2026年10月郑州房地产市场月度分析报告

本月重磅政策

展望后续，郑州市可能延续存量房规范管理方向，进一步强化房源核验与信息发布监管。鉴于9月已发文规范存量房市场，11月及以后或进入政策落地与执行强化阶段。

短期内若无新增政策，市场将维持现有调控框架。总体来看，2026年10月郑州市房地产政策面平稳，政策重心在于存量房市场规范与经纪机构管理，后续需关注存量房核验政策执行效果及是否出台新的调控措施。

ANALYSIS

整体市场分析

2026年10月，郑州商品房市场成交2748套，成交金额41.72亿元，普通住宅占比超99%。土地市场成交5幅，以纯住宅用地为主（3幅），纯住宅用地溢价率达8.62%，显著高于商办用地的0%溢价率，表明住宅用地竞争激烈。整体来看，住宅市场活跃但供应缺位，土地市场对住宅用地青睐明显。

ANALYSIS

招拍挂土地量价

郑州2026年10月招拍挂土地市场整体活跃，供应6幅、成交5幅，成交总价16.82亿元，溢价率7.68%。月度走势显示，供应面积峰值在2025年11月（113.6万㎡），成交面积峰值在2025年12月（125.7万㎡）；楼板价2026年4月达8802元/㎡高点，10月为8553元/㎡。供求占比中，纯住宅成交占比70.2%，楼板价10967元/㎡，远高于商办2881元/㎡。2026年8月溢价率52.91%高位后回落，市场趋于理性。

ANALYSIS

涉宅用地土地量价

2026年10月郑州涉宅用地市场供应4幅，成交3幅，成交总建13.79万㎡，成交总价15.12亿元，溢价率8.62%。全年供应总建在2026年8月达到46.87万㎡峰值，成交总建9月最高42.07万㎡。楼板价自4月冲高19,072元/㎡后回落，10月为10,967元/㎡，仍处高位。整体市场热度回升，住宅用地需求旺盛，综合用地表现平淡。

「涉宅用地区域分析」

本月郑州涉宅用地市场明显分化：中原区成交面积最大（89830㎡）、成交金额最高（78539万元），溢价率达18.03%，竞争较为激烈；郑东新区楼板价高达15123元/㎡，土地价值突出但成交规模有限。金水区供应2幅、管城回族区供应1幅但均无成交，市场观望情绪较浓。整体来看，核心区域土地市场保持活跃，部分区域供应未能有效转化。

ANALYSIS

新房市场

商品住宅月度供求

商品住宅成交供求月度走势

商品住宅月度供求数据

2025年10月至2026年10月，郑州商品住宅市场整体呈"量稳价跌"态势。月度成交套数区间为1116-4459套，2025年12月成交高峰达4459套；成交均价由15893元/㎡下行至13205元/㎡，累计降幅约16.9%。供应端放量节奏不稳，2026年6月供应面积45.29万㎡为周期峰值，10月骤降至零供应。供求比波动于0-1.56之间，多数月份供不应求。整体来看，市场以去库存为主，价格中枢下移，开发商推盘节奏趋于保守。

商品住宅区域供求

各区域供求比分析

商品房住宅区域供求数据

2026年10月，郑州商品住宅市场呈现典型的"零供应、高去化"特征。全市9个区域新增供应面积与供应套数均为0，各区供求比均为0，市场完全依赖存量房源。

成交端表现显著分化：金水区以成交517套、成交面积6.73万m²双重领跑，套均价206.73万元/套居首；航空港区以494套、3.30万m²紧随其后，但成交均价仅4607元/m²，形成明显价格洼地；郑东新区成交均价24500元/m²为全市最高，但成交套数仅125套。

整体来看，核心区域量价齐升，远郊区域以价换量，市场结构性分化态势显著。

商品住宅面积段供求

商品住宅成交供求月度走势

商品房住宅面积段供求数据

2026年10月郑州商品住宅市场呈现显著结构性特征：供应端完全停滞，各面积段供应面积与套数均为0，供应缺口显现；成交端集中在改善型面积段，其中130-150㎡成交套数（659套）和成交面积（9.24万m²）均居首位。从月度走势看，供应面积在2026年6月达到高位后持续回落，10月归零；成交面积则保持相对稳定，整体呈现供不应求格局，改善型需求活跃。

ANALYSIS

商办市场

办公市场成交供求月度走势

2025年10月至2026年10月，郑州办公市场整体呈现供应稀缺、成交量有限的格局。供应端仅 2025年12月有 0.46万m² 新增供应，其余月份供应套数与面积均为零；成交面积在 0.26万m²至6.61万m² 间波动，成交套数在 10套至99套之间。成交均价宽幅震荡， 2025年12月最高16016元/m² ， 2025年11月最低7428元/m² 。套均价在118万元/套至744万元/套之间，供求比仅一个月为0.36，市场处于强去库存状态，整体以存量消化为主，新增供给严重不足。

商业市场成交供求月度走势

郑州商业市场近13个月整体呈现供小于求格局，2026年10月单月供应为零，成交1.03万m²、84套。供应端在2025年11月集中放量后逐步收缩，成交端受价格下行驱动有所回升，但均价从15368元/m²降至8980元/m²，降幅达41.5%。以价换量特征明显，月度供求比多数低于1，市场去库存压力仍存。

THE END

特别提醒：

本文由【克而瑞（郑州）研究中心】分析师王晴撰写，【克而瑞（郑州）研究中心】深耕郑州房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、长租等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、房企运营、产品测评等多层面；形成形式包含热点快评、深度专题、月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。