未来人口减少，房地产市场变化趋势

考虑未来人口减少因素，未来十年房地产市场将呈现需求总量萎缩、区域分化加剧、产品结构调整等趋势，具体如下：
- 短期调整期（2025-2026年）：一线城市如北京等预计在2026年前后完成价格筑底，政策托底效应显现，成交量率先回暖。部分强二线城市可能同步企稳，但价格修复速度慢于一线城市。三四线城市持续承压，人口流出、库存高企的城市仍面临5%-10%的年均跌幅，部分区域房价或回归2015年水平。
- 中期分化期（2027-2029年）：城市群效应将进一步强化，长三角、粤港澳、京津冀城市群内部形成梯度市场，核心城市房价温和回升，周边卫星城以价换量。中西部省会城市通过“强省会”战略吸纳省内人口，出现结构性机会。房地产税试点扩大可能促使部分投资性房产抛售，二手房市场供应量短期激增。开发商格局重塑，央企国企市占率提升，部分民营房企转型轻资产模式。
- 长期新平衡期（2030-2035年）：人口结构将主导市场，00后成为购房主力，小户型、适老化住宅需求上升，三居室以上大户型流动性下降。租购并举制度成熟，保障性租赁住房覆盖30%以上常住人口，租金收益率稳定在3%-4%。价格波动收窄，全国房价年均波动幅度降至±3%，房地产金融属性弱化，逐步回归居住本质。
总体而言，未来十年中国房地产市场将从规模驱动转向品质与效率驱动，区域分化、产品差异化将成为主要特征，房地产评估需要更加注重城市、地段、产品类型等因素的差异。