四、我们的大数据都能做什么？

城市数字化：传统决策模式，单是城市研究、市场调研就会耗费大量的时间成本，甚至还会存在人为偏差，误导决策。我们的大数据系统将城市配套POI化，涵盖城市地图、热区分析、土地评估、一键报告以及X特性定制等多个模块，我们将城市数字化分为三大原则

1、界定板块：将城市划分为若干个板块，作为数据信息细分的载体，板块拆分的目的是制造比行政区颗粒度更细的模块，用来承载各类分析数据，板块的拆分要符合五个原则。

2、物理属性建模：物理评分模型分为“现在”与“未来”两个维度，首先根据MECE 原则制定评价因子，然后运用变异系数法计算各级因子权重。

3、判断板块的进驻价值：结合物理属性与市场风险综合判断未来进驻价值，不存在绝对可进或不可进的板块，只是进驻的时序与策略的不同而已。

投资拿地是项目的开端，也是项目利润点的关键，从城市到区域，再到板块，谁能更准、更快的拿下适配自己企业的地块，握得房地产“竞技”的入场券，才能取得竞争优势，占得上风。

传统决策模式，单是城市研究、市场调研就会耗费大量的时间成本，甚至还会存在人为偏差，误导决策。我们的大数据系统将城市配套POI化，涵盖城市地图、热区分析、土地评估、一键报告以及X特性定制等多个模块，多方位服务开发企业投资决策，运用数学建模计算各个板块的既有配套价值和未来发展潜力，为您提出各个板块的进驻时序及策略。

客户数字化：利用市场成交数据、移动触媒大数据对城市客户进行数字化建模，将支付力、特征、购房理念相似的客户归为一类，并对每一类客户赋予独特的命名，分类后的客户自带选区与产品标签，向上可对应土地数字化，向下可匹配产品数字化，具体城市的客户数字化的研究需要分为三个步骤：

1、建立模型：结合城市特征，进行市场数据分析，导出适用的理论模型。

2013年我们发现了居住品质模型并沿用至今，它的理论基于马斯洛需求理论和“一个公式”，它具备符合客户购房逻辑、与城市地图契合度高、数据容易获取的优点。

客户品居模型的建立要确定三个标尺：总价段、单价段和面积段，标尺的划分需要通过市场交易数据、专业人士判断、深度数据分析三层验证。

2、定性研究：结合城市特征，进行市场数据分析，导出适用的理论模型。

定性研究主要通过访谈来实现，房地产领域对于客户的定性研究的要求高于其他行业；房屋产权几乎是金额最高的消费商品，客户对消费过程的重现或模拟充满思考性。定性研究则要通过主题、概括等形式，把客户思考的内容进行还原，变成房地产开发能够认知获取的图景。

3、定量研究：在线问卷，了解客户的共性特征与需求因素，形成客户数据库。

定量研究主要通过调研问卷来实现，有赖于问卷收集数据的标准性和执行可量化的特点，房地产领域对于客户的定量研究基本采用这一形式；但随着互联网和大数据的普及，在未来两到三年内，定量研究的主要手段可能会出现改变，BAT数据和运营商数据将逐渐取代问卷数据。

相比于“直接询问”的定量问题设计，我们更加推崇“曲线救国” ，让客户在他们熟悉的场景中答题，我们再根据答案去推导出真实的需求。

产品数字化：四个原则

1、产品数字化的理论基础：人对于居住产品的需求仍然符合马斯洛理论，先保障基础再考虑舒适，产品数字化要做的第一步就是把设计要素与马斯洛需求匹配起来。

2、产品数字化的体系建设：产品数字化体系是“拆”与“合”的工作，首先根据MECE原则罗列出该模块中的所有产品颗粒单元，再根据其特性进行归纳，形成体系化。

3、产品数字化的体系赋值：设计要素赋值一方面取决于算法。以户型研究为例，对每个功能间的评分是基于家庭生活场景与人体工程学，另一方面取决于客户观点，通过三级痛点分析法，发掘客户敏感点与需求，结合数学算式反推权重比例。

4、产品数字化的体系工具：产品数字化的最终成果是一套评价工具，初始形态是表单，终极是线上平台，通过这套工具企业可以快速评判产品优劣、寻找评分差距原因、平衡产品与成本关系、指导项目定价策略。

项目客流监测：我们从项目的客流规模、客流趋势、客流分布三方面进行统计分析，以项目总客流人数、日均接待量及同环比变化，客流趋势为主要分析，结合实时客流趋势、时点客流趋势、日/月客流趋势及不同日期类型客流量，主要统计分析各项目所在区域的人流分布情况和项目对观众的吸引力。

通过客流大数据的实时监测，我们可以实时了解客流数量，通过对重点客流监测区域的实时监测和预警处理，提高预警处置能力。对客流总体的洞察，可以分析客户的整体到访意愿和客流变化的趋势与规律，为营销管理决策提供数据支撑。

目标客户画像：通过对自身项目及区域竞品项目客户的数据整理，基于到访行为锁定客群，对项目的用户的年龄、性别、教育程度、职业、兴趣爱好、购买历史等信息进行筛选，生成目标用户的画像描摹通过这些数据，营销人员可以更好地理解用户的爱好、需求和购买行为，并打造举办相应喜好的的活动及更加精准的产品和服务。

广告精准投放：除了根据用户画像制定营销活动外，还可以针对线下到访人群及周边竞品案场人群进行线上精准广告投放，对比传统媒体投放效果，足足提高1.4倍，最大化的为营销达到引流目的。

地产全周期咨询：大数据是强大的辅助工具，通过搭建客户大数据体系，从项目地块评估到招商定位再到运营诊断，全程监测把控，融合多元数据对域内买房客户多维度细分，进而与自身产品精准匹配，定位潜在买家，有目标的进行产品营销；其次，通过机器深度学习，挖掘目标客户消费心理，制定与之适配的阶段性营销策略，实现产品快去化、高运转。

西安前瞻地产顾问有限公司，基于地产行业细分及专业化发展需求，专注以数据技术构建房地产智慧开发，坚持前瞻研究和不断探索，为您提供围绕土地开展投前服务（土地供求研究、城市进入性研究、城市地图专题、土地可行性研判，城市投资策略研究、房企土地储备 ），对项目开展投后服务（项目价值、城市发展预期，市场及竞争环境，项目发展战略及竞争策略，客户、产品及价格定位、项目投资测算、运营管理等），结合大数据系统，配备完整的城市数据监控，生成定制化、专业化、系统化的解决方案，致力于在该领域内追求卓越。