券商说房价止跌了,上海涨得最猛:这轮止的是哪个城市的跌

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中信证券今天说"房价已具备止跌基础"：8月70城整体还在跌，一线转正，上海领涨70城。止跌是分层的，看全国猜不了自己的房，要看你要买的那一层。

昨晚一个老同学发微信问我：中介跟他说房价止跌了，再不买就要涨，是真的吗？我把今天这家券商的研报和统计局的70城数据翻出来对了一遍，结论比中介那句话复杂一点，但对做决定更有用。

一、研报的判断是怎么来的

中信证券今天上午发研报，原话是"房价已经具备了止跌的基础"。这几个字有讲究：基础指条件正在凑齐，研报同时写了"还处在磨底过程之中"，离真正止住还有距离，更没说会涨。它的逻辑有三节。

第一节，需求是真的。8月全国新房销售面积在降，二手网签面积在涨，两项加起来基本持平。第二节，供给在收。新增供应规模不断下降，现房销售政策推开后，新房供给预计还会放缓。第三节，租金开始说话。不少城市的租金回报率超过了无风险利率，租金稳定，"月供低于租金"的房子多了起来；8月28日房贷期限从30年拉到40年，月供又降一截。研报最后给了一句确定性比较高的：京沪二手房价年内已经止跌。

二、数据摊开看：止跌是分层的

口径	8 月环比	8 月同比
70 城新房	-0.2%	仍在磨底
70 城二手	-0.3%	降幅收窄
一线城市新房	+0.1%	—
一线城市二手	+0.1%	—
上海新房	+0.4%	70 城第一
上海二手	+0.3%	连续7 个月上行
广州新房	+0.1% （六连涨）	-1.9%
广州二手	持平	-3.8%

全国还在跌，一线转正，上海领跑。三层放在一起，才知道"止跌"这个词在哪个城市、哪个口径上成立。

上海的数最好读。8月二手成交2.077万套，同比涨18%；9月首周网签5292套，同比涨19.8%，周六单日1319套是近两个月的新高。"沪八条"落地后，因为外环外二套首付降低跑去看房的人，占了新盘到访量的45%。政策落到哪一环，哪一环先动，上海这张卷子答得很清楚。

三、广州的三个信号

第一个信号是看房量。贝壳数据，9月首周广州二手看房约19083人，单周超过以往一个月的水平。第二个信号是成交。珠江花城9月过半已经成交7套，超过了8月整个月；上周广州二手累计成交同比高出10%，是今年以来的最高增量。第三个信号是业主心态，兰亭盛荟有业主把挂牌价从719万上调到735万。

要提醒一句：挂牌是业主的期望，成交才是市场。广州二手8月同比还跌3.8%，全国10大重点城市近6周的二手网签均值也只比去年同期高8%，翘尾是真的，普涨还没有。

另一边，房企也没集体转向。越秀、保利旗下部分项目在做特价清盘，相比高位最多降了上百万元；收折扣、提价的信号集中在中心区准现楼上。同一个金九，两本账。

四、陪你去看我会这么定

回到开头那个老同学。我的答案还是那句：先看你买的是哪一层。一线核心区、近地铁、楼龄新的次新房，价格确实先稳住了；远郊、楼龄老、库存重的，接着谈价，主动权还在你手里。
别把"止跌基础"当成"马上涨"。研报自己都写了磨底还没结束，别人嘴里的"再不买就涨"，是话术，不是判断。拿你要买的那个小区最近三个月成交价做锚，比研报和话术都靠谱。
这轮新政里最值钱的是确定性。广州已经有项目试水"竣备再供楼"，首付15%，房子竣工验收备案后才开始还贷。敢这么卖的项目，可以多看一眼。

止跌是分层的。全国还在磨底，一线先稳住，上海先抬头。你不用猜全国怎么走，你只要看清你要买的那一层，现在是在跌、在磨、还是已经抬头。

数据来源：中信证券2026年9月17日研报（8月70城新房/二手房价环比-0.2%/-0.3%，一线城市环比+0.1%/+0.1%；新房销售面积下降、二手网签面积增长合计基本持平；现房销售后新房供给边际放缓；部分城市租金回报率超无风险利率、月供低于租金；8·28新政房贷期限30年延至40年；京沪二手房价年内止跌、"房价已具备止跌基础"）；国家统计局2026年8月70个大中城市商品住宅销售价格数据，及21世纪经济报道9月17日报道（上海新房环比+0.4%、二手+0.3%均领跑70城，二手连续7个月环比上行；上海8月二手成交2.077万套、同比+18%（上海中原口径），9月首周网签5292套、同比+19.8%、周六单日1319套（网上房地产），同策研究院监测外环外二套首付相关客群占新盘到访量45%）；凤凰网房产9月17日《翘尾拉涨！"金九"还是来了》（贝壳数据9月首周广州二手看房约19083人；珠江花城9月过半成交7套超8月全月；兰亭盛荟部分业主挂牌价719万元上调至735万元；全国10大重点城市近6周（8.3-9.13）二手网签成交均值同比+8%，机构监测）；广州越秀发布9月16日（8月广州新房环比+0.1%六连涨、二手环比持平、同比-3.8%；6/7/8月一手住宅网签同比+4%/+9%/+11.9%）；证券时报·21世纪经济报道（越秀地产、保利发展旗下部分项目特价清盘，较高位最高降价超百万元；中心区准现楼释放提价3%-5%信号）；南方网（珠实地产珠江·金融城·颐德公馆、珠江·天河都荟试水"竣备再供楼"，首付15%、竣工备案后开始还贷，媒体转述口径，暂未查到开发商官方公告）。口径提示："止跌基础"为券商研究观点，磨底判断与房价数据同时存在，不构成购房建议；70城指数为环比口径，同比与环比结论可能相反；挂牌价调整为业主行为，不等于成交价上涨；上海周度网签数据与月度成交分属不同统计来源。