【公司研报】0.41倍PB的万科，是便宜还是陷

万科股价从31块跌到3块出头，市值蒸发90%。最扎心的是，2021年买它的人以为自己捡了便宜——当时市盈率才7倍。

结果五年下来，公司从一年赚593亿，变成亏掉885亿。落差将近1500亿。估值便宜真不是护身符，业绩一旦崩起来，谁也算不准底在哪。

现在账面看着挺安全：市值382亿，净资产却有931亿，市净率只有0.41倍。但家底正在快速缩水。前三季度资产减值近40亿，累计未分配利润已经是负数。说白了，以前赚的钱早亏光了，还倒欠近600亿。

眼下能撑住，靠的是把开支压到最低、卖资产，加上深铁输血340多亿。但销售腰斩才是真麻烦——前三季度卖了520亿，比去年同期少了一半。这意味着未来两年的收入还得往下掉。

更悬的是债务。近3500亿有息负债里，一年内要还的占了一大半，账上现金连短债的三分之一都盖不住。很多公开债只是做了展期，60%本金被推到了2027年。

所以现在买万科，买的不是价值股，是一张期权。赌房地产见底、赌国资兜得住、赌销售止跌回升。这三件事目前一件都没发生。

0.41倍PB不是买入理由，销售止跌才是。