一边是新出的五年任务书，一边是站了几十年的老楼。2026年中央预算内投资与超长期特别国债合计超2570亿元投向城市更新，钱到了，规则也得跟上。

板块一 先把规则改开：片区、清单与用途

1. 广东：五年不少于300个重点片区，城中村单列成一项任务

9月21日，经省政府同意，广东省住建厅、发改委、财政厅、自然资源厅、广东金融监管局联合印发《关于持续推进城市更新行动的实施方案》。

方案把五年拆成三档：2026年底初步建立实施机制；2028年底基本建成100个重点片区，打造若干特色样板；2030年底形成可持续更新模式、完善政策法规体系。“十五五”期间每年启动建设60个城市更新重点片区，五年不少于300个。

九大任务里，城中村改造被单独列出，与老旧小区改造、完整社区建设、基础设施、生态修复、既有建筑改造、老旧街区厂区改造、历史文化保护、城市功能完善并列，配套20项具体指标。

七项保障直指卡点：推动有条件的城市立法；优化用地、用途转换与不动产登记；制定建设工程规划许可审批豁免清单；健全财、债、贷、基、社各类资金整合；建立房屋使用安全管理制度。方案还要求以片区为单位成片连片统筹，避免碎片化建设，并推行运营前置。

产业空间的更新规模比上一轮明显上抬。这轮更新不只想把房子修好，而是要把投资和消费装进同一个片区里算账。

2. 自然资源部：200万亩低效用地被叫醒

9月21日央视网报道，自然资源部给出数字：全国已累计盘活低效用地超200万亩。

松绑的方向很清楚。老厂房、旧街区可按正面清单兼容科创、便民商业，突破单一用地性质限制；加装电梯、口袋公园、社区托育这类民生项目，多地简化甚至豁免部分规划许可。广州出台历史建筑保护利用新规，用租金减免、审批绿色通道、修缮补助，推动老建筑从保下来转到用起来；深圳支持闲置商业办公转为医院、学生宿舍，符合条件的可给5年过渡期、免补缴地价。

厦门的时间账最有说服力。浦南工业园企业迁出后厂房大面积空置，原本改商业要先调土地性质，流程至少要半年到一年；当地入选低效用地再开发试点后，不变更土地权属即可转为商业、办公、居住配套，一两个月跑完。园区已入驻百余家商户，宿舍楼转型青年公寓。

北京把旧路基变成了公园。东六环入地后，腾退的老路基与老桥梁整体改造为长约14公里、宽300至500米的带状生态公园，启动段1.7公里今年五一开放，一个旧涵洞改成餐吧，未来片区预计辐射两侧约400公顷用地。宜昌更彻底：近70年历史的宜昌船厂整体外迁，29万平方米沿江场地腾退，修旧留旧，老旧车间将转为数字文化展厅。

存量盘活真正的分水岭不在钱，在于敢不敢为改用途这件事改规则。

板块二 危房这一关：1比1复建的账怎么算

3. 广州广船鹤园：三栋D级危房，同意率99.3%

荔湾区的广船鹤园小区建于20世纪60年代，是广州造船厂职工宿舍区，共52栋居民楼，近23%是砖混结构低层住宅，其中3栋被鉴定为局部D级危房。墙砖风化、墙体渗漏、厨卫共用，加上管线杂乱、排水老化、停车紧张。

政策依据是2024年7月印发的《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，它建立了自主更新模式，破解了改造主体缺位与资金筹措难。鹤园小区选了三栋楼做原拆原建，守住三条线：不增加户数、不改变用途、不突破用地红线，1比1原址复建，高度与套内面积基本不变。累计入户调研2527户，改造同意率达99.3%。

技术上加码：砖混结构升级为框架结构，每户增设独立厨卫与阳台，楼梯间预留电梯井位，外立面延续红砖元素。小区在建设用地不扩张的前提下新增约8200平方米公建配套，足球场被改成半地下智慧停车场加室外足球场的立体建筑，配171个车位；新建五层邻里中心采用退台式设计，首层是老年人日间照料中心。

钱从哪来最关键：以片区为单位统筹收益与投入，靠广船旧厂收储出让地块反哺改造，形成政策支持、企业出资、业主适度分担的格局。

把一栋楼的安全问题和一整个小区的品质问题放在同一张图纸上解，这比单独修楼难得多，也值钱得多。

4. 西安：一部办法覆盖七类更新，公开征求意见

9月21日，西安市住建局就《西安市城市更新办法（修订）》公开征求意见，为期一个月，至10月21日。

办法把城市更新划成七类：老旧小区整治改造与完整社区建设，含危旧房自主更新、原拆原建；老旧街区厂区改造与历史文化保护；城市公共空间建设，含公共服务设施、市政综合体、公交导向型开发与综合能源站改造；城市基础设施改造；城中村市政基础设施改造；城市生态系统修复，含海绵城市与口袋公园；以及国家和省市确定的其他更新工作。

实施要求写得很具体：老旧小区要与周边区域统筹连片改造；危旧房可采用加固、改建、重建、拆除，支持老旧住房自主更新、原拆原建，鼓励产权人出资、社会筹资、政府支持的资金模式；城中村优先改造安全隐患突出区域。

办法同时明确资金、土地、规划、不动产登记、审批等一揽子支持政策。一个内地特大城市把更新对象、程序和工具箱一次写进一部政府规章，等于给市场发了一份可预期的时间表。

板块三 老厂房老巷子：留魂，不换骨

5. 兰州：佛慈老厂区与中车拾光公园

兰州给出的路径是保护为基、活化赋能、业态迭代。兰州日报9月21日报道，城关区佛慈大街68号的佛慈1929文创广场，依托佛慈制药老厂区工业遗产改造而来。

这家企业2018年依托出城入园政策整体搬迁至兰州新区，占地34亩、建筑面积2.34万平方米的老厂区退出生产序列。改造全程坚守修旧如旧，完整保留8栋老厂房主体结构、标志性老水塔和老式车间格局，还原老上海建筑风貌，植入青年智创社区商业与文旅餐饮。

机制上的巧劲在于：政府就原址工业用地盘活与企业多次对接，在不改变用地主体和规划条件的前提下，给5年过渡期，允许企业改造老旧厂区，引导社会资本盘活闲置厂房，绕开了大拆大建要先缴土地出让金的死结。同一套办法还催生了中车拾光公园等项目。

兰州的底数也摸清了：已列入保护名录的历史文化资源116处，未纳入名录的潜在资源29处，现存或已灭失但有必要留存文脉的记忆载体71处，并已建成空间数据库完成落图。二三十年算总账，老厂房不是包袱，是不用征地就能变现的存量。

6. 宜宾裁缝巷：60多位手艺人有新门市

9月21日中新网四川报道，宜宾市翠屏区十八间街区的裁缝巷焕新亮相。

这条巷子记录着宜宾裁缝业数十年的变迁：上世纪70年代是街边零散缝纫摊，80年代老服装厂改制后手艺人自发聚集，2004年在十八间街区形成初具规模的市场。随着城市发展，市场遇冷、手艺分散、摊位简陋、客流下滑。

这次改造没有停在墙面翻新。项目整合国有闲置资产，修缮加固楼栋立面、排查安全隐患，重塑裁缝市集，把散落各处的手艺人召回：巷道一侧是联排门市，宜宾城市文创、新中式服装定制、手工皮具陆续入驻，电脑绣花、服装精改、衣物缝补穿插其中；另一侧预计10月亮相的裁缝市集，将汇聚60余位手艺人，集中提供衣鞋修补、皮具翻新。国庆期间，大树广场还将办主理人市集与手艺人工坊。

更新最容易一刀切掉的就是这种低租金、高人情的市井业态。把老手艺变成新场景，比造一条仿古街难，却更耐用。

7. 银川兴庆区：回迁与腾笼换鸟同时进行

9月21日银川日报报道，兴庆区的城市更新在两条线上同时推进。

一条是安置线。北塔三四六队城中村改造项目即将回迁安置，南部、北部、中部、民乐村四大安置片区建设有序施工，西桥巷、陶瓷片区危旧房改造正在攻坚。

另一条是存量线。当地把原宁夏日报综合楼等闲置楼宇改造为社区卫生服务中心、未成年人保护中心，推动原沙湖宾馆等闲置资产腾笼换鸟，以市场加场景的方式引入新业态。老旧小区同步完成路面沥青化、外墙保温加装、车位重新施划，年轻人又开始搬回来；光华头道巷等街巷用手绘文化墙留住老街记忆；地下则是供水、排水管网逐段延伸。

一线城市的更新靠资本密度，西部城市的更新靠清单密度。把危房、闲置楼宇、管网排进同一本台账，是财力有限时最现实的做法。

板块四 国际对照：把余地写进规则

8. 新加坡：总楼面面积方针要改，鼓励防热设计

9月21日，新加坡国家发展部长徐芳达在第21届新加坡企业奖颁奖典礼上宣布，市区重建局正检讨总楼面面积指导方针，为建筑设计提供更大灵活性，并鼓励发展商增添防热韧性与热舒适度设计要素，细节待审查完成后再公布。

配套两项举措同步落地。一是简化建筑钢筋检测流程：过去同一来源的钢筋也要在各工程中反复送检，新框架下改由认可实验室在更早的生产环节检测并验证记录，业界检测工作量与相关成本有望降低多达90%。二是推出脱碳业重新设计工作计划，协助建筑环境领域企业重塑岗位，提升员工在可持续施工与碳核算方面的能力。

规则松一松，设计就活一分。把防热写进容积率口径，等于承认气候适应性已经是建筑的基本性能，而不是可选的加分项。

9. 首尔：公共主导，拆迁比民营快8年

9月21日，韩国土地住宅公社在首尔道峰区方鹤站城市公共住宅复合区举行了首尔地区首个拆除动工仪式。

方鹤站区与双文站东侧区2021年被列入候选地，去年完成对原住民的优先销售，今年开始拆除。韩国土地住宅公社强调，这比首尔民营再开发与重建项目平均14年6个月的周期快8年以上。本次方鹤站地块将由斗山建设建设420套住房，用地8428平方米；补偿程序已完成，年内同步推进居民搬迁与拆除，2027年上半年开工。

延新内站、双文站西侧、新吉2区、增山4区等四个区将分别于10月、11月启动补偿协商，目标2028年动工。六个城市复合区合计供应7755套。为压缩周期，公社还设立了244人的首都圈再开发特别本部，把人力集中到许可、补偿、搬迁、拆除四个卡点。

当民营开发在漫长周期里失去动力，公共机构直接把项目接过去做，是把确定性重新注入市场的一种方式。

10. 纽约：把公园还给公园大道

纽约公布公园大道改造的更新设计。范围是曼哈顿中城东46街至57街共11个街区，由纽约市交通局主导、Starr Whitehouse 景观事务所设计，将拓宽中央分隔带，增加步行空间、座椅与绿化，并把一条南向车道改为双向保护自行车道；每个方向各减少一条机动车道，新增斑马线串联沿线分隔带。

时机来自地下。项目正上方是大中央车站车棚，98%的大都会北方铁路列车每日经此通行，车棚正在进行大规模改造：第一段与摩根大通新总部同步实施，预算还节省了2000万美元，预计2026年底基本完工；第二段由摩根大通出资5000万美元负责；第三段由Vornado配合350 Park Avenue再开发实施，出资2500万美元。地上改造约3900万美元资金来自东中城公共空间改善基金，该基金由2017年东中城再区划确立，要求新建商业项目与开发权转移为周边公共空间付费。值得一提的是，公园大道的中央绿带本就在1903至1913年间建于电气化铁路之上，1920年代为汽车拓宽后才消失。

把百年基础设施的大修窗口，换成一次街道性格的重写。地上地下同步动，是城市更新里最省钱也最容易被浪费的机会。

结尾

这十件事放在一起，指向同一个变化：城市更新正在从修房子，变成改规则。广东把五年任务铺成300个片区，自然资源部把200万亩低效地从性质限制里放出来，新加坡把防热写进容积率，纽约用再区划基金为街道买单。国内制度先动的是行政流程，国际经验先动的是激励机制，两边缺的其实是同一件东西——让改造完的空间自己能活下去。

存量时代没有一劳永逸的大项目，只有一批能自我造血的片区。

你在本地看到的老旧小区改造，最缺的是资金、手续，还是一次把居民请进设计环节的会议？欢迎留言说说你身边那一个片区的名字。