研报速递重要说明：本文件并非高盛（Goldman Sachs）研报原文，而是依据多家权威财经媒体（腾讯财经、新浪财经、阿斯达克财经、券商中国、第一财经、克而瑞、中房网等）对高盛 2026 年 10 月 25 日发布的同一份中国房地产研究报告的一致转述，交叉核对后系统整理而成。高盛研报为面向机构客户的付费产品，原文不公开，故以媒体转述为准。涉及具体预测数字时均标注出处，供参考研判，不构成任何投资建议。 |
一、报告定位与核心背景
二、核心测算数据（更新后的基准情景）
指标 | 2026 年（同比） | 2027 年（同比） | 中长期判断 |
土地出让收入 | 下降约 30% | 下降约 20% | 2025–2035 年住宅用地出让量较 2021 年峰值下降逾 90% |
房屋新开工面积 | 下降约 22% | 下降约 20% | 较 2020 年峰值（16.7 亿㎡）已降至约 4.3 亿㎡ |
新房销售面积 | 下降约 8% | 下降约 10% | 商品住宅成交量较峰值收缩约一半 |
房地产开发投资 | 下降约 20% | 下降约 17% | 预计 2032 年前后触底回升 |
房地产占实际 GDP 比重 | 约 15%（2025 年） | 继续回落 | 2030 年起稳定在约 8%（峰值曾近 30%） |
对实际 GDP 增长拖累 | 约 1.8 个百分点 | 约 1.3 个百分点 | 2026 年略高于 2025 年（1.7pp），2030 年前后基本消退 |
三、报告揭示的三大宏观含义
（一）楼市建设端调整比此前预期更深、更持久
（二）部分一线城市房价或很快回升，但其余地区继续承压
（三）住宅用地出让量大幅下降，存在扩大房地产税覆盖范围的可能
四、报告提出的中长期"四大拐点"（2027—2035）
拐点 | 时间 | 内容 |
拐点一：新房可售供应断崖回落 | 2028 年 | 全国可售新房面积同比收缩约 39%，2029 年再降约 19%；一线城市库存更紧，拐点提前至 2027 年 |
拐点二：土地市场加速下滑 | 2031 年 | 现房模式打破高周转循环，开发商拿地资金大幅收紧，土地出让收入持续回落 |
拐点三：开发投资触底反弹 | 2032 年 | 早年老房集中进入更新、拆迁重建，带动工程与建材需求（更新驱动，非新房销售回暖） |
拐点四：需求结构性下行 | 约 2030 年 | 城镇化、住房自有率走高叠加人口变化，新增购房需求放缓，仅保留基础存量需求 |
五、关于房价走势的量化判断
（一）上海、深圳：涨幅预期上调
（二）全国整体：见底时点后移
（三）分阶段价格路径
六、供给收缩的核心逻辑（报告区别于以往的亮点）
七、归纳总结：结论
调整比预期更深更久：楼市进入第六年，建设端指标（土地、新开工、投资）全面弱于预期，现房销售转型进一步收紧开发商资金链。 供给收缩快于需求收缩：这是未来数年楼市的"基本底色"，将在约 2029 年前后对房价形成支撑，但托底不等于普涨。 分化是核心关键词：上海、深圳率先见底（2026年底）、涨幅预期上调至 20%；全国整体见底推迟到 2029—2030 年，低线城市继续下跌数年。 财政连锁效应不可忽视：土地出让量较峰值跌逾九成，地方财政承压，存在扩大房地产税覆盖范围的可能。 对 GDP 拖累先升后降：2026 年约 1.8 个百分点（略高于 2025 年），2027 年收窄至 1.3 个百分点，2030 年前后基本消退；房地产占 GDP 比重从约 15% 降至约 8%。
八、海南省海口市房价预测走势
以下为结合高盛报告框架与海口本地数据的综合研判，非高盛直接预测（高盛报告未单列海口）。 |
（一）海口在高盛框架中的定位
（二）海口的"两面性"
（三）分结构预测
板块/类型 | 预计见底时点 | 走势判断 |
核心区（江东新区、西海岸、龙华主城区、海甸岛） | 2027 年左右 | 库存结构相对健康，可参考一线"拐点提前到 2027 年"的逻辑，率先企稳、稳中微升 |
次新、优质改善盘（带学区/海景） | 2027—2028 年 | 价格坚挺，是结构性修复的主要受益者 |
远郊大盘、老破小、无配套房源 | 2028—2030 年甚至更晚 | 流通性差、挂牌持续增加，仍处"以价换量"的阴跌阶段 |
海口全市整体 | 2028—2030 年 | 二手房挂牌量见顶回落、以价换量结束为见底标志；新房"均价涨 14%"属结构性假象，不可视为回暖 |
（四）海口结论
腾讯新闻/腾讯财经：《供应收缩与成交回暖的交叉点：2027年前后楼市的基本面坐标》（2026-11-04）、《高盛重磅报告：中国住房供应下降 90%》（2026-11-03）、《高盛预测中国楼市：别被天量库存骗了》（2026-11-03）、《高盛再次预测：上调中国房价涨幅预期，沪深上涨 20%》（2026-10-27）。 新浪财经：《高盛最新观点：沪深房价或很快回升，地产对经济的负面影响将逐步减轻》（2026-10-28）、《六大投行调整对中国楼市预测》（2026-11）。 阿斯达克财经（aastocks.com）：《高盛：中国楼市调整较预期更深占中国实质 GDP 比重将降至 8%》（2026-10-26）。 第一财经、券商中国、中房网、克而瑞、中房报等关于高盛报告及海口本地市场的报道。
免责声明：本文件基于公开媒体转述整理，非高盛官方原文；所有预测数字为机构观点，存在不确定性，不构成投资或购房建议。文中涉及海口的部分为结合本地数据的综合研判，非高盛直接预测。数据时效以各媒体发布时点为准，请以官方披露为准。 |
