房子还押在银行，就改不动。这是过去三年最常见的死结。9月，广东试着把它解开。

板块一 先解钱，再解房

1. 广东：一份《若干措施》，把钱的堵点一个个撬开

9月24日，广东省住房和城乡建设厅就《广东省支持城市更新行动的若干措施（征求意见稿）》公开征求意见。这是9月21日广东五部门《实施方案》之后，配套落地的操作层文件。

审批这条线，先松。明确简化老旧住房“原拆原建”项目报建许可，缩短项目周期。同时推行房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险三项制度，并创新提出历史建筑保护综合保险，让安全隐患能提前预警、常态管养。

钱这条线，是全文重心。财政上，鼓励统筹省级相关专项资金，创新应用“拨改投”方式，用好专项债券项目“自审自发”试点省份优势。税费上，符合国家规定的公益性、基础性城市更新项目免收部分行政事业性收费和政府性基金，不动产首次登记按规定减免交易环节费用；企事业单位转让旧房作为改造安置住房房源、增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；符合条件的城中村改造项目，可免征改造安置住房相关的城镇土地使用税和印花税。

金融上，最狠的一条是“带押改造”——在银行债权不悬空的前提下，允许处于抵押状态的建筑直接更新改造。同时推动资产证券化、不动产投资信托基金、公司信用类债券、城市更新基金、新型政策性金融工具等多元融资，并探索住房公积金贷款支持居民改建费用。

差异化引导这条线更实。支持建立原产权人自主更新、原拆原建的实施机制，配套行政调解、民事诉讼、强制执行等争议处置措施；多幢老旧住房可在原用地权属范围内统一规划、整体报批、分期实施，周边相邻用地可联动改造、用地归宗后统筹建筑规模。拆除重建后，建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位确实达不到现行规范的，经业主依法表决同意，可按不低于现状水平为底线审查审批。自主更新项目还可适度增加建筑面积，优先用于非成套住宅成套化改造和补充公共服务、公共安全、便民商业设施。

还有一条容易被忽略：鼓励以市场化方式盘活行政事业单位和国有企业存量低效闲置资产，探索国企自有资产跨区统筹，支持国企间权益整合归集，实施联合更新、委托更新。

——过去卡在房子押在银行、改不动。“带押改造”四个字，是这份文件里最值钱的一条。但要注意，底线是银行债权不悬空，不是业主说了就算。

2. 杨保军：投资从2.6万亿到3.2万亿，串联要改成并行

9月27日，中国城市规划学会理事长杨保军接受专访，把一个数字摆到了台面上：城市更新投资规模由2023年的2.6万亿元增至2025年的3.2万亿元。

他的判断有两层。一层是周期差异。我国仅用几十年便完成了发达国家上百年的城市化历程，城市发展由增量扩张转向存量更新；与一些发达国家在城市衰退后被动补救不同，我国强调政府积极干预、正确引导，在成熟期就未雨绸缪、适当提前启动。

另一层是结构差异。与发达国家循序渐进的更新范式不同，我国城市更新具有并联式、系统性特征，亟须从串联分步实施转向并行统筹推进，在多元模式并存下构建系统协同的城市更新框架。

路径他给了五条：以“好房子”建设为抓手满足居民多样化高品质生活需要；以老旧小区改造为突破点形成多方协同机制；以存量资产盘活利用为重点推进投建运一体化；以公共空间品质提升为载体统筹环境、需求与经济；以遗产保护与活化为主线，通过文化赋能提升城市活力。

堵点也被点明了。经过多年发展，我国已形成征地—规划—出让—建设—销售的增量开发制度体系。进入城市更新时期，产权复杂化、不确定性增强、投资周期长成为常态，涉及资产权益的平衡与再分配，现有制度调整相对滞后。

他的建议集中在制度侧：加快城市规划、空间管控、不动产登记等相关法律法规修订，稳定市场预期；赋予城市更新规划更大法定权限；打通部门行政壁垒；降低土地、税费、融资等方面制度性成本，通过降低制度性交易成本、增强项目运营收益能力来提升综合效益。最终要理顺政府、居民、市场三方权责，形成有钱出钱、有地出地、有房出房、有政策出政策的多方合作模式。

——增量时代的制度是为一件事设计的，存量时代要同时做四件事。改制度，比改房子难。

3. 轻纺城REIT受理：首单纺织专业市场，满租却要降租

9月24日，华夏凯华封闭式商业不动产证券投资基金获深交所受理，底层资产是广州国际轻纺城AB区。纺织面辅料专业市场，第一次进入公募REITs的申报通道。

规模不大：预计募集12.52亿元，对应资产评估值12.37亿元，2026年、2027年年化净现金流分派率分别为5.78%和5.81%。

资产本身是稀缺的。广州国际轻纺城2005年开业，所在海珠区中大纺织商圈约5平方公里内汇聚59家专业市场，年交易额占全国面辅料交易的三分之一以上，属千亿级规模。但这次入池的AB区只是轻纺城的副楼，只有地上一、二层裙楼，建筑面积1.8万平方米，在整个轻纺城里占比不到一成。面积不大，铺位挤得很满：逾300家纺织面料商户，单户能提供面料款式100至500款、每款颜色100至500个，全场SKU估算超过1000万个。

运营数据几乎是教科书级的。2023年至2025年及2026年一季度，加权平均出租率分别为99.98%、100%、99.32%、99.79%；租金收缴率四个报告期均为100%，应收账款里的租金部分为零；同一租户在同一铺位的平均续租率80.90%，到期新签面积的加权平均去化天数只有7.33天。

但边际在变。续租率从2023至2024年的83.59%降到2025至2026年一季度的69.56%；新签去化天数在2024至2025年一度升到15.51天；租金单价连续三年下行，2026年初运营方还在租约期内主动给租户降了一次租金。原始权益人为凯华（广州）不动产投资有限公司，港澳台法人独资，由1997年在香港成立的凯华集团100%控股。

同一周，商业不动产REITs通道整体提速：长城华能燃煤发电REIT、华夏华润电力燃煤发电REIT、招商资管招商蛇口商业不动产REIT共3单注册生效；国泰海通信义能源、华夏世纪金源、华夏凯华、汇添富顺联4单获深交所受理。此前9月18日，中基协发布《公开募集不动产投资信托基金制度规则汇编》。

——REITs挑资产，不挑故事。满租、零欠租、预收三年，仍要面对租金下行。这才是资产证券化真正的考卷。

4. 北京CBD：地下五层，50万平方米

北京CBD核心区地下公共空间市政交通基础设施项目，9月以来进入装饰装修及机电安装的关键窗口期，锚定2027年6月底竣工。

项目的体量需要说清楚：它集交通、市政、景观及综合防灾功能于一体，位于核心区中央公共绿地及道路下方，南北长约500米、东西宽约600米，共有地下五层，总建筑面积约50万平方米，其中一标段24.69万平方米。

现场节奏是网格化分区、平行作业。500余名建设者多点推进、全域施工，目前二次结构砌筑基本完成，装饰装修大面积展开，机电主管线安装进入收尾阶段，机房设备安装过半。管理上用方案先行、样板引路、BIM赋能：依托模型做管线综合深化，模拟预判重难点，规范管线路由与施工顺序、预留检修空间，再针对预留洞调整、管线密集净高受限等问题快速闭环。

建成之后的作用，是这个片区的地面腾挪空间：优化区域城市空间格局，构建便捷高效的交通网络，完善市政基础设施体系。

——地面上看不到的那五层，才是核心区的承重结构。地上高楼是面子，地下空间是里子，也是更新里最难啃的那块骨头：造价沉、周期长、平时没人夸。

板块二 把钥匙交出去

5. 广州啤酒厂1985：四十年的老厂房，不拆，改醒

9月23日，海珠区琶醍园区的啤酒厂1985开放式商业综合体启幕。前身是珠江啤酒老厂房。

做法上，是保护性活化而非推倒重建。项目坚持“最小干预、最大保留”，以“城市醒域”为核心定位，改造按“酿造之醒、空间之醒、生活之醒”三段理念推进：打破封闭购物中心的边界，用开放式立体街区串联水塔广场、悬浮露台、滨江天台，形成街区漫步—露台社交—天台休闲的多层级滨江体验。

区位给了它底气：一线临江，与珠江新城、海心沙隔江相望，地铁4线4站环绕，有轨电车1号线琶醍站直达。业态围绕琶洲互联网企业聚集、青年客群集中的特点布局，重点引入全国首店、华南首店、区域首店，岩时攀岩华南首店、TREK骑行海珠首店已落地，覆盖运动休闲、全时段餐饮、艺文生活。

——把四十年的工业遗产变成可触摸的活态地标。老厂房更新最难的一步从来不是结构加固，而是找到让它继续赚钱的功能。

6. 鄂州司徒：等了十八年，153户在中秋拿到房号

9月27日，农历八月十七。鄂州市鄂城区凤凰街道牛头山综合开发暨司徒城中村拆迁项目安置房分配，在鄂州剧院一楼大厅举行。153户拆迁安置群众抽签选房。

流程做得很细。房源分布在司徒翰林苑、悦华府两个小区，设65、90、120、140、160平方米五种房型；现场采取“先抽顺序号、后抽房号”的依次方式；分房专项工作组提前制定方案，将房源明细、选房规则、资格名单全部提前公示；全程由公证机构现场公证，安置户代表及纪检、公安人员现场监督，全程录像留痕，现场登记确认、当场公示结果。

真正让人记住这个项目的，是时间。司徒城中村改造项目启动于十八年前，其间因开发建设单位资金原因，安置房建设一度搁置。按照省、市关于整治民生领域信访突出问题的工作部署，鄂城区委、区政府把它列为民生领域“头号工程”，多方协调、接续推动，才走到了分房这一步。

——一个项目拖十八年，多半不是缺地，是缺钱和缺责任主体。把“头号工程”四个字写实，安居梦才不是口号。

7. 邵阳：给老工业城做体检，多了10项特色指标

邵阳连续两年入选全国城市体检样本城市。它的做法和别人不太一样——别的城市查堵查旧，邵阳查的是工业记忆和民生欠账。

具体动作是对全市32处工业遗址开展体检，在国家统一指标基础上，围绕三线建设工业遗存保护利用和社区民生改善两大方向，新增10项贴合老工业基地、历史文化古城的特色指标。一类是三线遗存专属指标：三线建设工业遗存数量、工业遗存改造利用率、需更新改造的老旧厂区空置率。一类是民生指标：已配建社区老年助餐点的社区占比、社区卫生服务站覆盖率、农贸市场覆盖率。

一套指标看历史，一套指标看民生。在这一框架下，老厂房能否改造为社区食堂、空置厂区能否变身托幼中心，被纳入同一张体检表统筹考量。

落地也能看到。2025年，邵阳引入中国城市规划设计研究院作为技术支撑，完成建成区7个街道全域体检报告；2026年推进剩余17个街道、76个社区全覆盖。以双清区毛巾厂、造纸厂、老酒厂等三线老旧厂区为载体，打造体检—诊断—更新—提升样板，完成片区调研、空间梳理与项目策划。

民生这条线更实在。全市累计纳入改造计划的城镇老旧小区2451个，2019年至2025年累计完工2356个，今年又有95个小区进场施工。隆回县的“楼道硬隔离加软服务”改造覆盖82个老旧小区、1000余个单元楼梯间，县级财政全额兜底、群众零负担。双清区液压件厂家属区是始建于上世纪80年代的红砖房，墙面斑驳、管线老化、墙体开裂、屋顶漏水，2025年纳入城市危旧房改造，预计今年10月完工，届时566户居民告别忧居。

资金机制上还有一笔账值得看。7月，邵阳市政府常务会议审议通过9条“半截路”打通建设任务，涵盖居住区配套、校园出行保障、医疗片区提质、政务区域疏堵，覆盖大祥、双清、北塔、经开区，总里程4106.4米，总投资2.1亿余元；中心城区道路按市级70%、区级30%比例分担。其中普爱路、云山路的排水与土石方工程争取到超长期特别国债3526.7万元支持。9条道路计划9月底前开工、12月底前全部竣工通车。

——“无体检不更新”，已经是刚性要求。真正的难点在于：“体检报告”写完之后，谁把它变成施工图，谁把它变成钱。

板块三 国际对照

8. 巴黎蒙帕纳斯：8亿欧元翻新，被业主投掉了

9月23日，蒙帕纳斯大楼的业主大会否决了翻新工程第一期的启动，逾四分之三的业主投下反对票。一个谈了十年的计划，几乎就此放弃。

方案曾经很漂亮：把这座59层、210米的塔楼整体翻新为新玻璃外立面，内外大幅加植绿，16层设花园露台、顶层设农业温室，三层改作酒店，配套新增办公与休闲空间。代价是大规模石棉清除，以及造价翻倍至约8亿欧元。

这是建筑许可11月底到期前的最后一次启动机会。翻新第一期原本要做三件事：石棉清除、内部剥离、外立面部分拆除。

大楼1973年落成，是巴黎市内的最高建筑，也长期被评为巴黎最丑建筑。巴黎人开玩笑说，它拥有“全巴黎最好的视野”——因为塔顶是全城唯一看不到它的地方。今年夏天，大楼还发生过玻璃碎片坠落街面，消防人员出动处置，所幸无人受伤。

产权是问题的核心。业主包括法国多家投资基金与保险公司，此前已在方案和造价问题上持续紧张。包括Xavier Niel在内的四名仍希望推进改造的业主发表联合声明，呼吁全体业主、金融伙伴和公共部门尽快会面。15区区长Philippe Goujon公开表态，不能接受一个花了十年开发的项目被丢弃。巴黎市政府方面希望提出替代方案，避免地块停摆。另一条线上，建筑师Renzo Piano已受命改造塔下购物中心及周边建筑，地方官员希望这个项目不要因塔楼停滞而延后。

——分散产权是城市更新最大的对手。国内讨论业主表决机制时，巴黎给出了一次极端预演：只要有一群人持续说不，8亿欧元也推不动。

9. 柏林：45亿欧元的智慧城区，先修一条停运46年的铁路

柏林的西门子城广场（Siemensstadt Square），73公顷，总投资约45亿欧元，是欧洲当前最大的城市更新项目之一。它做的第一件事，却是修铁路。

西门子铁路（Siemensbahn）4.5公里线路1980年停运，如今全面改建为高容量电气化通勤线，把Jungfernheide站和柏林环线直接接入西门子城广场。工程在KIB Neubau框架下持续至2029年：修复历史高架桥、更换跨施普雷河混凝土桥、新建Wernerwerk、Siemensstadt、Gartenfeld三座全无障碍车站。2029年底投运后，5分钟直达柏林中央车站。

城区本身是一套完整方案。100%步行化、无化石能源社区，2700套可持续住宅，配套公立小学、幼儿园，远期约3.5万个高科技岗位。整个片区由多能微电网供能，整合深层地热热泵、污水余热回收与屋顶光伏，实现运行层面气候中和。数字孪生模型被用来实时优化能源分配、自动垃圾管理与公共广场雨水排放。中央60米高的西门子塔与现代中庭建筑已完成封顶。

——工业遗存更新的高级形态，不是把老厂房改成网红店，而是把一整个老工业区改造成能源自给的城区。顺序也很清楚：铁路先通，人再来。

10. 纽约史坦顿岛：一场2500套的滨水豪赌

9月25日，纽约市议会正式公布史坦顿岛北岸滨水计划（North Shore Waterfront Plan）。

内容是把北岸地区，特别是帝国奥特莱斯（Empire Outlets）和前纽约摩天轮所在地，改造成滨水综合用途社区：最多2500套新住宅，其中部分为可负担住房；同步拓展公共开放空间、增设社区设施、提供多样化零售。愿景由社区驱动，吸纳了超过1000名居民意见，目标是既吸引新居民，又保留史坦顿岛独特的郊区特色。

它不是凭空起意。这项计划建立在2023年由市长亚当斯、纽约市经济发展公司与议员共同推出的史坦顿岛北岸行动计划之上：后者承诺投入4亿美元市政资金，交付2400套新住宅、超过20英亩公共空间，创造7500多个可持续家庭就业岗位，并在30年内产生约38亿美元经济效益。

落地还要走程序。项目需通过统一土地使用审查程序与环境审查，分阶段推进。

——美国的地方更新走的是愿景、审查、分阶段三段路。慢，但每一步都写进程序。速度换不来共识，共识才能换来开工。

结尾

这一天的十条，可以归成三句话。

钱在换算法。广东把“带押改造”写进征求意见稿，试着把抵押中的房子从银行账上解出来；广州国际轻纺城把一栋楼的裙楼装进REITs；公积金、专项债、保险、资产证券化一起上。判断一笔钱能不能进更新，只看它离运营还有多近。

制度在往前挪。杨保军说投资从2.6万亿涨到3.2万亿，但增量时代的制度仍在为“卖房子”设计；邵阳给老工业城加了10项特色指标，把工业记忆和民生欠账放进同一张体检表。更新走到深处，卡住的从来不是技术。

钥匙在往外发。鄂州等了十八年的153户拿到了房号，广州把四十年的啤酒厂变成了江边街区，柏林先修停运46年的铁路、再谈建城区。而巴黎用一场业主投票告诉所有人：8亿欧元，也敌不过分散的产权。

从大拆大建走向留改拆并举，从项目快跑走向制度慢磨，这正是城市更新必须走的路。

你所在的城市，有没有一个项目等了很久还在等？欢迎在评论区说说它的名字。