引言

在珠海香洲区，格力电器总部旁边有两块地，解决的问题完全不同。

第一块在总部旁边，是格力自建的员工生活区——格力康乐园：一期 2005 年出资 2 亿元建设，3 栋 18 层双电梯楼、建筑面积 12 万平方米以上，可容纳一万多人；二期斥资 4 亿元，2014 年 7 月投入使用，建有 2016 套夫妻过渡房和 612 套大学生公寓。两期合计投资近 6 亿元。第二块在前山街道，距总部三公里、车程不到十分钟，是格力自费约 20 亿元建的“格力明珠广场”人才公寓：11 栋住宅、3180 户、精装交付、配家具家电，另有 1 栋商业及邻里中心、1 所幼儿园、1900 余个地下车位。需要先说清楚的是，这批房子 2023 年建成后已纳入珠海市保障性住房体系，更名为“安宜花园”，2024 年 7 月起对外配租——这一点，第二节会展开。

两块地，一块是“床位”，一块是“房子”。前者保基本，后者留骨干。

格力电器（000651.SZ）在 2026 年《财富》中国 500 强中位列第 152 位，营业收入 238.07 亿美元（约合 1711.18 亿元人民币），上年排名第 148 位。2025 年营业总收入 1711.18 亿元、归母净利润 290.03 亿元，年末员工 71966 人。它在珠海、重庆、合肥、中山、郑州、武汉、石家庄、芜湖、长沙、杭州、宿迁、洛阳、南京、成都、赣州、临沂以及巴西、巴基斯坦等地建有空调用、生活电器、工业制品等生产基地。

这篇报告不讨论格力的产品与渠道，只看一件事：当一家制造企业决定自己解决员工的居住问题时，它会做出什么样的制度设计，这套设计又能走多远。

一、两块地：床位与房子的分工

格力康乐园是这套体系的地基。康乐园一期 2005 年由公司出资 2 亿元建设，3 栋 18 层双电梯楼、建筑面积 12 万平方米以上，可容纳一万多人；二期斥资 4 亿元，占地近 4 万平方米，2014 年 7 月投入使用，建有 2016 套夫妻过渡房和 612 套大学生公寓。园区内提供单身宿舍与夫妻过渡房，配有员工活动中心、足球场、篮球场、游泳池、网吧等文体设施，以及超市、医院、餐饮、银行、理发店等生活配套；宿舍配电视、空调等电器与书桌衣柜等家具。户型从 16 至 20 平方米的单间，到 50 平方米的两室一厅，冰箱、洗衣机、彩电、空调免费配备。据媒体 2013 年的现场采访，一间约 20 平方米的单间月租金约 150 元；2016 年的报道中，一个二居室家庭每月的房租加水电为三百多元。到 2018 年人才公寓动工之前，格力已解决 1.2 万名在职员工的住宿问题，并基本实现“一人一居室”的安居工程目标。

明珠广场是这套体系的升级版。项目位于珠海市香洲区前山街道，占地约 80719.95 平方米，总建筑面积约 278402 平方米，由 11 栋住宅（2 栋 18 层、3 栋 19 层、3 栋 32 层、3 栋 35 层）构成，住宅部分约 179288 平方米、共 3180 户——其中 40 平方米户型 473 户、60 平方米户型 2707 户；配套商业及邻里中心约 22000 平方米、幼儿园约 3200 平方米、地下车库约 72551 平方米、车位约 1900 个。2021 年 6 月，第一批 3000 余套完工并交付使用，交付标准是精装，配沙发、床、窗帘与空调、冰箱、洗衣机，可拎包入住。

两块地的分工很清楚：康乐园解决“有没有地方住”，明珠广场解决“愿不愿意长期留”。前者是入职门槛，后者是留人筹码。

原格力明珠广场（今珠海保障房项目“安宜花园”）鸟瞰：11 栋高层住宅与前景的邻里中心、幼儿园（图片来源：珠海市保障性住房管理平台）

这个顺序值得注意。很多企业一上来就建“人才公寓”，但新人来了没地方落脚；格力的路径是先有可容纳万人的集中宿舍（2005 年一期建成），再往上做公寓（2018 年动工），中间隔了十一年。后勤的成熟度，往往体现在这种“先解决低门槛需求、再解决高门槛需求”的次序上。

两类房在运营上也是两套逻辑。集中宿舍是服务型资产：床位周转快、入住退宿频繁、清洁与安保压力大、淡旺季波动明显，管理重点是秩序与成本，通常由行政后勤部门直接运营。人才公寓是资产型物业：3180 户要签合同、收租金、做维修、管产权预期，管理重点从“服务”转向“资产保值”——电梯、消防、地下车库、商业配套都要按物业标准运行。前者像管宿舍楼，后者像管一个小区。同一家公司的后勤部门，要同时具备这两种能力，这是很多企业在自建住房后才发现的组织落差。

二、从分房到保障房：一套制度的两次转向

外界常把这件事概括为“董明珠一人一套房”。但从公开材料看，实际制度要复杂得多，也更接近一种长期契约。

按项目动工及后续公开表述，人才公寓以租赁方式提供给公司优秀人才、专才和技术骨干作为过渡性住房，租金低于市场价；分配上科技人员优先；员工须在公司工作至退休，才有机会取得住房产权。项目规划之初即按中高档商品房小区的标准设计，配套完善。

这套规则后来出现了两次转向。

第一次转向发生在 2021 年 6 月。公司负责人在接受媒体专访时表示，将根据员工诉求改为按成本价出售——理由是员工认为“等到退休”时间太长。也就是说，同一批房子，最初设计为“退休后归个人”的长期激励，随后向“成本价购买”的即时方案过渡。

第二次转向发生在建成之后。2023 年，这 3180 套房源建成，随后纳入珠海市保障性住房体系，更名为“安宜花园”，成为当时珠海已启动配租的保障房项目中规模最大的一个。2024 年 7 月，项目首次配租抽签，首批放出 660 套空置房源；户型主要为 37 至 60 平方米的一房与二房，含室内装修和冰箱、空调、洗衣机等基础生活电器；住宅市场租金评估为每月每平方米 29 元，物业费每月每平方米 2 元。配租对象分为三类：已通过公租房资格审核的待轮候家庭、经调房审批的在住公租房家庭，以及符合团租要求的企业及相关员工家庭。

这个结果值得单独拎出来说。格力员工要住进这批房子，路径从“企业分房”变成了“通过企业团租进入政府的保障房体系”。房子还是那批房子，分配规则却换了一套。

原因不难理解：企业能建房子，但很难独立完成“分配”。住宅涉及土地性质、产权登记、资格审核、租金定价，每一项都需要政策授权。自建容易，长期运营一套“准福利房”却很难——定价高于市场没有吸引力，低于市场又牵涉资产处置与税务；产权给谁、什么时候给，牵动法务与审计。最终，这批房子回到了城市的保障房体系，由规则明确、可监管的机制去分配。

这也让“企业拿产权预期换服务年限”这句话需要加一个注脚：预期的前提，是企业自己握有处置权。一旦房子进入公共体系，企业能给的就从“产权”退回到“租住的便利”。

规模的对比同样需要摆出来：3180 户对应 71966 名员工，即使全部留给员工，覆盖率也只有百分之四左右。这个数字不带褒贬，它说明的是制度定位——不是普惠住房，而是定向工具。而当这个工具交回城市体系，它的服务对象就从一家企业的骨干，扩大到了全市的公租房轮候家庭。

2021 年 2 月，公司还曾公开表述“今年马上又要投放 3700 套人才房，接下来要首先实现科技人员一人一套房”，这个 3700 套是“投放计划”口径，与项目规划总户数 3180 户属不同统计范围，两者不应混用。2018 年 8 月项目奠基时，珠海市相关负责人也说过“3000 套人才公寓只是个开始，未来我们的计划是为格力员工兴建 10000 套人才公寓甚至更多”——在一开始的设想里，3180 户只是第一期。

这类制度真正的考验不在建设期，而在兑现期。当“干到退休给产权”成为一句长期承诺，它的可信度取决于规则的稳定性：分房标准是否公开、排序是否可查询、离职与退休的产权处理是否写进合同。安宜花园的转向说明，规则不仅会随员工诉求调整，还会随土地与住房政策的框架调整——承诺的时间越长，中途改变的概率越高，这本身就是长期福利的固有风险。

三、配套即招工：幼儿园、邻里中心与精装交付

明珠广场的配套清单，比住宅本身更能说明问题：幼儿园约 3200 平方米、商业及邻里中心约 22000 平方米、车位约 1900 个。

这三个数字对应三类需求：孩子有学上、日常有地方买东西、有车有地方停。它们不是“加分项”，而是决定一个年轻人是否愿意在珠海安家的前置条件。格力把这三件事和住宅一起规划、一起建设，等于把“招人”这件事从招聘会现场延伸到了生活半径里。项目在规划之初即按中高档商品房小区标准设计，这一表述本身就说明它不打算做“宿舍升级版”。

精装交付也是同一种思路。沙发、床、窗帘、空调、冰箱、洗衣机一次配齐，员工拎包入住——这不是省事，而是把“落地成本”降到接近于零。一个刚毕业的技术员从外地到珠海，最难的不是上班，是前三个月的租房、买家具、跑手续；这些摩擦成本如果由企业消化，人才的决策会容易得多。

还有一个容易被忽略的设计：距离。明珠广场距总部直线距离不到 3 公里，不贴着厂区。这与很多工厂“宿舍就在车间隔壁”的做法不同。贴着厂区的宿舍，管理方便但生活感弱，员工下班还在厂区氛围里；三公里外的公寓，形成一个独立社区，员工有“回家”的动作。后勤的边界感，有时候就体现在这三公里上。

四、与魏桥的分野：城市型与县域型

同样是自己解决住房，格力与本系列此前研究的魏桥，走的是两条完全不同的路。

魏桥在山东邹平建了超过 6 万套员工福利住房，配套 10 所幼儿园（省级示范园 7 所）、K12 教育体系、生活区标准化医务室、篮球馆乒羽馆影剧院——它补的是县域城市功能的缺口。当一座县城的教育、医疗、文化供给跟不上企业用工规模时，企业只能自己建。

格力在珠海做的是另一件事：3180 户人才公寓、一万人的员工村、一所幼儿园、一个邻里中心。珠海是城市功能完备的地级市，学校、医院、商场、公共交通都在，企业不需要也不应该重复建设这些——它只需要在最紧俏的那一环（住房）上补位，并把配套做到“够用”（幼儿园、商业、车位）。

差别来自三个变量：

一是区位。城区有成熟公共服务，企业补“点”；县域缺公共服务，企业补“面”。

二是用工结构。格力的核心人才是研发与技术人员，属稀缺资源，住房要精准投放；魏桥十万级产业工人以本地及周边劳动力为主，住房是普适性的安居条件。

三是行业节奏。家电有淡旺季但产线相对稳定，员工在城市里有其他就业选择，企业必须与城市竞争人才；纺织铝业是连续生产、基地远离城市，员工的可替代选项少，企业必须自己造生活。

由此可以得出一个判断：企业办住房的形态，由“城市能不能提供”决定，而不是由企业的善意决定。同一家企业放在不同城市，做法会完全不同；不同企业放在同一城市，做法反而会趋同。这也解释了为什么格力的模式在内陆基地未必照搬珠海的做法——那里的配套逻辑会向魏桥靠拢。

同一个格力内部，其实就存在这种落差。珠海总部有 3180 套人才公寓与万人员工村，是因为总部周边就是成熟城区，教育医疗商业齐全，企业只需补住房一个点；而洛阳、赣州、临沂、宿迁这些基地所在的城市，公共服务密度低一档，员工对宿舍、食堂、班车的依赖度高得多，后勤的重点自然从“公寓”退回到“床位与三餐”。从企业公开的基地招聘信息看，这类基地的标准配置就是宿舍、食堂与通勤班车——总部的“加法”在基地变成了“基础项”。换句话说，同一套制度在不同基地不是复制，而是缩放：总部做加法（加公寓、加幼儿园、加邻里中心），基地做基础项（宿舍、食堂、通勤车）。判断一家多基地企业的行政水平，看的不是总部盖得多漂亮，而是这种缩放是否成体系——总部与基地之间有没有统一的服务标准，基地有没有自主调整的权限。

结语

格力电器的行政后勤，是一个“住房驱动型”样本：一万人的员工村保基本，3180 套人才公寓留骨干，幼儿园、邻里中心、精装交付把落地成本压到最低，三公里的距离留出生活感。

三个可迁移的判断：

一、住房制度要有梯次，不能只有一档。先有可负担的集中宿舍，再有面向骨干的公寓，中间用“过渡房”衔接。一上来就做高管公寓的企业，通常留不住新人。

二、用房子留人，本质是长期契约，规则的清晰度比面积更重要。谁优先、怎么排、干多久、退不退——这四件事写不清楚，房子建得再好也会变成信任负担。

三、企业补什么，取决于城市缺什么。城区企业补住房这一个点，县域企业可能要把教育、医疗、商业一起补上。后勤的边界不是企业画的，是城市画的。

对写字楼里的行政人来说，住房这件事或许离得很远，但逻辑相通：任何一项“长期福利”，都要先回答“兑现路径是什么”。答不上来的福利，不如不发。

参考资料

[1] 格力电器 2025 年年度报告及摘要（2026 年 4 月 29 日披露）；中证网、上海证券报相关报道。（2025 年营业总收入 1711.18 亿元、同比下降 9.96%；归母净利润 290.03 亿元、同比下降 9.89%；截至 2025 年末员工总数 71966 人；2024 年末 72808 人；人均创收 237.78 万元、人均薪酬 17.27 万元）

[2] 格力电器 2022 年年度报告。（生产基地布局：珠海、重庆、合肥、中山、郑州、武汉、石家庄、芜湖、长沙、杭州、宿迁、洛阳、南京、成都、赣州、临沂以及巴西、巴基斯坦，涵盖空调、生活电器、工业制品等）

[3] 经济日报：《优化生产生活环境 留住高素质人才》，2011 年 6 月 27 日（蹲点格力电器报道）。（2005 年格力出资 2 亿元建设员工生活区康乐园，建筑面积达 12 万平方米以上、可容纳 10000 多人；园区内提供宿舍并配员工活动中心、足球场、篮球场、游泳池、网吧等文体设施及超市、医院、餐饮、银行、理发店等生活配套；2009 年 3 月康乐园职工书屋开放，获“全国优秀职工书屋”称号；员工健康检查与阳光互助基金等做法）

[4] 第一财经：《格力亿元建员工宿舍：一线员工 1 人 1 室 结婚 2 房 1 厅》，2013 年。（康乐园一期 3 栋 18 层双电梯楼、建筑面积 12 万平方米以上、容纳员工 1 万多人；单身员工约 20 平方米单间、成家员工 50 平方米两室一厅、家属探亲有过渡房，免费配冰箱、洗衣机、彩电、空调；单间月租金约 150 元）

[5] 中国经济网（质量经济）：《格力电器：懂得感恩员工 企业才能成功》，2016 年 11 月 30 日。（康乐园位于珠海鹅槽山下，一期为已婚员工过渡房与单身宿舍；二期斥资 4 亿元、占地近 4 万平方米，建有 2016 套夫妻过渡房和 612 套大学生公寓，2014 年 7 月投入使用；单间 16 平方米、两室一厅 50 平方米；园区配套含游泳池、网吧、超市、医院、餐饮、银行、理发店；一个二居室家庭月房租水电三百多元）

[6] 中国经济网、环球网财经、北方网财经：《董明珠加速兑现承诺 格力自掏腰包 20 亿元建“员工房”》，2018 年 8 月 27 日。（自建员工住宿房至 2018 年已解决 1.2 万在职员工住宿问题，基本实现“一人一居室”安居工程目标；人才公寓占地约 8 万平方米、规划总建筑面积约 28 万平方米、11 栋高层住宅；珠海市相关负责人表示“3000 套人才公寓只是个开始，未来计划为格力员工兴建 10000 套人才公寓甚至更多”）

[7] 中证网：《董明珠承诺的格力“一人一套房”即将首批交付 周边房价 1.7 万~3.6 万/平》，2021 年 6 月 22 日。（明珠广场位于珠海市香洲区前山街道，占地约 80719.95 平方米、总建筑面积约 278402 平方米、11 栋住宅（2 栋 18 层、3 栋 19 层、3 栋 32 层、3 栋 35 层）；住宅约 179288 平方米、共 3180 户（40 平方米 473 户、60 平方米 2707 户）；商业及邻里中心约 22000 平方米、幼儿园约 3200 平方米、地下车库约 72551 平方米、车位约 1900 个；自费投资约 20 亿元；距格力总部直线距离不到 3 公里）

[8] 羊城晚报（金羊网）：《“优秀者优先得”，珠海格力 3000 多套人才房将交付使用》，2021 年 6 月 16 日。（首批 3000 余套即将交付；精装配沙发、床、窗帘与空调、冰箱、洗衣机，拎包入住；人才公寓以租赁方式提供给优秀人才、专才和技术骨干作为过渡性住房，租金低于市场价；针对刚毕业入职员工安排集中式宿舍，对将结婚或已婚员工可申请员工过渡房）

[9] 中新经纬专访（新浪财经、搜狐财经转述），2021 年 6 月 16 日。（公司负责人表示将根据员工诉求改为按成本价出售人才房；员工认为退休分房等待时间过长；此前公开表述为工作至退休后房子归员工）

[10] 董明珠 2021 年 2 月公开表述（多家媒体转述）。（“今年马上又要投放 3700 套人才房，接下来要首先实现科技人员一人一套房”“只要在格力干到退休，这套房就给你了”）

[11] 中工网：《这家企业给员工发房子，但不缴公积金冲上热搜》，2022 年 3 月 28 日。（分到房子的员工须在公司工作至退休后才有机会获得住房产权，分配有先后顺序，科技人员优先；公司现有近 9 万名员工，其中近 1.6 万名研发人员、3 万多名技术工人）

[12] 搜狐财经：《温度格力，遍布人间烟火气》，2021 年。（格力自建可同时供 1 万人就餐的员工食堂，餐费不到外面三分之一并有餐补；班车覆盖珠海；员工子女入学公立格力学校；定期体检、免费理发、话费报销等生活细节）

[13] 羊城晚报《广东建设报》：《珠海最大规模保障房项目启动配租》，2024 年 7 月 26 日；南方+：《珠海前山保障房项目，对外配租》，2024 年 7 月 21 日。（安宜花园保障房项目位于香洲区前山鞍莲路与翠屏路交叉口西侧（造贝路 388 号），2023 年建成，11 栋高层住宅、共 3180 套房源，为当时珠海已启动配租的保障房项目中规模最大的一个；户型主要为 37 至 60 平方米的一房和二房，含室内装修与冰箱、空调、洗衣机等基础生活电器；2024 年 7 月首次配租抽签，首批 660 套空置房源；配租对象含待轮候公租房家庭、调房家庭与符合团租要求的企业及相关员工家庭；住宅市场租金评估为 29 元/平方米/月，物业费 2 元/平方米/月）

[14] 珠海市保障性住房管理平台：《安宜花园保障房情况简介》；香洲区住房和城乡建设局：《安宜花园小区项目简介》。（明确表述“安宜花园（原格力明珠广场）项目”：2023 年建成、占地 80719.95 平方米、11 栋高层住宅、户型约 37 至 60 平方米；小区周边配市场、幼儿园、小学、银行等；配租按家庭保障人数与代际结构确定户型）

[15] 财富中文网：2026 年《财富》中国 500 强榜单，2026 年 7 月 21 日发布。（珠海格力电器股份有限公司列第 152 位，营业收入 23807.1 百万美元，利润 4035.1 百万美元；上年排名第 148 位）

[16] 格力电器各基地公开岗位信息。（洛阳、赣州等基地招聘信息中，宿舍、食堂与通勤班车为基本配套；具体标准以各基地实际发布为准）

数据说明

一、主体说明：本文所称“格力”，指珠海格力电器股份有限公司（000651.SZ），《财富》中国 500 强第 152 位（2026 年榜），营业收入 238.07 亿美元、利润 40.35 亿美元，上年排名第 148 位。文中财务数据为上市公司口径。

二、财务与人员数据：2025 年营业总收入 1711.18 亿元（同比 -9.96%）、归母净利润 290.03 亿元（同比 -9.89%）、年末员工总数 71966 人，2024 年末为 72808 人，来自公司 2025 年年度报告及中证网报道。央视网 2021 年企业资料所称“近 9 万名员工”为较早口径，本文以年报数据为准，两者不混用。

三、人才公寓数据：占地、建筑面积、栋数与层数、3180 户及户型分布、商业与邻里中心面积、幼儿园面积、车位数量、自费投资约 20 亿元、距总部距离，均来自中证网 2021 年 6 月报道（基于项目规划与建设公示口径）。文中“3180 户”为项目规划总户数；“第一批 3000 余套交付”为首批交付口径。“3700 套”为 2021 年公开表述中的投放计划口径，三者统计范围不同，不相互替代、不混用。项目建成后的权属与用途变化：2023 年建成后，该项目纳入珠海市保障性住房体系、更名为“安宜花园”，2024 年 7 月首次对外配租（首批 660 套），配租对象含公租房轮候家庭、调房家庭与符合团租要求的企业及相关员工家庭，住宅市场租金评估为 29 元/平方米/月；上述信息来自珠海市保障性住房管理平台、香洲区住建局与羊城晚报《广东建设报》、南方+报道，属政府住房保障口径。企业员工目前如何通过团租入住、格力与该项目之间的具体权属安排，未见完整公开文件，本文不作推断。

四、康乐园数据：一期 2005 年出资 2 亿元建设、3 栋 18 层、建筑面积 12 万平方米以上、可容纳一万多人，二期斥资 4 亿元、占地近 4 万平方米、2016 套夫妻过渡房与 612 套大学生公寓、2014 年 7 月投入使用，来自《经济日报》2011 年 6 月蹲点报道、第一财经 2013 年报道、中国经济网 2016 年 11 月报道，三源互相印证；两期合计投资近 6 亿元为加总口径。关于起始年份存在两种表述：上述三源与部分 2018 年报道称一期为 2005 年建设，另有 2018 年 8 月部分媒体表述为“自 2007 年 3 月起自建员工住宿房”；本文采用有现场报道支撑的 2005 年口径，并在正文中不引用“占地约 13 万平方米”这一存在分歧的数据（另有来源表述为 19 万平方米）。

五、交付与装修标准：精装交付、配置沙发床窗帘与空调冰箱洗衣机、可拎包入住，来自羊城晚报 2021 年报道；规划按中高档商品房小区标准设计，来自 2018 年项目动工时的企业表述。

六、分配规则与制度调整：以租赁方式提供给优秀人才、专才和技术骨干作为过渡性住房、租金低于市场价，来自 2021 年项目交付期间的公开表述；须在公司工作至退休才有机会获得产权、科技人员优先，来自 2022 年 3 月媒体对公开表态的转述；2021 年 6 月公司负责人接受专访时表示将根据员工诉求改为按成本价出售，来自中新经纬专访内容经新浪财经、搜狐财经转述。三种表述分别对应不同时点的制度设计，本文并列呈现，不判断最终执行版本；分房排序、合同条款、离职与退休的产权处理等细则未见完整公开文件，本文不作推断。

七、覆盖率测算：3180 户 ÷ 71966 人 ≈ 4.4%，为本文自行测算，非企业披露数据，仅用于说明制度定位（定向工具而非普惠住房），不作绝对化解读。

八、基地配套：洛阳、赣州等基地的宿舍、食堂与通勤班车，来自企业公开岗位信息，属招聘口径；各基地具体标准（房间类型、餐费、班车线路）差异较大且随年度调整，本文不列具体数值，只作定性描述。

九、本文不涉及格力的劳动保障争议话题（如社会保险缴纳相关讨论），亦不对公司用工制度作评价；引用 2022 年媒体报道时仅取其中与住房分配规则相关的表述。

十、文中关于“住房制度要有梯次”“长期福利的规则清晰度比面积重要”“企业补什么取决于城市缺什么”“同一制度在不同基地是缩放而非复制”等判断，为本院研究观点，非企业表述。