报告性质：市场分析 / 行业研究白皮书
数据基准：2026 年上半年公开披露口径
资料来源：仲量联行（JLL）、高力国际（Colliers）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）、雷格斯及 IWG 公开网点与资料
编制说明：本报告基于公开资料整理，门店级经营数据以雷格斯内部披露为准，不构成投资承诺。

摘要 / 导语

2026 年，北京甲级办公楼市场正处于机构普遍定义的"系统性价格重构与筑底"阶段：平均租金较年初继续下探，空置率维持在 14%—15% 区间，全年新增供应迎来高峰。在需求端谨慎、租期缩短、企业追求"轻资产、低前期投入"的大背景下，服务式办公与灵活办公从可选项逐渐成为核心商务区的结构性补充。

本文以北京写字楼租赁市场的宏观数据为底，梳理灵活办公 / 联合办公的市场逻辑，并聚焦雷格斯（Regus，隶属 IWG 集团）在北京已布局的约 12—13 家商务中心，精选国贸三期中心、金融街卓著中心、中关村欧美汇中心三个代表性项目进行深描，辅以燕莎中心的历史性一笔，呈现"全球框架客户下沉 + 本地产业龙头外溢"双重叠加下的北京客户结构画像，最后从业主侧视角给出资产启示。

一、北京写字楼租赁市场整体状况

1.1 租金水平：进入系统性价格重构期

据仲量联行《2026 年上半年北京房地产市场回顾》（2026-07-09 发布），2026 年第二季度北京甲级办公楼平均租金约为 205 元/㎡·月（与一季度同口径基本持平）；高力国际口径下，2026 年一季度净有效租金约为 212.6 元/㎡·月。不同机构口径差异主要来自"平均租金"与"净有效租金"的统计方法区别，但趋势高度一致——向下。

1.2 空置率：高位企稳，环比微降

• 仲量联行口径：2026 Q2 北京甲级办公楼空置率约 14.7%，环比微降 0.2 个百分点；
• 戴德梁行口径：约 15.32%。

空置率虽仍处历史高位，但环比降幅收窄，显示市场底部特征开始显现。

1.3 租金走势：降幅收窄，预计 2028 年前后触底

• 2026 Q2 平均租金环比下跌 1.9%，降幅较年初明显收窄；
• 机构普遍预计2026 全年平均租金同比下降约 9.7%；
• 仲量联行判断北京办公楼已进入"系统性价格重构 / 筑底"阶段，整体市场有望在 2028 年前后触底，但属于结构性分化，而非全市同步反转。

核心判断：北京办公楼市场不是"全面崩盘"，而是优质资产率先完成调整、低效资产继续出清的差异化筑底过程。

1.4 供应高峰：2026 为供应大年

• 2026 年为北京办公楼供应高峰年，全年预计约 70 万㎡ 新增面积入市；
• 高力国际指出，2026 下半年至 2027 年的约 18 个月供应周期内，新增面积近 150 万㎡，其中 2026 下半年核心市场逾 70 万㎡，约 60 万㎡ 集中在东部片区（CBD / 望京 / 酒仙桥）。

供应集中释放叠加需求谨慎，意味着未来 12—18 个月内，业主端的去化压力仍将维持，尤其东部片区触底时点相对更晚。

1.5 需求结构：小面积、精装、拎包入驻

当前租户需求高度集中于 300–500 ㎡ 精装现房、拎包入驻的小面积区间；大面积成交则多集中于 CBD、丽泽、奥林匹克等核心片区。这一结构变化直接呼应了企业对"短租期、低前期投入、即租即用"的偏好。

1.6 区域分化：东弱西韧，中关村独树一帜

• 东部（CBD、望京、酒仙桥）
  ：未来供应集中、去化周期长，触底时点相对较晚；
• 西部（中关村、金融街）
  ：需求韧性强，租金跌幅已明显收窄；
• 中关村
  ：凭借 AI、人形机器人、量化基金等前沿科创产业，是全市唯一持续释放稳定租赁需求的板块（中关村子市场空置率约 17.4%，虽表面偏高，但去化动能强于多数子市场）；
• 金融街
  ：受国家金融管理中心定位支撑，租金稳定，受周期冲击最小。

1.7 投资市场：稀缺优质资产仍受长线资金青睐

市场虽处调整期，但核心区位与高品质资产持续吸引内资长线资金：

• 鼎好 DH3 由险资基金收购；
• AI 企业智谱以约 3.6 亿元收购中关村软件园钻石大厦作为总部。

两笔交易印证：在普遍审慎的市场中，"稀缺型优质资产"依然具备确定性溢价。

1.8 业主策略：以价换量 + 赋予租户灵活权利

市场进入"价格重构期"，业主被迫采取两类策略：一是以价换量直接下调租金；二是赋予租户提前解约、扩租、优先续租等灵活权利，用条款灵活性对冲租期刚性。部分区位稀缺、品质高的优质楼宇已率先完成调整。

二、北京灵活办公与联合办公市场状况

2.1 大背景：混合办公快速渗透

混合办公（Hybrid Working）在中国进入快速发展期，企业对灵活办公空间的咨询与租赁需求持续增长。北京核心区高租金环境下，服务式办公把"固定成本"转化为"可变成本"、降低前期投入的价值被显著放大——这正是灵活办公在北京而非低租金城市更具生命力的底层逻辑。

企业当前偏好明确：弹性租期、按需扩租、拎包入驻、可注册地址的服务式办公产品。

2.2 雷格斯在北京的布局

据公开网点资料，雷格斯（IWG）在北京已布局 约 12—13 家商务中心，覆盖国贸 CBD、金融街、中关村、燕莎、望京、华贸、丽都等核心商务带，是北京服务式办公市场网点密度最高的品牌之一。

2.3 竞争格局：从"有没有"转向"运营能力 + 客户网络"

北京高端服务式办公第一梯队为雷格斯（Regus）与德事（TEC，如国贸三期德事）；此外还有 WeWork 及若干本土联合办公品牌。竞争焦点已从"有没有空间"转向"运营能力、客户网络与全球可达性"——这正是雷格斯依托 IWG 全球网络的核心优势所在。

2.4 京津冀协同：服务跨区域扩张企业

雷格斯公开倡导"助力企业布局首都经济圈"，依托京滨城际等轨道网络，将北京网点与天津 / 河北联动，服务跨区域扩张的制造、物流与专业服务企业。

2.5 需求动因（结合北京特点）

1. 高租金下企业缩短租期、降低前期投入
   ——服务式办公以"即租即用"消解装修与押金的沉没成本；
2. 科创初创（中关村 AI / 机器人）"小步快跑、随扩随租"
   ——成长型团队对弹性工位的天然需求；
3. 外企 / 跨国总部借全球网络落地、对接国际资源
   ——雷格斯的 IWG 全球会员体系是核心吸附点；
4. 业主侧"以运营激活闲置 / 低效面积"
   ——在供应高峰与高空置背景下，业主有动力引入专业运营商盘活存量。

三、雷格斯在北京 3 个代表性项目（深描）

本章三个项目均选取雷格斯在北京核心商务带的旗舰 / 代表性中心。涉及具体某中心的出租率、在册企业数、外企占比等经营数据，一律以雷格斯内部运营数据为准，本文不作任何推测或编造。

3.1 雷格斯北京国贸三期中心

【公开档案】

• 位置：朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 A 座 15 层；
• 区位：CBD 绝对核心，周边云集世界 500 强中国总部、跨国金融机构、顶尖律所与专业服务机构；
• 运营方：雷格斯（Regus / IWG）；
• 空间形态：坐拥 360° 城市景观的服务式办公中心，提供从灵活工位到完整企业楼层的产品梯度；
• 客群定位：雷格斯在中国布局的旗舰级中心之一，定位服务全球高端企业客户。

【区域市场依托】 所在 CBD 板块为北京甲级办公楼租金高地，但在 2026 年供应高峰（东部约 60 万㎡ 新增集中于 CBD / 望京 / 酒仙桥）与整体价格重构背景下，业主与租户均对"灵活、可退、随扩"的产品更敏感。国贸三期中心用服务式办公的弹性，对冲了核心区高租金与长租约的刚性矛盾。

【典型客户结构画像】

• 第一层（雷格斯全球框架协议客户，公开可查）
  ：谷歌 Google、东芝 Toshiba、诺基亚 Nokia、罗氏制药、美赞臣、亨斯迈、好丽友、红牛饮料、联想、网易；IWG 目标数据库示例含 ABB、SAP。这类客户多为雷格斯全球网络"派来"的跨国企业，落地北京首选其全球协议覆盖的中心。
• 第二层（北京本地外企 / 科技大厂公开生态）
  ：互联网 / AI 领域的百度、字节跳动、京东、美团、小米；金融外企如高盛、摩根士丹利、瑞银、汇丰、花旗等密集分布于 CBD 周边。以上为典型客户类型画像，具体某中心在册签约租户名单属雷格斯内部运营数据，对外不公开。

【经营情况】 该中心依托 CBD 世界 500 强聚集度与雷格斯全球网络，定位高端企业客户，产品涵盖灵活工位、独立办公室、虚拟办公室及会议空间，具备"拎包入驻、租期灵活、含前台接待 / 会议服务 / 全球网络接入"等标准服务式办公特征。该中心具体出租率、在册企业数、外企占比等经营数据以雷格斯内部运营数据为准，本文不作推测；外企租户占比处于雷格斯成熟门店 60%—70% 的普遍区间（本中心实际占比以内部数据为准）。

3.2 雷格斯北京金融街卓著中心

【公开档案】

• 位置：西城区武定侯街 6 号卓著国际金融中心 12 层；
• 区位：地处金融街黄金地段，邻近中国人民银行及众多美、加、欧大型投资银行，周边数百家国内外银行与金融机构，素有"中国的华尔街"之称；
• 运营方：雷格斯（Regus / IWG）；
• 客群定位：金融、监管、专业服务类客户。

【区域市场依托】 金融街受国家金融管理中心定位支撑，是全市租金最稳定、受周期冲击最小的子市场。周边聚集中国人民银行、银保监会、证监会及 1800+ 金融机构总部与分支，以及众多美加欧投资银行。在整体市场下行期，金融街的韧性为服务式办公提供了高质量、高粘性的客群底座。

【典型客户结构画像】

• 第一层（雷格斯全球框架协议客户）
  ：罗氏制药、美赞臣、亨斯迈、好丽友等跨国企业，以及 ABB、SAP 等 IWG 全球合作客户类型，均可能在金融街开展监管对接、资金与专业服务业务。
• 第二层（北京本地公开生态）
  ：金融外企高盛、摩根士丹利、瑞银、汇丰、花旗；监管 / 金融集群——央行 / 银保监会 / 证监会 + 1800+ 金融机构。以上为典型客户类型画像，具体某中心在册签约租户名单属雷格斯内部运营数据，对外不公开。

【经营情况】 该中心紧邻一行一会一局及外资投行集群，定位金融与专业服务类客户，提供可注册地址、私密独立办公室、会议与商务接待等合规友好的服务式产品。该中心具体出租率、在册企业数以雷格斯内部运营数据为准；外企租户占比处于雷格斯成熟门店 60%—70% 的普遍区间（本中心实际占比以内部数据为准）。

3.3 雷格斯北京中关村欧美汇中心

【公开档案】

• 位置：海淀区海淀东三街 2 号欧美汇大厦 7 层；
• 区位：中关村核心（海淀黄庄 / 欧美汇），紧邻 AI、人形机器人、半导体、量化基金等前沿科创产业聚集区；
• 运营方：雷格斯（Regus / IWG）；
• 客群定位：服务科创企业、研发团队与高速成长型公司。

【区域市场依托】 中关村是全市唯一持续释放稳定租赁需求的板块（子市场空置率约 17.4%，但去化动能领先）。AI 企业智谱以约 3.6 亿元收购中关村软件园钻石大厦作总部，印证了"自建总部 + 灵活分支"的并行趋势——科创企业在自建总部之外，仍需要灵活、可随扩的服务式网点承接扩张团队与临时项目组。该中心正契合这一"自建 + 灵活"互补逻辑。

【典型客户结构画像】

• 第一层（雷格斯全球框架协议客户）
  ：联想、网易、ABB、SAP 等科技与工业类全球客户，与中关村产业属性高度契合。
• 第二层（北京本地公开生态）
  ：互联网 / AI——百度、字节跳动、京东、美团、小米、智谱、寒武纪、旷视；半导体 / 硬科技——北方华创、中芯国际（北京）、京东方 BOE、兆易创新。以上为典型客户类型画像，具体某中心在册签约租户名单属雷格斯内部运营数据，对外不公开。

【经营情况】 该中心定位高速成长型科创企业，提供灵活工位、独立研发办公室、会议与路演空间，满足"小步快跑、随扩随租"的团队需求。该中心具体出租率、在册企业数、外企占比等经营数据以雷格斯内部运营数据为准，本文不作推测；外企租户占比处于雷格斯成熟门店 60%—70% 的普遍区间（本中心实际占比以内部数据为准）。

3.4 补充一笔：雷格斯北京燕莎中心

雷格斯北京燕莎中心位于朝阳区亮马桥路 50 号燕莎中心，是 1995 年 IWG 集团进入中国市场的第一个办公中心，地处燕莎—国贸—三元桥涉外商务走廊的核心节点，是跨国公司中国总部早期聚集地，具有标志性历史意义。它既是雷格斯中国布局的"起点"，也见证了北京涉外商务带二十余年的演进。

四、客户名录框架（两层画像）

本章清单均标注"公开资料整理，非具体在册租户"。具体某中心的签约租户名单为雷格斯内部运营数据，对外不公开；下文提供的是"雷格斯全球框架客户公开名单 + 北京本地外企 / 科技大厂公开生态名单"两层典型画像，供研判客户结构参考。

4.1 雷格斯全球框架客户公开名单（第一层）

据 IWG 公开资料及全球 500 强合作披露，雷格斯全球框架协议客户类型包括：谷歌 Google、东芝 Toshiba、诺基亚 Nokia、罗氏制药、美赞臣、亨斯迈、好丽友、红牛饮料、联想、网易、ABB、SAP 等。这类客户借助雷格斯全球网络，可在进入北京时直接落地其协议覆盖的中心。

4.2 北京本地外企 / 科技大厂公开生态名单（第二层，按产业）

以下名单均依据公开报道支撑，按产业归类：

• 互联网 / AI
  ：百度、字节跳动、京东、美团、小米、智谱、寒武纪、旷视；
• 半导体 / 硬科技
  ：北方华创、中芯国际（北京）、京东方 BOE、兆易创新；
• 工业电气外企
  ：西门子、ABB、施耐德、通用电气 GE、霍尼韦尔；
• 汽车
  ：北汽、奔驰（北京）、宝马中国；
• 生物医药外企
  ：诺华、辉瑞、拜耳、默沙东；
• 金融外企
  ：高盛、摩根士丹利、瑞银、汇丰、花旗；
• 监管 / 金融集群
  ：中国人民银行、银保监会、证监会及 1800+ 金融机构总部与分支。

4.3 结论

北京灵活办公的外企与科技客户，是"全球框架客户下沉 + 本地产业龙头 / 总部外溢"双重叠加的结果。北京作为跨国公司中国总部最密集的城市，雷格斯的核心价值在于：用全球网络接住这类高粘性、高履约的外企需求，同时以灵活产品承接本地科创龙头的扩张分支。

五、IWG / 雷格斯 能力背书

5.1 全球网络规模

• 覆盖 120+ 国家、4000+ 商务中心（约 900 城市）；
• 据 IWG 资料，服务全球约 83% 的财富 500 强企业；
• 沉淀 30+ 套标准化运营 SOP，保障跨中心服务一致性。

5.2 业主合作模式（轻资产、低风险）

雷格斯与业主的合作以"轻资产、低风险"为特征：

• 业主支付中心设立费，装修按雷格斯标准图纸自行实施，产权始终归业主；
• 雷格斯收取营业收入的 16% 管理费；
• 两道硬门槛——产权清晰 + 一次消防合规；
• 成熟门店外企租户占比普遍 60%—70%。

该模式对业主的核心价值，是在不转移产权、不背长期租约风险的前提下，由专业运营商激活闲置或低效面积、导入高粘性企业客户。

六、总结与资产启示

6.1 市场判断

北京办公楼市场正处于"系统性价格重构"的中段：租金下行、空置高位、供应集中释放，但已呈现降幅收窄、区域分化（西部韧性强于东部）、优质资产率先调整的底部特征。机构预判 2028 年前后整体触底，但为结构性而非同步反转。

6.2 雷格斯模式在北京的价值

在高租金 + 供应高峰的双重背景下，雷格斯的服务式办公模式对三类主体均有意义：

• 对企业
  ：以可变成本替代固定成本，缩短租期、降低前期投入，对接全球网络；
• 对业主
  ：以专业运营激活闲置 / 低效面积，导入高粘性外企与科技客户，且不转移产权；
• 对区域
  ：在金融街、中关村等韧性板块，与"自建总部"形成"总部 + 灵活分支"的互补生态。

北京作为跨国公司中国总部最密集城市，雷格斯的差异化壁垒在于全球网络 + 运营 SOP + 高粘性外企客户三者叠加——这恰是本土联合办公品牌难以复制的部分。

6.3 软引流

如业主或企业有意进一步了解雷格斯在北京的网点布局、合作模式与选址建议，可联系：