研报速递 
最近研究了恒隆地产，核心矛盾在于其高端商业护城河与财务增长压力的博弈。
🎯 核心逻辑：恒隆是内地核心城市高端商业地产龙头，商业模式围绕\"寡占+壁垒+闭环\"展开。高端商业地产行业CR5超50%，公司在上海、沈阳等城市持有顶级商场，瞄准高净值客群与奢侈品牌；护城河来自不可复制的核心地段（如上海南京西路）和与LV等顶奢品牌的长期绑定（平均租约超8年，续租率90%+）；收入双轮驱动，高端租金占65%（固定底租+10%-15%销售额分成），高端住宅开发占35%，全持有运营策略保障项目调性统一，内地商场坪效达行业平均2倍。
📈 财务亮点：低杠杆（资产负债率30%-40%，2025年中报39.86%）、高股息（中期股息0.12港元/股，近五年未中断）是主要优势。但盈利能力持续下滑，ROE从2021年2.76%降至2024年1.63%，毛利率从71.44%降至57.42%，净利率从37.44%降至19.15%；营收增长乏力，2025年中报营收49.68亿港元，同比降18.7%，新项目（如杭州恒隆广场）兑现效率成关键变量。
以上是公司行业分析和近 5 年财务数据分析。完整报告里还有它的估值高低（是机会还是陷阱？）、未来有哪些潜在风险？以及是否符合‘好公司+好价格’的评价？打开【口袋分析师】小程序即可获得完整报告。
#恒隆地产 #段永平 #股票投资 #财报分析 #口袋分析师 #实盘记录 #高股息
🎯 核心逻辑：恒隆是内地核心城市高端商业地产龙头，商业模式围绕\"寡占+壁垒+闭环\"展开。高端商业地产行业CR5超50%，公司在上海、沈阳等城市持有顶级商场，瞄准高净值客群与奢侈品牌；护城河来自不可复制的核心地段（如上海南京西路）和与LV等顶奢品牌的长期绑定（平均租约超8年，续租率90%+）；收入双轮驱动，高端租金占65%（固定底租+10%-15%销售额分成），高端住宅开发占35%，全持有运营策略保障项目调性统一，内地商场坪效达行业平均2倍。
📈 财务亮点：低杠杆（资产负债率30%-40%，2025年中报39.86%）、高股息（中期股息0.12港元/股，近五年未中断）是主要优势。但盈利能力持续下滑，ROE从2021年2.76%降至2024年1.63%，毛利率从71.44%降至57.42%，净利率从37.44%降至19.15%；营收增长乏力，2025年中报营收49.68亿港元，同比降18.7%，新项目（如杭州恒隆广场）兑现效率成关键变量。
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