研报来源：高盛（中国香港）《Asia in Focus: China: Property Downturn Deeper Than Previously Anticipated, But Its Growth Drag Should Still Ease Gradually in the Years Ahead》，2026.10.25。本文为公开研报解读，观点均引自原报告，不构成投资建议。

最近，高盛发布了一份关于中国地产的宏观研报。报告标题直接点出了当前楼市的「两面性」：地产下行幅度比之前预想的更深，但未来几年它对经济的影响程度会逐步减弱；为了确保财政的可持续，未来几年房产税征收范围可能扩大。

一、行业核心指标降幅超预期，模式转型带来阵痛

先看今年1-9月的三组地产核心数据，呈现明显回落：

（1）卖地收入同比 -28%；（2）新开工面积同比 -25%；（3）房地产开发投资同比 -21%——全部弱于高盛年初的预测。

把时间拉长看，主要指标距离2020-21年的高点，普遍已跌去 60%-90%。

看图要点：灰柱是高盛年初预测，浅蓝柱是1-9月实际值，深蓝柱是最新预测。

看图要点：左一新开工跌幅最深（超过-80%），左二-左四卖地收入、竣工、销售面积在-65%~-70%附近，地产投资接近-60%；相比之下，在建面积和二手房价格跌幅约三成多。多数指标相较峰值的回撤幅度，已经到了六成到九成。

为什么降幅如此明显？研报指出了两个深层原因。

一是「预售」转「现房」的过渡期影响。过去开发商可以通过预售快速回笼资金，现在政策逐步向现房销售倾斜，回款周期被拉长，开发商的现金流也随之收紧；资金受限，自然影响到拿地和开工的节奏。高盛地产团队据此下调了未来十年的大部分指标预测——2025到2035年，新开工再降 30%、竣工再降 46%、地产投资再降 61%、新房销售再降 70%。

二是「停滞」库存的拖累。过去几年部分房企资金承压，一些项目进度放缓，但实际推进困难的项目仍统计在「在建面积」里。研报在测算时对这类「停滞」项目做了修正——这意味着，有效施工量的实际下滑，可能比账面统计更明显。

二、地产对经济的直接与间接影响

高盛认为地产对经济的直接影响，具体反映在五个关联行业：建筑施工、物业服务、上游原材料、交房后的家居消费，以及土地出让相关的财政收入。

五项加总后：研报预估2026年地产对实际GDP增速的直接拖累约1.8个百分点，比2025年的1.7个百分点略深，也高于此前1.5个百分点的预测。原因在于今年施工和投资端的回落幅度超出了预期。

图片来源：Goldman Sachs Global Investment Research。看图要点：彩色堆叠柱是五个渠道各自对增速的贡献，红线是合计。2022年后整体转负，2026年约-1.8个百分点；虚线（预测段）显示拖累逐年变浅，到2030年前后基本归零。

除了直接影响，更值得关注的是「间接影响」：房地产带来的财富效应。

在中国老百姓的家庭资产中，房产占了很大的比重（超过一半）。研报预测：房价每下降1块钱，居民一年的消费大约会相应减少1分钱。单看数字不大，但放到庞大的房地产总市值上，这个影响相当可观。

研报指出：「财富效应」在2023年由正转负，并在2024-2025年达到负向峰值。主因包括：其一、资产预期变化：过去房产是家庭财富的重要支撑，如今随着部分城市房价回调，居民对资产增值的预期发生改变，消费意愿随之降低。其二，交房预期的扰动：部分项目出现的延期交付，影响了购房者对新房市场的信心；居住确定性受到影响时，家庭在大宗消费上的决策会更加谨慎。

看图要点：浅蓝柱是财富效应，深红实线是直接拖累，红虚线是直接、间接两者合计。浅蓝柱在2024-25年达到峰值，约拖累GDP增速0.5到0.8个百分点；红虚线的底部也比只算直接拖累更深。

三、地产对经济的影响正在逐年削减

虽然今年地产对经济的影响有所增加，但研报仍指出：影响程度正在逐步减弱。核心原因在于地产在整个国民经济中的占比在下降。

巅峰期（2010-2021）：房地产及相关产业占中国GDP的比重将近 30%。

2025年：这一比重已经降至 15% 左右。

2030年之后：研报预计将稳定在 8% 左右。

看图要点：深蓝线是地产占GDP比重，2013-14年在近30%的高位，之后一路下行，2025年约15%；虚线右侧为预测段，2030年前后在8%附近筑底走平。

因为占比变小了，即使行业还在调整，对整个宏观大盘的拖累也会越来越弱。研报预计：2027年地产对GDP的直接拖累会缩小到1.3个百分点，而到了2030年，这一拖累将基本消退。

四、结构性影响：城市分化与地方财政压力

研报指出：虽然宏观层面，行业下行对经济整体的影响正在减弱，但微观层面还是会对我们的生活产生较大冲击。

第一，城市间的分化将更加明显。像上海、深圳等库存已经较低的一线城市，房价有望率先企稳甚至回暖；但对于全国大部分库存量较大的低线城市，房价在未来几年可能仍面临下行压力。「核心城市回暖」与「低线城市承压」将同时存在。

第二，地方财政面临持续压力。基于开发商的现金流测算，高盛预计从2025到2035年，住宅土地出让量将大幅收缩超过90%。

土地出让收入持续下降，地方财政如何平衡？研报预测：为了弥补缺口，房产税的扩大征收，可能会在「十五五」末期或「十六五」期间（2031-2035年）逐步推进；具体时机和力度，还要看楼市的恢复情况和整体市场信心。

个人感觉

第一，政策重心转移，地产将回归“普通行业”。

这是整份研报最底层的宏观逻辑。过去，地产占GDP近30%，是经济的“顶梁柱”，所以一遇到下行，政策往往要强力托底。现在占比已经降到15%，2030年还要降到8%。这意味着，国家已经逐渐摆脱了对房地产的路径依赖。未来的政策导向，大概率不会再为了短期的经济数据去“强刺激”楼市，而是把资源更多倾斜给高科技、先进制造和民生消费。房地产，将慢慢从拉动经济的“核心引擎”，变成维持民生稳定的“基本盘”，不管是买房人还是从业者，都要慢慢适应这种“新常态”。

第二，房地产反弹与分化并行，选筹比时机更重要。
研报指出，一方面财富缩水对消费的抑制是真实的。资产价格波动带来的不安全感，比短期的补贴影响更深远；只有当房价预期稳住，居民的消费意愿才会实质性回升。另一方面未来“核心城市回暖”与“低线城市承压”同时存在。未来如果出于投资目的买房，需要把安全边际和城市能级放在首位。

第三，房产税有扩大范围的可能性，但是个“慢变量”。

研报提到，为了弥补地方财政缺口，房产税扩围可能会在2031-2035年间推进。重庆与上海已经推行几年房地产政策，结合个人经历，不必过度恐慌短期落地：

1、研报预测的时间点在“十五五”末期甚至“十六五”，这说明政策层很清楚，必须等楼市彻底企稳、居民收入预期修复后，才会动这块蛋糕。

2、刚需大概率有“免征门槛”：从上海执行标准看（人均60平以上），未来的房产税大概率会设置合理的免征面积，保护基本居住需求，主要针对多套房和高端住宅。

3、重新评估手中资产：如果未来持有房产的“交易成本”和“持有成本”上升，那么持有多套资产（如远郊、老破小）的性价比将降低。优化资产结构，将比盲目囤房更安全。

这几年，无论是普通的买房人还是地产从业者，都切切实实地熬过了一段漫长且艰难的调整期，个中滋味，大家都有深切体会。在中国人的传统观念里，房子不仅是家庭最大的资产，更绑定了教育、户口和那份对“家”的归属感，它有着不可替代的文化与情感属性。正因如此，行业的平稳过渡至关重要。随着房地产占经济中的比重逐步下降，时代的风向已经改变，未来政策端对楼市的“强托底”或“强刺激”预期注定会逐步降低。接受地产回归“普通行业”，是我们不管买房人还是从业者，面向未来必须跨过的一道心理门槛。

本文为公开研报解读，数据引自原报告，观点属机构判断，不构成投资建议。