一栋楼等了十一年。等到六楼爬一半要歇两回，等到消防车进了巷子得倒着挪。同一天，伦敦在给摩天楼发通行证。城市更新最贵的从来不是混凝土。

板块一 先交出钥匙

1. 深圳螺岭：搁置11年，第一户交房

9月16日，罗湖区螺岭片区改造项目首户业主交房。9月24日，这个节点的完整故事才被讲出来。

螺岭是深圳最早一批建设者扎下的根。最老的楼建于1961年，到2026年65岁。307栋、2400多套，超七成楼龄过40年，一半以上挂着C级及以上危房身份。10万人每平方公里的密度压在落差近10米的坡地上，两条单向单车道，救护车进了巷子要倒着挪。社区小学差720个学位，社康中心、幼儿园、社区公园都没地方建。

2013年就有人想改，谈崩了。利益方太多、钱太大、产权太乱，一搁十一年。转点在2024年8月，全国首批城中村改造试点名单下来，螺岭在列；随后意愿征集同意率过九成。

这次不一样的地方不在拆，在节奏。7月4日集中签约，9月16日首户交房，两个多月走完签字、交钥匙、退房、等新房。第一批搬迁时间表已经钉死：10月15日启动，60天到12月13日截止，龙飞大楼、赛龙大院、物资大院、竹边新村、名文阁、名阳阁六个小区先动。11月13日前搬完，每平方米奖200元，再给50积分。选房不看嗓门，看先签约、先搬迁、先摇号。

——把犹豫变成吃亏，是这类项目眼下最管用的推进器。但奖补只能解决搬得快，解决不了搬得起。

2. 广州鹤洞：停工多年，3、4栋安置房封顶

荔湾区鹤洞城中村改造项目AF040105复建安置地块3栋、4栋主体结构封顶，合计可提供558套房源。

这个项目一度是典型的卡壳样本。2018年8月获批，改造范围22.02万平方米，规划总建筑面积62.19万平方米；2019年11月启动拆迁，2021年4月复建房开工。受留守户问题影响，项目长期无法净地开发，企业资金难以回流，叠加建设成本上升，安置房交付一再延后。截至2026年9月，整体拆迁签约率已超过99%。

荔湾区后来从三件事上破局：筹措资金稳住项目盘面，稳住施工队伍推动返岗复工，聚焦停工堵点强化服务保障。地块于6月29日正式复工，1栋、2栋也已完成复工准备，预计10月转入快速建设。整个AF040105地块规划四栋、共1085套，力争2027年底至2028年陆续建成交付。

同城对照更清楚：黄埔金坑村银岭片区9月19日开放125平方米实体交付样板间，复建地块一1548套已进入门窗、机电、装饰装修阶段；花都杨二村、东边村9月14日至16日摇珠分房，346户选房。

——签约率99%不等于项目能活。决定回迁日期的，从来是资金到位率和复工组织力。

3. 北京丰台：一边选房收官，一边主体封顶

9月的丰台，棚改安置在两头同时报捷。

9月16日至18日，五里店京周路沿线A区棚改项目程庄路3号安置房集中选房收官，累计116户完成选房，含以选房促签约换签4户，共选定住房210套。房源覆盖一居、两居、三居，选房现场同步摆放户型与规划展板，让居民提前看到新家的样子。

9月19日，石榴庄南里棚户区安置房项目二标段8栋楼宇主体结构封顶，工程全面转入二次结构、装饰装修施工阶段。项目方给出的节点是28个月竣工交付，标准是“好房子”。

一个区两个项目，一个在做选择题，一个在做施工题。选房解决的是意愿，封顶解决的是时间。

——城市更新最容易失守的环节不在开工，在开工之后。把交付时间写进承诺，比把效果图挂上墙有用得多。

4. 常德：地下管网整体修复32.3公里

日前，常德市住建局组织市城区地下管网专项巡检排查，针对老旧小区管网破损、雨污混流等隐患点位现场督导处置。

近五年，常德累计完成管道整体修复32.3公里、局部修复1990处、检查井修复880处，实施雨污分流改造3219米。江北城区排水管网改造一期是全市重点民生工程，总投资2.63亿元，覆盖三闾路、桃花源路等多条主次干道，直面老城区雨污混流、汛期积水内涝。

燃气这条线更细：城区户内燃气“五件套”免费安装已在133个小区推开，金属波纹软管、燃气探测报警器、紧急切断阀、自闭阀、绝缘接头配齐，靠设备实现泄漏自动切断。施工人员上岗前先过专项技术培训，形成培训、施工、督查、提升的闭环。

——管网是唯一一类“平时没人看见、出事全城知道”的更新。它没有开街剪彩的传播价值，却是更新里最不能省的一笔钱。

板块二 立规矩，找钱

5. 河南：一部人大决定，给新型城镇化立框架

9月24日，河南省十四届人大常委会第二十六次会议通过《关于加快构建现代化城市体系深入推进以人为本的新型城镇化建设的决定》，9月25日公布施行。公告第91号。

决定的骨架是“一主两副、一圈两带、四域多点”：郑州做强国家中心城市并有序疏解非核心功能，洛阳与济源同城化，南阳做大省域副中心；郑州都市圈加沿京广、沿陇海两条城市带，再以黄河、淮河、海河、长江四大流域协同。

真正与城市更新直接挂钩的是三段话。激活存量：开展城市资产资源调查，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量闲置房屋和低效用地，创新财政金融政策工具，建立可持续的城市建设运营投融资体系。提升宜居：深入开展城市体检，高质量推进城市更新，稳步推进老旧小区、厂区、街区、城中村及城市危旧房改造，扩面提质建设完整社区，分批打造一刻钟便民生活圈，因城施策控增量、去库存、优供给，建设“好房子”。守住韧性：加强城市地下管网规划建设，加快城市基础设施生命线安全工程，建立房屋全生命周期安全管理制度。

还有一条容易被忽略：决定要求各级人大深入推进城乡规划、城市管理、城市更新等方面立法，并探索区域协同立法。

——地方城市更新过去靠文件和会议推动，一届政府一个节奏。写进人大决定，意味着它从年度任务变成了法定职责。

6. 城市更新REITs：破局不在数量，在资产

9月25日，机构研报点破一个尴尬现实：城市更新类公募REITs发行数量极少，堵点集中在五处——经营性现金流不足、产权合规成本高、运营培育周期长、资产碎片化、估值不确定性大。

三个已落地案例各走一条路：华夏金隅智造工场REIT走工改工，创金合信北京国资REIT装历史街区加商业办公，汇添富上海租赁住房REIT做商改保。共同前提只有四个字：权属清晰。再加政策适配、资产组合与稳定现金流。

扩容路径也已被描清：短期不会全面铺开，而是聚焦高适配资产。工改工、工改研类产业园区因权属集中、租金现金流稳定，最易率先放量；商改保与产城融合型居住配套受益保障性租赁住房政策，出租率稳、底层资产风险低；商业办公与历史街区则随商业不动产REITs试点深化逐步打开空间。破局关键是从项目导向转向资产导向，用Pre-REITs孵化、运营前置、组合发行、平台化归集，把资产成熟效率提上来。上海、广州等地出台工业用地续期细则后，部分短年限资产的估值障碍正在被实质缓解。

——城市更新项目不是都能发REITs，而是只有那些能持续收租的才配发。这条线一旦立住，更新逻辑就会从找补贴转向找运营。

7. 桂林：小投资撬动大市场，先算商业闭环

9月24日，桂林市委书记郭忠志主持召开城市更新工作专题会议，会后就象山区、秀峰区展开调研，实地察看湿地公园规划、市场提升改造及城市公共空间建设。

调研点位很具体：象山区五洲造船厂排口湿地公园、瓦窑河排水口街巷公园，秀峰区乐群市场及粽子大王提升改造项目，广西桂林图书馆榕湖分馆，骝马山周边。

会议给出的方法论是四句话：把老城区治理和更新摆在突出位置；创新资金投入机制，坚持政府引导、市场驱动，通过科学规划引领片区整体提升，积极撬动社会资本，努力实现小投资撬动大市场，推动形成商业闭环；引入战略合作者，推进片区化、规模化、集聚化发展，避免同质化竞争，实现更新一片、激活一片、提升一片；把漓江生态环境提档升级总体战与城市更新、环境整治、旅游提档升级有机衔接。

——旅游城市的更新有个特殊陷阱：容易对游客可持续，对居民不可持续。桂林把“避免同质化”写进会议要求，说明这个坑已经被看见。

板块三 国际对照

8. 伦敦：摩天楼蓝图放行，伦敦塔没输

9月23日，英国规划督察署给出关键结论，政府随即放行伦敦金融城地方规划草案City Plan 2040。

争议焦点是高楼轮廓线。联合国教科文组织曾警告伦敦塔可能被列入濒危世界遗产名录，政府为此叫停该规划，并要求督察在9月2日加开听证，评估英国遗产委员会提出的替代方案。督察的意见是：替代轮廓线并不会带来实质不同的遗产结果，却会实质压缩开发容量，对经济和办公开发的损害比额外遗产收益更明显、证据更充分。住屋大臣Matthew Pennycook表示，他确信这份规划在保护伦敦塔的同时没有过度限制经济增长。

金融城方面的说法很直白：若否决其方案，办公空间可能少建约100万平方英尺。规划督察署的最终报告将在数周内发布，草案随后走完内部程序，力争年底前正式通过。

——这不是保遗产和拼经济的二选一，而是一个城市能不能同时容下两个时间尺度。底线是视觉分隔不被打破。

9. 伦敦Ilford：闲置十年百货店，326套全部社会租赁

GLA拨款四笔中的首笔到位，伦敦红桥区Ilford镇中心的前Harrison Gibson百货店地块正式开工拆除与基础工程。

这块地闲置近十年。新方案由社会住房运营商MP Living（地产投资机构Meadow Partners设立）实施，提供326套住房，全部为社会租赁；红桥区议会持有提名权，建成后由MP Living长期持有并运营管理。议会规划委员会2025年5月一致通过修订方案，此前另一家开发商的方案未能推进。

对照值得看一眼：同期的伦敦德普特福德Deptford Reach方案，802套住房里按法定口径认定的可负担住房只有24套，约3%。两个项目同在伦敦，同在9月推进，一个100%社会租赁，一个3%可负担。

MP Living还表示，其在伦敦另有可交付约1500套的储备管库。

——社会租赁住房能不能成规模，取决于有没有一类长期持有、不靠销售回款的实施主体。GLA的钱只是点火，持有方才是发动机。

10. 东京西新宿：双65层塔，工期往后推三年

东京西新宿三丁目西地区再开发，两座65层、约235米的塔楼，合计约3200户，总建筑面积约37.7万平方米，建成后将是日本最高的纯住宅建筑。项目2026年1月因工程费用飙升重新设计方案，主工程施工推到2028财年，竣工推到2035财年，既有建筑的拆除排在2027财年。

实施方是野村不动产、住友商事、东京建物与都市机构组成再开发组合，前田建设为指定施工方，四个街区合计约37.7万平方米。住宅之外，裙房层布置商业、办公、生活支援设施和保育园；公共领域新增约4500平方米防灾广场，并强化步行网络，把街区重新缝回新宿网格。

——成本上涨正在全球范围内拉长更新周期。东京的选择是改设计、推迟三年，而不是缩规模。周期长的项目配周期长的钱，这句话在哪个市场都成立。

结尾

这一天的十条，可以归成三句话。

钥匙在交出去。深圳螺岭交出第一把，广州鹤洞从停工里复工封顶，北京丰台一边选房一边封顶。判断一个更新项目真不真，只看一个动作：有没有人拿到钥匙。

规矩在往下沉。河南把城市更新写进人大决定，桂林把“避免同质化、形成商业闭环”写进会议要求，伦敦用一份地方规划同时锁住天际线和办公容量。靠个案推动的更新，正在被装进可复制的容器。

钱在换算法。城市更新REITs把破局关键从项目导向改成资产导向，伦敦用GLA的首笔拨款激活一块闲置十年的地。判断项目能不能活下去的标准，正从能不能拿到补贴，变成能不能持续收租。

从推倒重来走向留改拆并举，从财政输血走向运营造血，这正是城市更新真正的分水岭。