研报速递 
研究CBRE后发现，这家全球商业地产服务龙头正面临强周期与盈利承压的双重考验。
🎯 核心逻辑：CBRE是全球商业地产服务商，行业中度集中（CR5约35%）、强周期（7-10年周期，与GDP和利率挂钩，2025年处利率高位调整期，全球写字楼空置率15%）。核心壁垒是覆盖100+国家的全球网络，超10万员工形成规模效应，提供交易、咨询、设施管理等全链条服务，轻资产模式下收入分三支柱：交易佣金（40%，波动大）、持续服务（30%，稳定）、咨询（30%，高毛利）。
📈 财务亮点：毛利率常年19%-22%（行业高位），但净利率从2021年6.62%降至2024年2.71%（2025Q2仅2.2%）；ROE从23.54%回落至11.61%；资产负债率升至69%（2025Q2），长期债务43.4亿；2024经营现金流17.99亿但季节性波动（2025Q1为-5.46亿）；应收账款94.55亿（占流动资产79%），周转率降至5.03次；商誉64.1亿（占净资产77.7%），减值风险需警惕。营收2024年增11.9%，但2025Q2增速放缓至16.3%，净利润连续两年下滑（2024年降31%）。
#世邦魏理仕 #段永平 #股票投资 #财报分析 #口袋分析师 #实盘记录 #高股息
🎯 核心逻辑：CBRE是全球商业地产服务商，行业中度集中（CR5约35%）、强周期（7-10年周期，与GDP和利率挂钩，2025年处利率高位调整期，全球写字楼空置率15%）。核心壁垒是覆盖100+国家的全球网络，超10万员工形成规模效应，提供交易、咨询、设施管理等全链条服务，轻资产模式下收入分三支柱：交易佣金（40%，波动大）、持续服务（30%，稳定）、咨询（30%，高毛利）。
📈 财务亮点：毛利率常年19%-22%（行业高位），但净利率从2021年6.62%降至2024年2.71%（2025Q2仅2.2%）；ROE从23.54%回落至11.61%；资产负债率升至69%（2025Q2），长期债务43.4亿；2024经营现金流17.99亿但季节性波动（2025Q1为-5.46亿）；应收账款94.55亿（占流动资产79%），周转率降至5.03次；商誉64.1亿（占净资产77.7%），减值风险需警惕。营收2024年增11.9%，但2025Q2增速放缓至16.3%，净利润连续两年下滑（2024年降31%）。
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