买力。销售端同样热度鲜明，上海中海云锦华庭最高备案单价达到32.82万/㎡，刷新上海单价纪录；新天地翠湖六期推出108套大平层，首开认购金额接近120亿，单套房源均价过亿。这些案例传递出一个清晰信号：高净值群体并非没有购房能力，而是在风险出清之后，资金更加挑剔，只愿意流向城市核心地段、稀缺、品质过硬、流通性强的优质资产。但这种热度，只集中在金字塔尖的少数标的，不能代表整个城市。即便是深圳、上海，外围远郊、配套薄弱、产品老旧的房源，依旧面临去化压力，价格很难走强。四、分化是长期基调：核心城市有底，多数三四线仍承压
很多人容易产生误读：机构集体看2027企稳，是不是意味着全国房价都要回暖？答案是否定的，几乎所有机构的报告，都反复提示市场分化。房地产的底层矛盾，在不同城市完全不一样。上海、深圳这类一线城市，人口持续流入、优质公共资源稀缺、土地供给严格管控，优质房源供需关系相对健康，具备率先企稳反弹的基础。强二线城市当中，省会、产业强市的核心板块，也会跟随节奏逐步修复。而绝大多数三四线城市，现状是住房供给总量远远大于本地需求，人口持续外流，住房过剩问题突出。这类城市缺少新增需求托底，没有大量高净值资金承接存量房源，即便全国楼市大周期见底，也很难迎来上涨，大概率会长期处于阴跌、横盘、流动性偏弱的状态，很多远郊房源甚至会持续贬值。放在同一个城市内部，分化同样明显。核心主城、地铁沿线、配套成熟、物业优质的次新住宅，流通性更强，价格韧性更好；远郊新区、缺乏配套、户型落后、楼龄老、物业差的房源，哪怕在一线城市，也很难迎来行情，未来出手难度会越来越大。五、理性看待机构预测：它是参考，不是定论
需要客观看待多家机构的一致判断。机构研报是基于当前政策、成交、人口、土地数据构建模型推演出来的预判，属于概率判断，不是必然结果。房地产周期，高度依赖政策落地节奏、居民收入预期、就业环境、购房信心修复速度。如果后续需求端政策持续加码，复苏节奏可能提前；如果居民信心修复不及预期，企稳时间也可能延后。同时，机构的看好，也不等于回到过去闭眼买房的时代。高盛测算沪深几年累计上涨15%，折算年化收益不到5%，收益空间有限，而且仅限核心优质房源，还要承担交易成本、持有成本。对于购房者而言，这一轮周期拐点的启示，不在于“要不要买房”，而在于“买哪里的房”。自住需求可以结合自身需求，在核心城市优质板块择机挑选；投资思路则要彻底转变，放弃普涨幻想，优先关注流动性、配套、稀缺性，避开供给过剩、人口流出的区域。站在六年周期的末尾，楼市正在告别旧时代的增长逻辑。2027年前后，急跌行情大概率收尾，市场不会再是单边下行，但也不会迎来全面牛市。未来的房地产市场，将是一个强分化的存量市场：少数核心城市、少数优质资产守住价值，多数区域的房子，将回归居住属性，价格平稳甚至持续承压。买房前来找我做一次免费咨询，帮你避开所有付费的坑。如果你对买房感到迷茫，欢迎扫码预约咨询，让我们为你的家庭资产保驾护航。
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