2020 年 4 月，青岛市自然资源和规划局公示了一份规划：海尔物联网全球创新中心（一期）。

公示的是一组数字。用地面积 14.12 公顷，规划总建筑面积 53.58 万平方米，地上 37.7 万平方米。其中，新建部分地上 30.95 万平方米——洗衣机车间、电冰箱车间、空调车间、维修车间、员工餐厅、体验中心；保留部分 6.75 万平方米——原白电大楼、海尔大学、试验塔。

新建和保留，大约是四比一。

这组数字说明了一件事：这不是一个从空地上长出来的园区，是一片跑了三十多年的老厂区，在生产的间隙里被重新组装了一遍。

上一篇写 OPPO，是从一片空地开始，标准怎么定、园区怎么管，全由自己说了算。海尔这个项目正相反：地是旧的，楼是旧的，人还在里面上班，连路都可能是别人每天要走的。

改造比新建难，难的不是技术，是选择题。

一、第一道题：哪些不能拆

改造项目的第一张图，不是总平面，是保留清单。

这份公示里被点名保留的三样东西：白电大楼、海尔大学、试验塔。

从功能上看，这三样都不是必须的。白电大楼可以重建，大学可以搬走，试验塔按今天的产品迭代速度多半已经用不上。但它们被留下了，一共 6.75 万平方米。

原因不难猜。试验塔是海尔早年做冰箱检测的地方，是"质量"这个说法的物证；海尔大学是这家公司最出名的那套管理话语的载体；白电大楼则是当年青岛人对"海尔工业园"的第一印象。

换句话说，留下来的不是空间，是身份的锚点。

但"保留"这件事，在政府文件里的口径更严。山东省自然资源厅 2021 年 5 月印发的《全省第一批城镇低效用地再开发示范项目（区域）典型做法》，把这个项目作为青岛的示范案例写了进去。里面有几句话信息量很大：

项目位于崂山区黑龙江路，占地面积 680 亩，一期占地 210 亩。先期启动的一期项目中，原有低层厂房 5 栋、海尔大学 1 栋、白电研发大楼 1 栋，因产能和技术逐步落后、市场需求萎缩，产品需要更新换代。改造的方向是"保留部分有历史价值的建筑，其余土地进行规划重建"。

而"有历史价值"的标准，落到具体建筑上，只认了白电研发大楼一栋。海尔大学在文件里的身份不是"保留"，是"扩建"——作为新规划的子项目之一，与国家级中央研究院、研发实验室、工业互联网平台创新总部并列。

同一片厂房，媒体口径说保留了三样，政府文件只认一栋。这不是谁写错了，是两个概念："留下来"和"有历史价值"不是一回事。 前者是工程的安排，后者是要经得起审批、经得起评定的定性。

容积率的数字更能说明改造的性质：从 0.8 提高到 1.2。同样的地，装下更多的楼——这是低效用地再开发的标准动作。

还有一段，是这份材料里最容易被跳过、但对行政最要命的：海尔西园区从上世纪 80 年代开始逐步建成现在的规模，形成不少历史遗留问题，"主要是原有建筑缺少相关审批手续，建筑物超出原用地红线"。解决办法是，对需要保留的历史建筑，相关部门共同研究补办手续。

这几句话点出了老厂改造真正的第一道工序：不是设计，是确权。

一栋 1980 年代盖的厂房，当年可能就是一张批条、一次会议纪要，图纸不全、红线不清、手续缺项。放在平时不影响生产，一旦要改造、要报建、要验收，这些历史欠账全部变成前置条件。补办手续要跑规划、住建、消防、档案好几个口，有的还要现场测绘重新认定面积。

这件事没人愿意干，但不干就动不了工。所以老厂改造项目组里，通常要有一个专门盯手续的人，而且得是熟门熟路的老行政——他知道哪栋楼当年是谁批的、档案在哪个柜子里。

保留清单要在方案阶段就定死，而且要写进规划条件。这份公示明确写了"统一规划"，公共空间、道路、出入口、地下空间、停车泊位、配套设施及各类管线统筹考虑，不得分割或封闭。规划条件一旦写入，后面每一版方案都要受它约束。这是行政在改造项目里最该争取的一件事：把"不能动"的东西提前写进文件。

二、第二道题：生产不能停

新建的 30.95 万平方米里，有三个生产车间——洗衣机、电冰箱、空调。

这说明老厂区不是停产改造，是边生产边改造。老的线还在跑，新的车间在旁边长出来，等新车间投产了，老线再拆。

这是老厂改造最真实的工况，也是行政压力最大的一段。

因为施工围挡一立，整个园区的动线全变了：原来五分钟能从车间走到食堂，现在要绕八百米；原来门口有三百个车位，现在只剩一百五；原来货车从东门进出，现在东门封了，全走西门，而西门正对着员工班车停靠点。

这些都不是"施工方的事"。施工方只管自己那一片，围挡外面的世界归行政管。

所以老厂改造里有一类工程，在新建项目里几乎不存在，就是临时设施：临时食堂、临时通道、临时停车、临时堆场、临时办公、临时卫生间。它们在预算表上通常归在"其他"，在工期表上通常不占关键路径，但实际上，任何一项没安排好，第二天就有人投诉，第三天就有部门来吵架。

做得好的项目，会把临时设施当成一个独立的子项目来管：单独列预算、单独排工期、单独指定负责人，甚至在开工前做一次"动线演练"——按改造后的围挡重新走一遍上下班路线、货运路线、消防通道，看哪里会堵。这种演练花不了几天，但能省掉后面几个月的扯皮。

新建项目不需要这个。空地上一无所有，动线是从零设计的；老厂改造动线是"从有到有"，每一次调整都是在跟既有的习惯打架。

三、第三道题：把厂区打开

这份公示里最容易被忽略、但分量最重的一句是："不得采取任何形式进行分割和封闭，确保公用道路的畅通，不得改变公共属性。"

翻译一下：这片厂区的内部道路，不能圈起来自己用。

这是老工业园改造里最反直觉的一条。传统的厂区逻辑是"围墙 + 门卫 + 出入证"，围墙里是自己的地盘，围墙外是城市；改造后的逻辑正相反——园区是城市的一部分，路要通，人要能走。

对行政来说，这条约束改变的不只是开门关门，是整套安保与动线的底层设计：

门卫从"守门"变成"分流"——不再是一道闸机拦住所有人，而是不同人群走不同通道；

访客从"登记"变成"动线"——登记只是第一步，关键是访客进来之后往哪走、在哪等、由谁陪；

货运与客流必须物理分开——厂区开放之后，外部人流和内部物流会在同一片地面上相遇，这是最危险的地方。

海尔·云谷这一片的变化，可以看作"打开"之后的结果。按青岛日报 2025 年 8 月的报道，园区以 6 栋"亿元楼宇"为载体，集聚了 60 余家企业，其中包括 18 家海尔新赛道企业、4 家独角兽企业、10 家瞪羚企业、12 家专精特新企业，覆盖人工智能、虚拟现实、金融科技等领域；空置与在建空间被规划成"海尔新生态孵化中心"，聚焦 AI 技术产业化落地。

从"一片厂房"到"创新苗圃"，中间隔着的不是招商能力，是空间能不能被外人使用。围墙不打开，再好的孵化器也只能给自己人用。

四、配套是跟着人走的

园区打开之后，配套的逻辑也变了。

先说园区内的。2022 年 12 月海尔科创生态园二期启用时，公开报道提到的配套是这样的：园内海餐厅和云餐厅设有多种菜系、多种服务种类，可以满足日常就餐和团建需求；员工活动中心配备瑜伽、篮球、乒乓球等运动专区；此外还有母婴小屋、医疗服务、文化展示等区域。据大众网报道，海餐厅还做到 24 小时供应，设置咖啡、快餐简餐、便利店三种服务状态。

这套配置在今天的头部企业园区里不算稀奇，但它有一个细节值得注意：两个餐厅，不是一个。

一个餐厅解决"吃饱"，两个餐厅才谈得上"选择"。员工规模到了万人级，单一食堂必然被抱怨——口味、价格、排队时长，三样里总有一项不满足。分成两个独立运营的餐厅，本质上是在园区内部引入竞争。

再说园区外的。云谷这一片配套了君一·海尚府、君一·云玺等智慧社区，园区内有幼、小、初、高 15 年一站式学校；还有一个建筑面积约 6000 平方米、上下四层的邻里中心，规划了四点半学堂、中医康养、健康中心、社区食堂、生活超市、公共会客厅等业态。

这里有一个值得说的转向。过去大国企、大制造企业的做法是"单位办社会"——学校、医院、澡堂、电影院，全自己建、自己管，因为那时候城市没有。现在这批园区做的，是把这些功能重新装回城市：学校引入社会办学，社区食堂交给专业运营，健康中心对接医疗机构，企业只负责把空间留出来、把业态招进来。

但也要看到另一面：四点半学堂、社区食堂这类东西，本来应该是城市公共服务的活儿，最后还是企业在补位。这说明产城融合的早期阶段，企业仍然要替城市兜一段底。这一段兜多久、兜多少，是每个园区都要算的账。

五、智慧园区的真价值，不在刷脸

海尔科创生态园被提得最多的几个数字是：车辆余位实时监测实现"零等待"通行，智慧道闸 1 秒快速入园，智慧门禁 0.3 秒人脸识别无感通行，会议室人脸识别进入、远程视频会议。

这些是智慧园区的"面子"，投入就能有，供应商排着队来做。

真正难的是另一条："楼宇大脑"能根据气象数据、室内外温湿度、人流分布智能调节能耗。

这两件事的性质完全不同。

刷脸解决的是"通行体验"——员工少等几秒，访客少填一张表，感受很直接，但省不下钱。能耗调节解决的是"运营成本"——一栋十万平方米的楼，空调系统调错两度，一年的电费差出六位数；而人流分布这件事，只有把门禁、会议室、工位的数据打通才看得出来。

换句话说，智慧园区的前半场是"通行"，后半场是"能耗"。前半场靠采购，后半场靠数据治理——门禁、楼控、能源计量、会议系统得先打通，才谈得上"智能调节"。这件事很少有园区在建设期就想清楚，通常是运营两三年之后，发现电费单看不懂，才回头补。

海尔这家公司手里有卡奥斯这样的工业互联网平台，理论上做这件事比大多数企业有优势。但园区智慧化真正的门槛不在平台能力，在愿不愿意把不同厂商的设备接进同一套数据里——门禁是一家、楼控是一家、电梯是一家，各有各的协议，各有各的接口费。这件事只能业主自己推。

结语：三条可以搬走的东西

海尔这套改造，规模不是一般企业能比的，但里面的三道题，任何一家有老园区的公司都会遇到。

第一，改造先定保留清单，而且要写进规划条件。哪栋不能拆、哪棵树不能动、哪段路必须通，越早写进文件越省事。等方案改到第五版再讨论"这栋能不能留"，成本已经翻了几倍。

第二，临时设施要按正式工程做。围挡一立，动线全变，临时食堂、临时通道、临时停车不是"到时候再说"的事，得单独列预算、单独排工期、开工前走一遍动线演练。

第三，开放是规划给的，能力要自己长。厂区一旦打开，门卫、访客、货运、客流的逻辑全变，安保从"守门"变成"分流"。这道题不提前做，开放那天就是混乱的开始。

一家做了四十多年制造的公司，最后在园区里做的事，是把围墙打开、把食堂分成两个、把能耗交给一套系统——听起来都不宏大，但老厂区改造的成败，就在这些地方。

参考资料

1. 山东省自然资源厅：《全省第一批城镇低效用地再开发示范项目（区域）典型做法》，2021 年 5 月

2. 青岛市自然资源和规划局：海尔物联网全球创新中心项目（一期）批前公示，2020 年 4 月

3. 青岛新闻网：《生态品牌战略又一里程碑！海尔科创生态园正式启用》，2022 年 12 月 29 日

4. 大众网：《海尔科创生态园启用 数字化助物联网生态品牌落地再加速》，2023 年 1 月

5. 闪电新闻：《提标提速，山东数字强省建设正加"数"向前》，2023 年 11 月

6. 青岛日报：《海尔·云谷的战略崛起与空间蝶变》，2025 年 8 月 6 日

7. 海尔集团官网：企业简介（数据截至 2026 年 2 月）

8. 海尔官网新闻：《2025 稳健双增长，业绩创新高！海尔开启生态进化新篇章》，2026 年 2 月 11 日

9. 中国证券报·中证网：《海尔智家：2025 年净利润 195.53 亿元 同比增长 4.39%》，2026 年 3 月 27 日

数据说明

一、规划公示数据：用地 14.12 公顷、总建筑面积 53.58 万平方米、地上 37.7 万平方米、新建地上 30.95 万平方米、保留 6.75 万平方米（精确值分别为 535822.46、377004、309547、67456.98 平方米），引自青岛市自然资源和规划局 2020 年 4 月批前公示。这是规划口径，实际建成可能与之有差异，本文未把规划数据当作已建成事实描述。

二、省厅材料的另一个口径：山东省自然资源厅 2021 年 5 月文件记载项目占地 680 亩、一期 210 亩，原有低层厂房 5 栋、海尔大学 1 栋、白电研发大楼 1 栋，容积率由 0.8 提高到 1.2，"除需保留具有历史价值的白电研发大楼以外，其余土地均需进行升级重建"，海尔大学以"扩建"形式列入新规划。这与规划公示的"保留白电大楼、海尔大学、试验塔"表述并不冲突——前者是"历史价值认定"，后者是"工程保留安排"。本文两个口径分别注明，未合并表述。

三、云谷的 6 栋楼宇、60 余家企业、18 家海尔新赛道企业、4 家独角兽、10 家瞪羚、12 家专精特新、15 年一站式学校、6000 平方米邻里中心，引自青岛日报 2025 年 8 月 6 日报道。

四、科创生态园的餐厅、活动中心、母婴小屋、24 小时供应与三种服务状态，引自青岛新闻网 2022 年 12 月启用报道与大众网 2023 年 1 月报道；"楼宇大脑"按气象、温湿度、人流调节能耗，引自闪电新闻 2023 年 11 月报道。

五、集团与上市公司口径分开：海尔集团全球员工 14.6 万人、35 个工业园、173 个制造中心（集团官网，截至 2026 年 2 月）；海尔智家 2025 年营收 3023.47 亿元、归母净利润 195.53 亿元、员工 134995 人（中证网转引年报）。制造中心数存在 173 与 163 两个口径，本文采用集团口径并注明主体。

六、本文未配图。公开渠道可获取的园区实景图长边普遍不足 800 像素，达不到印刷与手机端阅读的清晰度要求；山东省自然资源厅案例材料中的"改造后"图为规划效果图，按本院配图规范（禁用效果图与宣传图）不予采用。两害相权，宁可不配。

七、文中关于"确权是老厂改造第一道工序""临时设施按正式工程做""智慧园区后半场是能耗"等判断，为本院研究观点，非企业表述。