2026年10月，丰台区经营性用地成交出现"空窗"，市场实质成交以划拨及协议用地为主，拿地主体呈"政府平台与公共服务机构主导"特征。1-10月，成交4宗宅地合计121.68亿元，平均楼板价57,492元/㎡，整体溢价率7.6%。

一、土地供求分析

2026年10月，丰台区共供应土地10幅，丰台区成交土地9幅，均为划拨及协议用地，成交总价仅1732.5万元，呈现"高供应、低成交、低单价"的组合特征。

数据来源：克而瑞（CRIC）数据库

二、重点挂牌地块解读

地块一：分钟寺新村土地一级开发项目A区FT00-0519地块

该地块为综合用地（R2+B1+S4），出让底价460,000万元，出让楼板价34,932元/㎡，每亩地价4,315万元，总建面积131,685㎡，用地面积71,075㎡，容积率1.85，绿化率30%，使用年限住宅70年/商业40年/办公50年，土地现状"未开工-土地平整"，属2026年第四批集中供地。

区位方面，地块位于宋家庄板块、三至四环间、丰台区成寿寺街道，北至南三环。四至为：东至规划分钟寺地区二号路、南至分钟寺地区一号路、西至规划郭家村北路、北至南三环。邻近地铁10号线分钟寺站，周边有新业广场、时代LIFE购物中心、北京中医药大学东方医院方庄院区、方庄城市公园等生活配套。

该地块为丰台10月挂牌体量最大的综合性地块（总建超13万㎡），住宅、商业、停车设施复合，起始楼板价34,932元/㎡显著低于年内丰台已成交宅地平均楼板价57,492元/㎡，但需承担商业与公共停车配建，对开发商资金与运营能力要求较高。区位处南三环内、轨道直达，属丰台东南部改善与城市更新双重逻辑叠加板块。

地块二：城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（北区）地块

该地块为纯住宅用地（R2），出让底价233,000万元，出让楼板价38,512元/㎡，每亩地价4,786万元，总建面积60,500㎡，用地面积32,456㎡，容积率1.86，建筑限高45米，绿化率30%，土地现状"未开工-土地平整"。

区位方面，地块位于南苑板块、四至五环间、丰台区南苑街道，紧邻地铁新宫站。四至为：东至规划南苑西路、南至规划街坊路、西至规划槐房西路、北至规划绿地。周边有万达广场（北京槐房店）、北京华联BHG Mall（公益西桥店）、大悦春风里、北京博爱医院、槐新公园、海子公园、南苑森林湿地公园等。

出让条件方面，地块南侧内增设15米宽东西向街坊路，不出让，由竞得人建设后无偿移交丰台区城市管理委员会，须与NY-030(南区)-01地块配建街坊路顺接；居住区设计可通过设置抬板平台方式充分利用地上地下立体空间。

起始楼面价38,512元/㎡较南侧观宸项目成交均价低，且有一期、二期销售验证与去化数据支撑，属"低密小体量+板块已验证"类型，与全国10月高溢价地块"低密、小体量、低总价、具备销售验证"的特征一致。

三、房企拿地格局分析

10月单月：无市场化房企通过招拍挂在丰台拿地。拿地主体全部为政府平台、公共服务机构与产业方，具体包括：丰台区教育委员会（3宗）、北京恒盛宏大基础设施建设管理有限公司及有序公司（2宗）、北京润域房地产开发有限公司（1宗）、北京丰台城市建设综合开发集团有限公司（1宗）、北京润盈置业有限公司（1宗）、国网北京市电力公司（1宗）、北京旭阳科创中心有限公司（1宗，协议出让）。

全年维度（2026年1-10月4宗招拍挂宅地）： 华润置地（北京澜鑫置业有限公司）以57.71亿元底价竞得丽泽板块万泉寺地块；保利发展以41.54亿元竞得莲花桥板块太平桥地块；国贸地产（北京贸悦房地产开发有限公司）以11.95亿元竞得丰科路板块桥南地块；福鑫（北京）房地产开发有限责任公司以10.48亿元竞得方庄板块蒲黄榆地块。4宗合计成交121.68亿元，平均楼板价57,492元/㎡，整体溢价率7.6%。

数据来源：克而瑞（CRIC）数据库

除万泉寺地块底价成交外，太平桥、蒲黄榆、桥南三宗地溢价率均超15%，为2026年以来北京土拍市场热度最高的三宗地。各宗楼板价分别为58,500元/㎡、57,638元/㎡、52,810元/㎡、56,677元/㎡。

拿地主体以央国企（华润、保利、国贸）为主，地块全部来自棚户区改造、城中村改造、危改项目（万泉寺村棚改、太平桥城中村改造A区、蒲黄榆一里四里危改、丰台桥南城中村改造B区），说明丰台供地高度依赖城市更新存量挖潜。环线分布上，4宗中3宗位于二至三环间（丽泽、莲花桥、方庄），1宗位于三至四环间（丰科路），核心区集中度极高。

2026年以来丰台区共计划推出6幅住宅用地，已成功出让4幅；丰台土拍表现反映市场对核心成熟板块的强烈信心；目前丰台还有分钟寺、南苑地块待激活，区域热度有望延续。

四、区域土地市场趋势展望

供应逻辑： 丰台2026年计划推出6幅住宅用地、已出让4幅，剩余待激活地块为分钟寺与南苑。供地持续依赖棚改、城中村改造、危改等城市更新项目，"存量挖潜"为主要供应逻辑。

价格与热度判断： 年内丰台成交宅地平均楼板价57,492元/㎡、整体溢价率7.6%，其中3宗溢价率15%-16.4%为北京年内最高。但10月全国溢价率降至年内新低、房企转向"确定性定价"，预计丰台后续地块热度将取决于地块素质——低密、小体量、总价可控、板块有销售验证。槐房新宫地块因观宸一期去化超九成、成交均价约7.8万元/㎡的验证更具竞争力。

结构性趋势： 核心成熟板块（丽泽、莲花桥、方庄、丰科路）与新兴板块（南苑、宋家庄/分钟寺）分化延续。北京"减量发展""以需定供"基调下精准投放轨道沿线、配套成熟的核心城区优质地块，市场延续"量缩质优""从铺量转向提质"的方向。

风险提示： 房企资金面与销售去化仍是出价能力的关键变量；划拨与协议用地占比高会持续压低丰台月度成交金额与楼板价的统计表现，不宜作为价格下行信号解读。

综合来看，10月丰台土地市场处于"蓄力期"，供应端已完成年内最后一批优质地块的挂牌布局，11-12月的出让结果将决定丰台全年土地市场的最终成色。从全年维度看，丰台凭借核心区位与城市更新存量优势，仍是北京土拍市场热度最高的区域之一。

本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师宋天依撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

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