Kimi跑完20家券商的30年搬迁史:2027-2030北京券商搬迁高峰将至

不知道有没有人跟我一样好奇过一个问题：券商、律所，这些不同行业的选址规律是什么？

虽然都是第三产业，虽然都爱城市中心，虽然都要繁华便利，但肯定是有区别的，总不能都一样吧

我让Kimi跑了20家券商的30年搬迁史，核心结论如下：

1.选址演变历史：CBD→金融街→多中心

1995-2005年：最初，证券公司是聚集在CBD和燕莎的

2005-2020年：金融街鼎盛期，50%以上的证券公司聚集在金融街

2021-2026年：多中心疏散，陆续有证券公司迁离金融街

2.搬迁流向：降级→外围，升级→CBD

迁离金融街的券商兵分两路，消费升级的搬往CBD，消费降级的搬往丽泽及西城区外围区域

3.搬迁频次：两极分化

要么十年以上不动，要么两三年就搬

头部券商长期定居，中小机构长期游牧，大机构如果出现短租都是为了过渡（比如总部大楼没盖好）

所以，对于写字楼来说，一家证券公司入驻，要么落地生根，要么很快会走

4.搬迁性质：不论升级还是降级，只扩租不缩租

有消费降级，也有消费升级，但是几乎不会缩租，降低成本与业务扩张并存

5.近年搬迁特征：疫情之后迎来证券公司搬迁高峰

2021年-2025年，三十年以来，证券行业搬迁最密集的时期，而且Kimi预测这个高峰期会一直持续到2030年，也即2027-2030年北京证券公司搬迁的概率比较大

6.券商区位论

①锚定对手方

券商选址不是锚定城市中心，而是锚定对手方，即证监会、央行、银行总行、保险资管等

②能级匹配

头部券商必须出现在地标建筑，让楼宇成为信用背书；中小券商基本不进核心区，主要看成本

③最终归宿：自有楼宇

20家券商中，11家已经有总部大楼了，券商搬迁的最终归宿是买楼

④能不搬就不搬

券商的默认状态是“不搬”，20家券商中有10家从未搬迁，搬过家的搬迁频次也很低，而且一般不会搬得太远

⑤扩张型消费降级

金融街外迁的券商，主要特征是“面积扩大、租金下降”，同时伴随功能分拆：注册地、前台业务、分支机构留守核心区，总部与中后台外迁

以上只是系列研究的第一步，我让Kimi根据企业选址特征做了一个行业分类表，以后会陆续把所有行业的选址规律都做出来：

彩蛋1：20 家券商 30 年搬迁明细表（Excel），转发截图发后台领取，含 20 家券商每次搬迁的时间、迁出地、迁入地、面积变化

彩蛋2：本系列下期预告——北京律所选址研究