连跌四年62城还在跌,一份研报点名明年春节,房价真要止跌了

房价连跌四年，62城还在跌，但明年春节可能真要止跌了——这次不是中介在喊，是券商和国常会一起说的。

9月29日，中信证券一份研报直接点名2027年春节前后房价将止跌回升。同一天，国常会表态要出台稳定政策。机构和国家队，罕见在同一件事上站到了一起。

你可能觉得房地产已经没救了。但百城新房价格连涨7个月，一线城市环比转正。上海新房连续6个月上涨，每次开盘都有人排队。

另一边，62个城市的二手房还在跌。新房涨、二手跌，到底该信谁？这就是当前楼市最拧巴的地方。

中信证券为什么点明年春节？背后有四个硬逻辑。第一，政策传导需要12到18个月。2008年降息后7个月房价转正，2014年新政后等了15个月。

这一轮的政策底是2026年夯实的。到2027年春节，正好卡在窗口期上。

第二，低基数效应。2025年底到2026年初是房价低点，只要环比不跌了，同比数据自然就好看了。说白了，不是猛涨，是从跌不动变成开始稳。

第三，库存真的在瘦身。8月末商品住宅待售面积同比下降0.5%，6年来首次转负。开发商不拿地不开工，供给端在收缩。

第四，预期在变。觉得房价还会继续跌的人变少了。72城二手房成交量同比涨了19.4%，一线城市网签量连续7个月正增长。

但你要搞清楚：止跌不等于大涨，更不等于所有房子都涨。2027年的真相是结构性分化。

一线强二线可能先稳住，但三四线还在筑底。8月一线城市新房涨了0.1%，三四线还在跌0.2%。百城上涨城市从年初两三个扩到了25个，但70城里仍有53城在跌。

产品也在分化。新规范要求层高3米以上，建安成本每平多了800到2000块，新房越卖越贵。刚需被挤到二手房市场，500万以下房源成交占比快八成。

交易主场也换了。重点城市二手房成交占比到了70%，新房只剩30%。全国62城二手房还在跌，只有上海、扬州、深圳三个城市环比上涨。

说到这，有个数据很关键：租售比。50城平均租售比2.28%，已经高于五年期定存利率1.3%。财政部9月29日出了贴息新政，首套房贷利率最低能到2.05%。

租售比2.28%比房贷利率2.05%高，意味着买房持有成本第一次低于租房。以前算账是租房划算，现在逻辑变了。

别急着冲。还有三座大山。第一，收入预期没回来。居民存款多了7.5万亿，贷款少了3668亿——不是没钱，是不敢借钱。

第二，二手房还在以价换量。一线城市二手房同比跌了7.6%，成交回暖不等于价格回暖。

第三，7.5亿平方米库存集中在三四线。就算全国回暖了，那些地方还得蹲很久。

那明年春节前到底怎么办？刚需自住的话，一线强二线核心区可以择机入场，租购成本已经倒挂了。改善置换要先卖后买，注意节奏。投资就别赌普涨了，盯住租售比超过2.5%的核心资产。

楼市跌了四年，2027年春节可能不是狂欢的起点，但很可能是恐慌的终点。止跌，就是新周期的开始。