2026 年8月28日集中落地的8份全国性政策，构建起“销售规则+信贷体系+资本市场”的完整制度框架。住建部等三部委发布完善商品住房销售制度通知，推进现房销售制，将预售门槛提至主体结构封顶，配套购房定金监管机制，以《建设工程规划许可证》为节点实行新老划断。央行、金融监管总局出台1份信贷顶层指导意见及5项分领域贷款、信托管理细则，推行主办银行制与项目资金全封闭运行，要求自有资金全额购地，开发贷款期限延长至5-7年，个人住房贷款上限提至40年，放款时点后移至竣工备案后。证监会发布资本市场支持意见，打通股权、债券、REITs等多元融资渠道，推动房企融资从主体信用转向项目质量驱动。

 这是1998年房改以来房地产行业最深刻的基础制度重构，是对旧开发模式的系统性替代。现房销售、项目公司制、主办银行制三项制度形成闭环，避免了单一改革引发的现金流断裂风险。短期看，全国二手房交易占比已超半数，新房供给已连续收缩三年，政策切换对市场的实际冲击远小于预期。长期看，行业竞争核心将从融资周转能力转向产品力与运营能力，市场逻辑彻底从规模扩张转向品质提升，城市间分化将进一步加剧，行业正式步入存量高质量发展新阶段。

行业相关财政、金融环境整体维持宽松取向。人民银行下半年工作会议与第二季度货币政策执行报告，均明确继续实施适度宽松的货币政策，保持流动性充裕，稳妥化解重点领域风险，引导信贷资源优化配置；财政部在 “十五五” 开局主题发布会上，表态将延续更加积极的财政政策，及时谋划增量政策工具；同时国务院修订住房公积金制度、九部门激活县域，多项政策从供需两端协同发力，为房地产市场平稳运行、存量盘活和高质量发展营造了稳定的政策环境。 

本月住房公积金制度迎来系统性修订，国务院发布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，从供需两侧强化住房支持。需求端拓宽提取使用场景，取消租房提取的收入比例门槛，新增自住住房装修、物业费等提取情形，覆盖租购改养全住房周期；同时简化提取与贷款审批流程，实现全国缴存记录互信互认，推动异地贷款便捷办理，并将个体工商户、灵活就业人员纳入制度覆盖范围。供给端拓宽公积金投资运用渠道，允许购买政策性金融债，增值收益可补充住房保障与房屋安全管理支出。此次修订从制度层面夯实了住房支持能力，助力释放居民刚性和改善性住房需求。

县域层面存量盘活与城市更新迎来政策支撑，九部门联合印发《关于进一步激发下沉市场活力 活跃县域的意见》，明确盘活县域闲置资源资产的支持路径。政策提出，利用存量房产或土地发展养老、托育等民生产业可享受 5 年不改变用地主体和规划条件的过渡期支持，鼓励通过多种方式推进存量土地改造开发，支持闲置国有资产改建便民商业网点、闲置农房发展乡村新业态。该政策为县域房地产存量更新打开了空间，通过放宽用地约束、鼓励功能转型，推动县域闲置住房与土地资源向民生场景转化，同步实现存量去化、激活与人居品质提升。 

地方层面，33次发文涉及公积金优化，主要涉及贷款额度提升、贷款贴息、灵活人员缴存、拓宽提取场景等。19次涉及购房补贴及税费优惠，典型如上海“820”新政，对“以旧换新”购房贷款补贴1%，叠加旧政策单套最多补贴8万元。地方重点政策方面： 

8月7日，北京市住建委、规自委、住房公积金管理中心联合发布房地产优化调整通知。这是北京时隔8个月的第二轮楼市加码调整，核心涵盖三项举措：一是将非京籍家庭五环内购房社保年限降至1年，至此全市非京籍购房社保门槛统一为1年；二是明确父母赠与子女住房不再核验子女购房资格，打通代际房产流转堵点；三是大幅提升公积金贷款额度，双缴存家庭首套基础额度提至240万元，叠加多项上浮条件后最高可达340万元，同步优化缴存挂钩、带押过户、装修提取等配套规则。本次新政延续精准疏通的调控思路，未走全面刺激路径，定向拆解新市民准入、代际传承、置换链条三大堵点，公积金额度翻倍是核心抓手，对改善型新房形成直接杠杆支撑。参照此前政策经验，新政效应峰值大概率落在“金九银十”，但作为二次加码，对二手房的拉动弹性弱于首轮。

 8月20日，上海市六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，涵盖5方面8项举措。政策优化住房公积金提取规则，扩大首付提取范围至现房、放宽提取频次与限额，支持提取支付购房契税及车位款；将外环外二套商贷最低首付比例下调至15%；针对外环外新房购房设置“以旧换新”贷款补贴与置换补贴，两项叠加最高8万元；同时推行房票安置，推进中心城区收购二手房用作保障性租赁住房。此次政策呈现鲜明的区域差异化导向，利好集中释放于外环外区域，精准匹配外围新房库存压力更大的市场现状。降首付与阶段性补贴直接降低外环外购房与置换成本，能够有效撬动刚需及改善需求入市。

2026年8月，全国重点50城市新建商品住宅新增供应面积约583万平方米，环比减少25%，同比下降39%，同比降幅为2026年以来最深，单月规模在7月773万平方米的基础上再度下探，刷新2024年以来除春节月（1—2月）外的月度最低水平。1—8月累计新增供应面积6803万平方米，累计同比下跌23%，与1—7月的累计跌幅基本持平。连续两个月的深度收缩表明，供应端已不是季节性放缓，而是房企在资金约束与去化压力双重制约下的持续性收敛。

中观层面看，8月供应呈现“总量再探底、二线主导减量、能级同步收缩”三重特征。其一，从减量结构看，50城当月环比净减少约190万平方米，其中二线城市减少约123万平方米，贡献全部减量的六成以上；一线仅减少约8万平方米、占比不足5%，二线是缩量绝对主力。其二，从供求关系看，当月50城供应面积仅相当于同期成交面积的0.6倍，1—8月累计供求比0.67，供求比连续多月低于1，新增供应持续小于市场消化量，狭义库存维持被动去化通道。这既反映房企在土地端投入收敛、推盘意愿谨慎，也意味着可售货值的补充能力持续弱化，为四季度成交规模埋下供给端约束。

从各能级城市表现看，4个一线城市供应面积约97万平方米，环比减少8%，同比下降31%，环比降幅为三个能级中最小者，1—8月累计供应面积909万平方米，累计同比下滑28%。23个二线城市供应面积约349万平方米，环比回落26%，同比大幅下跌45%，单月同比降幅为各能级最深，累计供应面积4204万平方米，累计同比减少25%。23个三四线城市供应面积约137万平方米，环比减少31%、为各能级最深，同比下跌29%，累计供应面积1691万平方米，累计同比下降15%，累计跌幅为各能级最小。与7月相比，能级间相对表现明显反转：一线由深跌转为抗跌，二线同比降幅进一步扩大，三四线则由前期的收缩趋缓重新转向环比深度回落。

微观城市层面，绝对规模上，西安以48万平方米继续居50城首位，天津45万、武汉41万、成都35万紧随其后，前四城合计169万平方米、占50城总量的29%，“少数城市支撑总量”的格局延续。推盘节奏上，50城中17城环比增长、33城环比下降，同比口径下仅14城正增长。一线内部出现明显反转：北京27万平方米、环比增26%、同比增12%，是一线唯一同比正增长的城市，深圳仅15万平方米、同比锐减64%，广州同比降40%，上海降11%。单城推盘节奏的随机性显著上升，反映房企正按项目而非按城市来决定推盘时点。

2026年8月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约964万平方米，环比下降17%，同比下降18%，同比降幅较7月的4%大幅扩大14个百分点，规模较3—6月月均1544万平方米的高位平台已回落38%，为2026年以来除春节月外的月度最低。1—8月累计成交面积10104万平方米，累计同比下跌10%，跌幅较1—7月扩大约1个百分点，年内累计降幅自二季度以来首次由收窄转为扩大。

8月成交端呈现“同环比双降、能级同步转负、供求关系仍偏紧”的特征。其一，本月回落不再只是二季度冲量后的自然修整：7月同比降幅仅4%，8月扩大至18%，年内连续四个月将同比波动收敛在10%以内的格局被打破，需求中枢出现实质性下移。其二，能级排序再度反转且方向一致：7月一线同比增6%、三四线增5%的双正格局仅维持一个月，8月一线降8%、二线降24%、三四线降5%，三个能级同比全部转负；从减量结构看，二线环比减少约125万平方米，占50城环比总减量约198万平方米的63%，三四线占27%，一线占11%，二线仍是总量回落的主要来源。其三，供求关系依然偏紧：当月成交面积为供应面积的1.65倍，1—8月累计成交10104万平方米高于累计供应6803万平方米约49%，“卖多于推”格局延续，狭义库存持续被动消化，为价格企稳提供数量层面的支撑；但这也意味着热点城市可售货值正加速稀释，一旦需求端进一步走弱，供需两端将转入同步收缩。

从各能级城市表现看，成交呈现“多数城市回落、少数城市逆势走强”的结构。同比口径下，50城中仅13城实现正增长，较7月的29城大幅减少，回落具有普遍性；环比口径下也仅11城正增长。但累计口径的韧性仍在，16城1—8月累计同比为正。绝对规模上，西安以55万平方米居首位，成都、广州、武汉、天津、重庆构成第一梯队，六城合计301万平方米、占50城总量的31%。

4个一线城市成交面积约151万平方米，环比下降13%，同比下降8%，由7月的同比正增长再次转负，1—8月累计成交面积1422万平方米，累计同比降幅6%。上海42万平方米、同比增2%，是一线唯一同比正增长城市；广州以50万平方米居一线首位但同比降4%，北京31万平方米降13%，深圳28万平方米降11%、环比降27%为一线最深。累计口径下广州（降2%）、深圳（降3%）已接近转正，北京（降7%）居中，上海（降12%）相对偏弱。

23个二线城市成交面积约568万平方米，环比回落18%，同比下降24%，为三个能级中同比降幅最深，累计成交面积6070万平方米，累计同比下跌14%，累计跌幅同样最深。内部分化极为剧烈：长春、武汉、福州同比增，累计口径下南京、济南、沈阳、西安持续走强；而长沙、郑州、成都、重庆四城同比降，且累计同比降幅均接近或超过三成，去年同期高基数与今年推盘收缩形成叠加，构成二线深度调整带。

23个三四线城市成交面积约244万平方米，环比下降18%，同比降5%，累计成交面积2612万平方米，累计同比仅下降2%。泸州、绵阳、眉山、郴州、徐州、常州表现突出，而赣州、中山、东莞、佛山处深度调整，低能级城市成交高度依赖单盘推售节奏。

2026年8月，30城平均供求比约0.57，仅南通与长沙两城供应大于成交，其余28城均处于“推盘少于销售”状态。30城新建商品住宅狭义库存合计约1.9亿平方米，有27城库存同比下降，仅杭州、苏州、东莞三城同比上升。按近12个月移动平均成交测算，30城平均去化周期约25.3个月，中位数约23.4个月，其中21城去化周期同比缩短、9城同比延长，改善面较上月明显扩大。

库存端呈现“去化普遍见效、二线去化周期拉长、一线补供应”三大特征。其一，供求比持续低于1是库存改善的直接原因，8月30城平均供求比0.57、较上月进一步走低，被动去库机制在绝大多数城市成立。其二，二线去化周期拉长：一线城市平均去化周期约20.6个月，二线约25.7个月，三四线约26.6个月，二线库存压力正向三四线靠拢。其三，一线供求关系出现方向性反转：一线平均供求比0.68，高于二线0.52与三四线的0.63，其中北京0.97、上海0.71接近供求平衡。这与7月一线供求比最低形成对照，说明一线城市逐步恢复供应投放，也预示随着“金九银十”销售窗口期到来，四季度新房供应有望边际回升。

微观城市层面，库存与去化压力的分布高度不均。从去化周期绝对水平看，合肥、深圳、南京、上海、宁波与厦门构成第一梯队。中间梯队集中于18—29个月区间，涵盖天津、济南、南昌、福州、长沙、广州、郑州、杭州、苏州、南宁、扬州、江门等多数城市。压力端，大连、兰州、青岛、无锡、中山、东莞等位居高压区间。从同比变动看，徐州、南京、合肥、南通、北京与大连改善最为显著；反向拉长最明显的是青岛、苏州、东莞、太仓与杭州。

2026年8月，普睿数智监测数据显示，全国重点15城市新建商品住宅项目首次开盘和加推共101个，合计推售房源9094套，开盘当日认购约4046套，平均去化率约44%，环比上升约10个百分点，较去年同期上升约3个百分点。纵向对比，44%不仅是2026年内的最高值，也超过了2024年末至2025年初景气高点区间的水平，为2024年以来32个月的最高读数，开盘热度出现明显修复。

开盘去化率的上行与新增供应总量的走弱形成背离，说明房企推盘更加集中于优质项目、认购进一步向少数项目集中，综合判断，开盘端的回升是结构性的、以质取胜的回暖，而非需求面的全面转暖。

从8月城市开盘项目绝对去化水平来看，城市梯队分层显著：广州、深圳、长沙、北京、郑州领跑，属于第一梯队；天津、上海、武汉紧随其后，均在五成以上；杭州、重庆、合肥处于中等区间；西安、南京、济南去化压力突出，为仅有的三个低于三成的城市。

从同环比变动看，本月最显著的变化是一线城市的集体反弹：4个一线城市合计16个项目、推售2174套，加权去化率约60%，远高于14城整体44%的水平。整体看，14城中9城环比上升、3城下降、1城持平，重庆、南京、济南、天津同样改善明显；而合肥、郑州、武汉环比下滑，前期热度较高二线城市出现回调。推盘量方面，杭州以30个项目1536套居首、去化率41%，西安13个项目1397套、去化率28%，两城合计贡献了全部推售量的约三分之一，其偏低的去化水平也构成对整体均值的主要拖累。

从各能级城市表现看，4个一线城市二手房成交面积约432万平方米，环比下降7%，同比逆势增长9%，1—8月累计成交3681万平方米，累计同比增长7%；上海以180万平方米居20城首位、同比大增19%，北京129万平方米实现环比增4%、同比增5%、累计同比增3%的“三正”表现，广州82万与深圳42万同比均微增1%，但深圳环比下滑29%为一线最深。16个二三线城市合计成交约1102万平方米，环比回落10%，同比增长4%，累计成交9759万平方米，累计同比增长13%。单月口径下一线明显强于二三线，累计口径下二三线增幅更高。

微观城市层面，城市间的分化程度进一步扩大。绝对规模上，上海、成都、北京分列前三，三城合计483万平方米、占20城总量的31%；天津与重庆迈入百万级。节奏上，20城中仅厦门、重庆、杭州、合肥、北京城实现环比正增长，其余15城全面回落，深圳、郑州、南京、天津跌幅居前，回调具有普遍性。同比口径下14城正增长、5城下降：苏州、厦门、东莞、成都、上海、天津表现突出；青岛、郑州、南京、长沙、佛山明显走弱。

高总价地块成交来看，高总价地块中的8宗均来自于北京、上海，两地各占4席。其中榜首为北京海淀四季青宅地，经过130轮竞价后成交总价97.61亿元，加冕北京年度总价新地王。

单价榜方面，榜首地块为朝阳区南磨房乡广渠路宅地，历经191轮激烈竞价，最终以83.99亿元、溢价率19.13%，成交楼板价约8.14万元/平方米，刷新板块地价纪录。排在第三的上海浦东唐镇宅地经47轮竞价以总价15.8亿元、楼面价48114元/平方米、溢价率28.45%成交，是本批次中外环外竞争烈度最高的地块之一。

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