2021年全国土地出让收入冲到了8.7万亿元的历史高峰，高盛最近发布的研究报告中给出的数据把这个泡沫给戳破了，跌幅接近七成。其实这几年来我在做财政分析的时候看到这样的数据还是会愣一下。

我认为这不是一个数据在下降，而是在过去的二十年里地方政府部门依靠这套完整的规章制度来运作的游戏规则正在崩溃。要看清这根链条是如何被拴上的：地方政府以低价征收土地，再以高价卖出，并将所得的土地出让金用于建设基础设施，新建的地铁和学校又把周围的地价抬高了。

地价涨高了再去用土地作为抵押品向银行贷款，并且用这些贷款来继续进行开发活动。这个循环已经进行了二十年，在这期间把深圳前海、成都天府新区、郑州郑东新区等地方由荒地变成CBD。

问题出在哪？从2023年开始，房地产企业的销售去化速度出现了断崖式的下降，碧桂园、融创等头部房企甚至连拿地的钱都没有凑齐，在土地拍卖市场上冷到了何种程度呢？几个二三线城市土地拍卖了三次都没有人出价。

房企不拿地的话，土地出让金就没有了；土地卖不出去，拿到银行做抵押贷款的道路也被堵死了。一刀切掉的并不是一笔收入，而是一笔收入和另一笔收入。

据某机构预计，在未来十年里，土地出让金下降幅度将会是八成至九成之间。我并不赞同有人认为地方财政还可以支撑下去的观点。房地产对地方经济所起的作用有多大呢？土地出让金占主要部分，开发过程中产生的增值税和企业所得税为第二梯队，而在交易环节中出现的契税、个人所得税则属于第三梯队，而土地抵押所撬动的资金，则是第四梯队。

现在的四个柱子都开始动摇了。

那钱从哪来？目前地方相关单位能够抓捕的对象就只有两种：一种是中央财政补助资金，另一种就是发行地方政府债券。到2025年为止，中央对地方转移支付的资金总量已经超过了十万亿元大关，但是说到底，转移支付就是把东部地区的税收转移到西部来消费掉，并不是凭空产生的钱。

发债呢？要还本付息的话，今天的借款就是明天的责任。贵州独山400亿债务的经验还不足为训吧？这两条路可以争取到一些时间，但是不能代替地方自己造血的能力。

我发现了一个很有趣的现象：合肥把赌注放在了蔚来以及半导体上，并且已经得到了回报；西安市依靠三星、比亚迪等企业的产业集群来稳定税收基础；长沙市工程机械产业集群已经形成了一个完整的产业链条，带动了上下游几十万从业人员的发展。

这些城市在土地出让金减少的情况下仍然能够保持良好的状态，并不是因为运气好，而是早在十年前就已开始布局产业发展。

但是产业代替土地财政存在一个很严重的时滞问题。一块地拍出去之后，几十亿的资金会在一个月之内到达账户；一个企业在签订合同之后再进行生产，并且产生税收，一般需要三到五年的时间。

中间这个窗口期要怎么度过呢？我最害怕的就是那些虽然没有产业支撑、人口却大量外迁的三四线城市。鹤岗房价降到几万元一平米，并非段子，在这样的城市里，鹤岗就是其中的一个缩影。

细细想想，这次洗牌传导链子非常残忍：首先开发商暴雷，然后烂尾楼压到买房人的头上，之后银行对房地产贷款造成的坏账问题，最后地方财政收入表、支出表和债务表都被修改了。评判一座城市的成败，并不是看它签订了多少个招商引资项目，而是要看看当地的企业的经营状况如何、年轻人是否愿意留在这里、地方税收结构中产业税所占的比例是多少。

房地产普遍扩张的时代已经过去。之后并不是所有的城市都会一起上涨或者下跌，有的城市的负责人会提出新的骨骼结构，而有的城市甚至连原来的骨头都已经被抽取走了。你所处的城市是属于哪种类型的呢？