瑞银2026最新研报：9月销售环比+11%超季节性，预售改革初见成效但反转尚早

UBS · China Property First Read

2026年10月2日 📌 中国房地产/预售改革/宏观经济

北京CBD高楼群，中国房地产市场正处于政策驱动的底部修复阶段

我的判断

房地产的底部不是等来的，是政策硬砸出来的。预售改革把"烂尾风险"从购房者头上摘掉，需求自然回流——但这只是止跌，不是反转。真正的反转要等居民收入预期修复，而那需要的不是房地产政策，是经济本身。开发商提价不是因为需求爆了，是因为供给端先怂了——折扣收窄不等于价格上涨，别把止跌当反转。

摘要

瑞银10月1日研报显示，9月前100开发商合同销售2290亿元，环比+11%远超2021-25年9月均值+7%，预售改革落地后首个完整月即见边际改善。开发商减少折扣甚至提价（保利广州项目提价约2%），二手房12城成交同比+10%，一线城市挂牌量同比-12.1%，租金降幅收窄至-1.9%。但同比仍-14%，国企与民企分化加剧（SOE -11% vs POE -15%），万科龙湖同比腰斩。瑞银首选华润置地和贝壳。

一、9月销售反弹：环比超季节性，但同比仍承压

9月是8月28日预售改革宣布后的首个完整月。前100开发商合同销售2290亿元，环比+11%，而2021-25年9月历史均值仅为+7%——超额4个百分点，说明政策确实带来了边际增量。

但同比维度仍在走弱：9月同比-14%，8月为-6%。瑞银认为这主要是高基数效应而非市场恶化——去年9月基数较高（2660亿），今年绝对量2290亿虽低于去年，但环比动能明显强于季节性。

图1：9月Top100销售环比+11% vs 历史均值+7%；历年9月销售额从2021年8520亿降至2026年2290亿

从历年9月数据看，Top100销售额已从2021年的8520亿连续五年下滑至2290亿，累计降幅73%。今年9月环比+11%是在极低基数上的反弹，绝对量仍处于历史低位。

二、预售改革见效：开发商从"打折抢跑"转向"提价试探"

最值得关注的信号不是销售数字，而是开发商行为的转变。预售改革要求预售资金监管更严格、项目交付更有保障，本质上是把"烂尾风险"从购房者转移给开发商——这降低了购房者的观望情绪。

多个案例显示开发商开始减少折扣甚至提价：

• 保利海云（广州）
  ：9月1日起提价约2%
• 保利天誉（杭州）
  ：最新获批售价比上一批高2.8%
• 建发招商元玺（杭州）
  ：计划下次开盘提价400-500元/平方米

瑞银认为，修订后的预售模型可能通过moderating future supply growth（ moderating未来供给增长）和 reducing competitive pressure among developers（降低开发商间竞争压力）来支撑房价企稳。

三、国企 vs 民企：分化持续加剧，份额向头部集中

所有制维度的分化是本轮房地产调整的结构性特征。9月国企开发商（SOE）销售同比-11%，优于Top100整体的-14%；民企（POE）同比-15%；混合所有制（Semi-SOE）最差，同比-21%。

图2：SOE同比-11%优于POE -15%；华润+7%、中海+6%、金茂+5%，万科-46%、龙湖-55%

头部开发商表现差异巨大：

• 正增长
  ：华润置地+7%、中海+6%、中国金茂+5%
• 小幅下滑
  ：保利发展-12%、招商蛇口-11%、建发国际-4%
• 深度下滑
  ：万科-46%、龙湖-55%

#关键洞察国企融资成本低、土储质量优、交付有保障，在预售改革后优势进一步放大。民企在融资端和品牌端双重承压，份额持续向国企集中——这不是周期性现象，是结构性出清。

四、二手房市场：成交回暖 + 供给收缩，价格仍在探底

二手房市场的信号比新房更丰富。截至9月27日，12个主要城市二手房周度成交同比+10%，延续了近几个月的积极趋势。最新一周成交约2.4万套。

供给端同样出现积极变化：截至9月30日，50城二手房挂牌量约444.9万套，同比增速放缓至基本持平；其中一线城市挂牌量同比-12.1%，年初至今累计-8.6%。

但价格端仍在探底：8月一线城市二手房价格指数环比-0.6%。四个城市最新指数（2004年5月=100）：深圳737、北京668、广州612、上海443。相比各自历史峰值，深圳从约1320跌至737（-44%），上海从688跌至443（-36%）。

五、租金市场：降幅收窄，上海深圳转正

租金是房地产市场的滞后但真实的指标——它反映的是实际居住需求，而非投资投机需求。

8月一线城市租金同比降幅从7月的-3.1%收窄至-1.9%。更重要的是，上海租金同比+1.8%、深圳+0.5%，双双转正。广州和北京仍在下降，但降幅也在收窄。

图3：一线城市二手房价格指数持续下行，8月环比-0.6%；深圳737/北京668/广州612/上海443

租金降幅收窄说明实际居住需求正在企稳，尤其是在就业市场更强的一线城市。瑞银认为，租金趋势的逐步改善表明住宅需求正在稳定，特别是在最强的城市市场。

六、投资标的与风险

瑞银在覆盖范围内首选华润置地（CR Land）和贝壳（BEKE）。华润作为国企龙头，销售韧性强、融资成本低；贝壳作为二手房交易平台，直接受益于二手房成交回暖。

展望

预售改革是供给端的制度性变革，它解决的是"敢不敢买"的问题，而不是"有没有钱买"的问题。9月数据证明前者确实在改善——但后者取决于居民收入预期，那是更深层的经济问题。止跌已现，反转尚早。接下来要盯的不是销售环比，而是提价项目的去化率和二手房价格环比能否转正——那才是真正的反转信号。

本文内容整理自UBS瑞银2026年10月1日研报《China Property: September Sales Rebound Signals Early Impact from Presale Reform》及公开来源，仅供参考，不构成投资建议。市场有风险，投资需谨慎。本文由AI辅助创作，经人工审核发布。