花旗研报:中国住房供应量再下调30%,第三轮房价上去很快就来了!

家附近有块地，去年就围起来了，围挡上贴的效果图还是新的，四栋楼画得整整齐齐，底下印着一行小字，2027年交付，现在好像并不是这么一回事的，整个时间都是往后推的，写着2027年交付基本上是不太可能。

1、库存确实降了，降的是1.5%

说实话，库存连续多个月下降这话不假，统计局10月19日那组数，9月末新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%。

1.5%是个什么概念，说白了就是98.5%，一年下来几乎原地踏步，这个降幅放在任何一份财报里，都属于可以忽略的那一栏。

住宅这一块更淡，待售39697万平方米，同比只降了0.7%，一百套房子里少了不到一套，这个数真不好意思叫去库存。

1到9月新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%，整体看这才是真正的跌幅。

一个降1.5%，一个降13.2%，两个数摆一起账就得重算，去年9月末的待售面积得倒推，74825除以0.985，是75964万平方米。

拿着这两个数各除一遍，去年全国待售面积够卖10.5个月，今年要卖11.9个月，库存账面少了1.5%。

2、花旗那份报告里有两个30%，不是一个

9月那份研报的原话，写的是新房成交量及新开工在2027、2028年下跌30%，中间那个及字，把两件事连在了一起。

不少解读只留了后面那半句，说成住房供应量再下调30%，前面那半句丢了，剩下这一半听起来，就像市场上马上要没房子了。

可要是把丢了的那半句装回去，这题就变成一个除法，供应打七折，买的人也打七折，0.7除0.7还是1，比例一点没动！

2026年其实已经演过一遍，1到9月新开工34031万平方米，同比下降24.9%，销售面积同比下降13.2%，两边一起往下走，开工减少，但是销售也大幅度地减少啊，所以整个落差并没有想象中这么大。

花旗自己还算了另一笔，土地出让收入从2025年的4.1万亿掉到1.8万亿，开发商的现金周期从6到10个月拉长到1.5到2.5年。

投入的整体资金量是比想象中要大太多的，并没有一两句话能够把问题点击破清楚。

花旗和高盛并排放着，好像两家说的是同一件事，其实一个说2027年楼价复苏，一个说2027年还要跌3%。

同一个2027年，一个往上一个往下，摆一起确实像打架，我一开始也以为是哪家算错了，毕竟两份都是大行的东西。

后来才看到各自的限定词，花旗写的是核心城市楼价复苏，高盛写的是全国新房均价每年跌3%，两个词的范围差着一整个国家。

9月70个城市里二手房环比上涨的只有9个，同比转正的只有上海一个，基本上头部城市就那么几个，全国的均价还得靠剩下几百个城市去抬。

3%覆盖的是全国几百个城市、七亿多平方米的待售面积，复苏说的是几个城市的几个板块，两句话都能成立，就是不能搬到一张纸上比。

还提到2028年深圳上海涨20%，那是高盛单独给这两座城市的判断，跟全国均价那3%不是一个口径，别顺口把它当成全国都要涨。

所以那份研报里真正能落到你身上的，不是房价很快又要涨一波这句话，而是你要买的那套房，到底站在哪个口径里。

站在头部城市的主城区，供应少是真的，2027年复苏也有可能，可这样的房子本来就不便宜，相对来说也从来不缺人抢。

远一点的郊区、站在三四线，待售面积够卖一年多，绝大部分城市的房子并不紧张，你面对的还是一个买家说了算的市场。

对于现如今的市场，你说供应链减少，这是真的，但有没有想过，新房的整体销量也在减少了，这也是真的，叠加在一起，哪里还有假。