七天假期，上海的老厂房里排起长队，太原的危房下贴出新条例，纽约的克莱斯勒换了主人。存量时代的城市更新，正在从推倒重来，转向就地重估。

板块一 制度先落地

1. 山西：省级十五五城市更新规划印发，给全省存量排了一张时间表

近日，山西省正式印发《十五五城市更新规划》。到2030年，存量提质增效为主的内涵式发展取得积极成效；到2035年，具有山西特色的创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧现代化人民城市基本建成。

规划没有一把尺子量到底。太原、大同紧扣国家区域中心城市战略，推动老旧厂区、低效园区向科创园区、文创街区转型；其他设区市推动城市更新与生态保护、产业转型、文旅发展深度融合；县城分类推进新型城镇化，引导人口持续减少的县转型发展。

抓手很具体。对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检、实施针对性改造；城中村改造严格落实一项目两方案，区分拆除新建、整治提升、拆整结合三类；全面排查整治C级、D级危险住房和非成套住房、预制板居住危房。

钱也有明确出处。支持太原、晋城等市用好中央财政支持城市更新行动资金，探索可持续的城市更新实施模式。

—— 山西是老工业基地，过去靠煤，现在要靠改。把20年房龄定为体检起点，等于给全省的存量资产排出了一张时间表。

2. 太原：首部城市更新条例获批，危房原拆原建写入法规

9月24日，山西省人大常委会批准《太原市城市更新条例》，12月1日起施行。这是太原首部城市更新地方性法规。

第十九条写得最实：危险住房更新改造可通过加固、改建、重建、拆除等方式实施，鼓励支持居民对自家老旧危房开展自主更新、原拆原建。

审批流程同步松绑。在原地块、不突破原规划条件、不超过原有合法建筑面积的前提下重建，无需重复办理用地手续，直接申请规划和施工许可即可。以前跑两三年的手续，这次被切掉了。

家底决定急迫性。太原城六区现存危旧房7291套，预制板房占比极高；全市约1.5万栋老旧住宅楼，大量集中在迎泽、杏花岭、万柏林老城核心区，房龄普遍超30年。而2020年至今，太原已改造3515个老旧小区，涉及1.47万栋、64.8万户，主城87.9%的老旧小区走完了改造流程。

新规按危房等级分类处置：结构隐患较小的优先加固修缮、节能改造、消防升级；D级危房、破损严重且无修缮价值的可直接拆除重建；集中连片的老旧危房片区，可适度放宽建筑管控标准，优化户型布局。

—— 过去是只能修、不能建，现在是原地拆、原地建。真正被改写的不是技术标准，是审批逻辑——不新增用地，就不必再走一遍用地流程。

板块二 存量再上新

3. 成都：老仓库开门迎魔法，工业遗存接住国际IP首秀

10月8日，《哈利·波特：魔法幻境》中国首秀在成都天府设计产业园红仓·101仓库二号仓开幕。10月6日，项目已举行超前体验。

这不是简单布展。8大互动场景包括魔法部、纽特的神奇动物手提箱、冥想盆、骑士公共汽车、有求必应屋和预言厅；观众手持互动魔杖，可触发多媒体装置、点亮隐藏彩蛋。动态互动影像、空间设计与原创声景相互配合。

项目由华纳兄弟探索集团全球体验事业部携手NEON、成都文旅集团、米塔文化发展共同打造，是2026成都国际数字文创季首秀板块的重点项目，也是哈利·波特IP首次以沉浸式光影体验形式进入中国市场。

场地本身是主角。园区前身是原八里庄101仓库，以红仓系列工业遗存更新为骨架，园内还设有红点设计博物馆。

—— 工业遗存最怕改完变商场。这次是国际IP先来、空间后配，内容和载体的顺序调了过来。

4. 肇庆：府城老街一栋一策，古城活化不搞统一模板

端州区正推进豪居路、府前路、阅江楼历史文化街区保护提升项目，分两期实施：一期从红玫瑰广场横向延伸至豪居路，二期由豪居路延展到城中路。

进度按楼栋计。截至目前，外立面累计施工152栋、完成50栋；第五立面屋面施工147栋、完成62栋。

难点在于老城房屋建成年代跨度大、建筑格局不一、破损状况各异，无法套用统一模板。项目以坚持一栋一策为修缮原则，为每一栋量身定制方案；尚能继续使用的旧土瓦、青砖筛选留存，木梁构件做好防虫，并加设多层防水工序。

基础设施同步推进：雨污分流、三线下地、燃气配套，主街路面修整翻新，还见缝插针打造口袋公园。

—— 统一模板最省事，也最容易把古城改成仿古城。一栋一策慢，但保住了房子的岁数。

板块三 资金找出口

5. 上海：租赁住房REIT首单扩募获受理，规模扩大三倍以上

9月30日晚间，汇添富上海地产租赁住房REIT首次扩募申请获上交所正式受理。这是该基金2025年3月31日上市以来的首次扩募并新购入不动产项目。

本次拟购入不动产项目评估值约37.21亿元。扩募完成后，基金将持有4个租赁住房项目，总建筑面积由8.83万平方米增至29.60万平方米，较扩募前扩大至3倍以上。

标的是上海浦东内中环世博片区的璟耀项目与璟博项目，收益来源以租赁住房租金为主。2026年7至12月和2027年度预测基金现金分派率分别为4.03%和4.04%；按交易完成后的模拟规模测算，基金预测合并现金分派率将提高0.50和0.53个百分点。

—— 租赁住房REIT从发出来走到再装资产，才算真正跑通。扩募比首发更能说明问题：存量资产有人接，也有人愿意再投。

6. 节后REITs放量：10月排定6只，酒店型商业不动产首单现身

10月8日，节后首个交易日有20只基金集中开启认购，形成10月首个发行小高峰。全月拟发行新基金合计96只，其中REITs基金6只，发行较今年前9个月放量明显。

底层资产覆盖面很宽：水利、燃煤发电、产业园、酒店、商业综合体、新能源。包括广发新城吾悦商业REIT、银华粤海水务水利REIT、平安西安高科产业园REIT、华泰华住安住REIT、长城华能燃煤发电REIT、国金嘉泽新能源REIT。

其中华泰华住安住REIT是深交所首单酒店型商业不动产REITs，也是首单由民营酒店集团主导的酒店公募REITs。底层资产为广州天河体育中心美居酒店、广州天河全季酒店和上海江桥万达桔子水晶酒店，均位于商贸与交通枢纽区域。认购价2.329元每份，发售5亿份，若发售成功预计募资约11.645亿元，基金存续期32年；按其披露测算，预测现金分派率2026年年化5.89%、2027年6.00%。

—— 资产证券化的名单越拉越长，从产业园、仓储到酒店。酒店进场意味着什么？一线城市核心地段的经营性物业，终于有了公开定价的锚。

板块四 运营见真章

7. 淮南：土地权属不变、经营权置换，老街盘活5万平方米

国庆假期，淮南市田家庵区泉山街道西苑巷社区居民发现小区变了样：平整的柏油路、粉刷一新的楼栋外墙、新修的休闲广场、规范施划的停车位。

这块地难在产权。老街土地归已破产的原淮南化肥厂所有，房屋产权分散在多家单位和居民手中，简单推倒重建既破坏老街肌理，又可能引发产权纠纷。田家庵区改用土地权属不变、经营权置换的模式，在不改变土地归属的基础上，通过货币化安置、等价置换、修旧如旧等方式整合房屋经营权。

结果摆在那里：盘活5万平方米存量空间；项目总投资1.1亿元，其中撬动社会资本8000万元；累计拓宽道路1.5公里，新增路灯、监控等设施67处，完成飞线入地整治1.3公里，建成生态停车场和街头游园。改造前，58条居民意见建议被纳入方案。

运营才是终点。原先的老电影院变身便民超市，老旧活动室成为老年活动中心，94间特色商铺入驻率超90%，预计36家淮南本地餐饮年营业额超千万元。2021年以来，该区累计完成老旧小区改造103个、改造建筑面积151.2万平方米，惠及居民17729户。

—— 产权分散是老旧小区改造最大的拦路虎。绕开所有权、只动经营权，等于把最难啃的骨头先放一边，先把空间用起来。

8. 上海：百年面粉厂首次开放，滨水工业遗存变公共舞台

国庆期间，静安苏河湾完成保护性修缮的百年福新面粉厂，第一次作为公共活动空间向公众开放，迎来的就是2026上海劳力士大师赛官方第二现场。

老厂房里，大师赛冠军奖杯被摆进展厅，冠军看台、中心球场等沉浸式场景散布其间。赛事文创、咖啡轻食、艺术展览和VR体验，一同进入工业遗存。相邻的慎余里石库门片区做成网球弄堂，万象天地天桥完成赛事主题包装，古建、里弄、商圈、老厂房被一场赛事串成一条动线。

底座是十年功夫。截至去年底，上海一江一河岸线贯通里程已超110公里，复兴岛的老厂房在国庆期间承接了15万平方米的动漫游戏线下活动，五轮售票平均每轮20.6秒售罄。

—— 修缮完先空着，是很多老建筑的通病。福新面粉厂选择先接一场大赛事，把人气一次性灌进去——用活动试空间，比用方案论证空间快得多。

板块五 国际观察

9. 纽约：克莱斯勒大厦易主，2.35亿美元大修启动

10月7日，Tishman Speyer宣布收购曼哈顿地标克莱斯勒大厦，并将对办公楼内外进行修复，投入2.35亿美元，同时向土地所有权方库珀联盟支付地租。库珀联盟自1902年起持有大厦土地。

此前这座建筑的命运悬了很久。2025年5月，克莱斯勒大厦自2019年以来首次挂牌出售，前业主拖欠库珀联盟超过2100万美元租金。这笔交易为这段不确定期画上句号。

—— 1929年落成的克莱斯勒大厦，一度是全球最高楼。如今它的价值不再来自高度，而来自地段、图纸，以及一层层被重新修复的历史细节。

10. 伦敦：Clapham Junction老社区更新收官，14年建成658套

伦敦旺兹沃思区的Clapham Junction，Peabody Estate更新项目正式收官。第三期也是最后一期交付307套住房，三期累计新建658套，包含可负担住房和社会租赁住房。

配套一并补齐：新社区中心、extra-care住房、新公共广场和商业空间。前两期已于2023年完成。合作方为Peabody与开发商Mount Anvil。

而时间线更值得记住：区议会2014年为这座1930年代的老社区更新发放规划许可，到最终收官历时14年。

—— 658套，用了14年。城市更新的周期从来不以季度计，制度、资金、居民耐心，缺一样都走不到终点。

结语

这一期，两条主线同时在动。制度端，山西把20年房龄写进体检清单，太原把原拆原建写进条例；资金端，租赁住房REIT走出扩募这一步，酒店型商业不动产首单进场。

从推倒重来走向就地重估，从项目思维走向资产思维——这正是存量时代城市更新的必经之路。