全国住宅库存够卖6年半，高盛却预测2029年房价企稳，上海、深圳未来两年新房均价累计上涨20%。

更有意思的是，高盛并不认为房地产需求即将复苏，反而将2027—2035年的住房需求预测较此前下调了16%。

房子卖不动，购房需求还在下降，房价凭什么企稳？

高盛10月20日发布的《中国房地产2027年展望》，给出了一个不同于传统房地产周期的解释：房地产市场可能正在从总量过剩，走向结构性供应不足，而整个行业的收缩远未结束。

报告调查了18个城市，发现住宅总库存平均去化周期达到78个月，但真正具备销售条件的库存只有25个月。约48%的项目未按计划开工，55%的项目未按计划竣工，大量土地和在建项目因为资金不足、开发停滞、销售困难，已经成为难以转化为有效供应的“冻结库存”。

高盛预计，2026年底全国未售住宅库存潜在货值约44万亿元，其中34%属于冻结库存；到2035年，库存货值降至18万亿元，冻结部分占比反而升至84%。

这构成了第一个矛盾：房地产账面库存严重过剩，但真正能够进入市场的新房供应，可能越来越少。

现房销售制度进一步强化了这种趋势。过去房企依靠预售款滚动开发，新项目可以较早获得现金流；未来更多项目需要完成建设后才能回款，房企必须承担更长的资金占用周期。对于已经缺乏融资能力的开发商，土地储备再多，也不一定能够转化成商品房。

高盛预计，全国可售新房供应将在2028年明显收缩，一线城市可能提前到2027年。即使购房需求继续下降，只要新房供应下降得更快，供需关系就可能出现改善。

不过，这并不意味着房价能够立即上涨。高盛仍预计2027、2028年全国新房价格每年下跌约3%，到2029—2030年才有望企稳。

第二个矛盾随之出现：房价可能止跌，但房地产行业本身可能还在持续萎缩。

高盛预测，全国300城住宅土地成交金额将从2026年的约1.7万亿元，下降到2035年的约400亿元，2031—2032年可能出现加速收缩。新开工和房地产开发投资要到2032年才有望迎来转折，支撑主要来自老旧住宅拆除重建，而非新一轮购房需求爆发。

这与过去房地产周期完全不同。以前房价上涨带动土地升值、开发商拿地、地方土地收入和房地产投资增长，形成扩张循环。未来即使房价企稳，房企依然可能因为资金不足而减少拿地，地方土地收入继续下降，房地产对经济增长的拉动也难以恢复。

更深一层的问题在于，供应收缩可以改善局部价格，却不一定能创造新的购买力。

高盛预计，到2035年，中国人口下降至约13.6亿，城镇化放缓，首次置业和改善需求继续收缩。与此同时，老旧住宅拆除重建需求可能达到3.6亿平方米，占年度住房总需求的40%以上。但这类需求如果主要通过原址重建实现，就未必能够有效消化商品房库存。

房地产正在从依赖新增人口和新房开发，转向依赖存量交易和住宅更新。高盛预计，二手房交易量占整个住宅市场的比例将从2026年的53%，提高到2035年的75%。

第三个矛盾，则体现在城市和房屋类型之间。

全国住房需求长期下降，不代表所有城市、所有住宅产品都会同步贬值。

高盛将上海、深圳到2028年底的新房平均售价累计涨幅预测提高至20%。核心逻辑是，一线城市有效供应收缩更早，新增优质住宅相对稀缺，居民购买力和改善需求也更集中。

但新房均价上涨，并不等于所有房产都上涨。新建高品质住宅可能因供应减少获得溢价，房龄较长、区位一般的二手住宅仍然需要面对存量竞争。高端项目成交占比提升，也可能推高城市新房平均成交价格，而不代表同质房源普涨。

这种分化同样会发生在房企之间。

高盛维持中国海外发展、华润置地、中国金茂的买入评级，将招商蛇口上调至买入，绿城中国下调至中性，对新城控股和万科A/H维持卖出。

过去房地产行业最重要的是融资能力和扩张速度，未来可能更依赖核心城市土地储备、有效可售资源、项目利润率和资产负债表。

高盛测算，如果房企项目净利率要从10%提高到20%，可能需要房价上涨约20%，或者土地价格下降25%。但需求疲弱和优质土地竞争，使这两种情况都不容易实现。

这意味着即使核心城市房价率先企稳，也未必能够迅速修复整个开发行业的盈利能力。

我认为这份报告最值得重视的，不是2029年这个具体时间点，而是它对房地产运行机制的重新判断。

过去房地产繁荣依靠需求扩张，未来部分市场的价格修复，可能来自供给收缩；但供给收缩本身，又会进一步压低土地投资、地方财政收入和行业规模。

这不是一轮传统意义上的房地产复苏，而可能是一个更低开发规模、更高二手房交易占比、城市和企业分化更加明显的新均衡。

对于投资者，最值得验证的不是全国房价什么时候见底，而是核心城市有效可售库存是否持续下降，二手房成交价格能否稳定，以及优质开发商能否在行业收缩中获得更高的市场份额和更好的现金流。

未来房地产的投资机会，可能不来自行业整体重新繁荣，而来自行业收缩过程中的结构性胜出者。

本文基于高盛2026年10月20日《中国房地产2027年展望》研报整理，相关预测不代表确定结果，不构成投资建议。