一座城的更新，先卡在公示期，再卡在筹款表，最后卡在有没有人接着运营。10月26日这一天，三条新闻给了三种答案。

板块一 规则：先解决能不能进场

政策的分量，从来不在文本厚度，而在它能不能被当成通行证。这一轮更新撞上的第一道墙，是上位依据。

1. 南宁｜40个片区、61平方公里，一份规划被压到7天公示

10月26日，南宁市住建局就《南宁市城市更新“十五五”规划》第二次报批前公示，公示期7天，到11月1日截止。

原因写得直白：一批已纳入国家和自治区盘子的危旧房改造、城中村改造、地下管网项目，正等着这份规划当上位依据，去立项、选址、申报资金。

规划骨架不小。范围约665平方公里，划定40个重点更新片区、总面积约61平方公里，分五类：核心功能提升、产业转型升级、历史文化、居住品质、安全韧性。

三条路径里第一条叫“中央资金+”：以中央预算内投资、中央财政补助、超长期特别国债为杠杆，撬动城市更新基金、REITs与政策性银行贷款，再用运营收益反哺。第二条是产业导入，策划阶段同步编产业方案，把“空间更新+产业升级”写进项目考核。第三条是利益共享，政府、原权利人、实施主体、集体经济组织多方分配土地增值收益，配容积率奖励与功能兼容。

两个硬指标：2030年城镇房屋基础信息数字化率达到95%以上；2005年前建成且需改造的老旧小区应改尽改。另有几条容易被忽略的软条款：制定既有建筑建设工程规划许可豁免清单、既有住宅加装电梯能装尽装、动态更新C级和D级危险住房台账、加快申报国家历史文化名城并制定名城保护条例。

规划的价值不在篇幅，在于它能不能一次通过、立刻生效。30天法定公示压到7天，是程序向进度让路的一次妥协。真正的考验不在公示期，而在40个片区里有多少能在年底前落进项目库。

2. 福州｜省级基金第一次写进城市更新专项基金

10月26日，福建省人民政府办公厅《关于支持福州加快建设现代化国际城市的若干措施》公开。文件号闽政办〔2026〕31号，10月19日印发，有效期5年。

第28条讲更新：指导福州用好中央财政城市更新专项资金，支持项目申请省级城乡人居环境建设专项资金；支持把非住宅功能区内的零星危旧住房归并至新址实施改造；支持按片区更新规划依法征收、收购省属企事业单位的房屋和用地。

第29条讲钱：超长期特别国债“两重”领域、中央和省级预算内投资、新型政策性金融工具，均可依规支持；土地储备、产业园区基础设施、城中村改造可申报专项债。

第24条最实在：2027至2031年，省发改委每年安排2亿元、省财政厅每年安排1亿元支持福州地铁建设；省级基金可与市级基金共同参与城市更新专项基金。

两处值得记住。一是“零星危旧住房归并至新址”，等于允许跳出原址原拆原建，给碎片化危房一条出路——单栋拆不动、连片又不够规模的困局，有了新解法。二是省级基金参与更新基金，从表述变成了可操作的出资安排。

3. 北海｜13栋全是D级危房，政府出4500万，居民出4200万

广西壮族自治区住建厅披露北海海城区西藏新村项目：1994年建成，13栋住宅楼全部鉴定为D级危房。改造前地面下沉、楼梯钢筋裸露、墙体开裂剥落，每逢台风暴雨要提前疏散居民。

模式八个字：政府引导、群众主体、原拆原建、谁受益谁出资。

账算得很细。总投资约8700万元，政府投入约4500万元，居民自筹4200万元，折合每平方米居民自筹1077元。

推进方式更值得学：成熟一栋、实施一栋，按楼栋筹款进度分批开工。已有319户参与筹款，整体进度70%；8号楼封顶，9号楼建至二层，多栋进入基础施工。

过渡安置只用了半个月：398户913名居民全部搬离，配套公租房首月免租、改造期间租金减半，高龄、残障、低保一对一帮扶。资金走专户，按栋归集、按进度拨付、定期公示。建材从居民共同推荐的一线品牌库中遴选，进场材料须经第三方检测，分户竣工验收全程留痕。

北海已经把这条路排到了下一批：供销社宿舍、三中东里等危旧房将按同一模式推进，同步加快土地、规划配套政策研究，目标是把原拆原建从个案试点推成制度化、常态化。

这是一份可以直接抄的样本。1077元每平方米，是居民承受得起、政府兜得住、银行愿意贷的交点。原拆原建喊了两年，缺的从来不是政策文件，是这样一个能算平的账本。

板块二 项目：把账本落到地上

规则定完之后，项目要回答的问题只有一个：钱进来，能不能形成闭环。

4. 广州南沙｜1136套安置房封顶，六档户型

10月26日，广州市规划和自然资源局披露，南沙区南横村城中村改造项目首开区安置房主体结构全面封顶。

首开区1136套，户型60、70、89、105、128、145平方米六档，同步配建社区服务空间、活动场地、绿化景观与幼儿园，计划2027年第四季度竣工交付。

流程上做了两件事：改造方案与控制性详细规划调整方案同步编制优化，多轮方案联审加下沉服务；规划许可与用地保障紧密衔接，减少审批空转。

安置房封顶在城中村改造里不是终点，是信心节点。六档户型意味着不再一刀切，回迁户能按家庭结构选房——这一条比多盖几百套更能决定签约率。

5. 上海嘉定｜555张房票，兑付超30亿元

10月26日，上海嘉定马陆镇披露城中村改造账本：三个整体改造项目面积2942亩，涉及村民1037户、非居企业83家。

彭赵北、彭赵南两个项目农户签约率达98%，签约村民已拿现房钥匙；房票兑换基本完成，470户、555张房票完成兑付登记，金额超30亿元。

最后一个项目仓场村9月集中签约，329户签下321户，首轮签约率97.57%，创全区新高。

镇里的解释很朴素：房票把被动等待变成主动选择，村民有额外奖励，可以自己挑房，不必等安置房建成。

房票的本质，是把安置的时间成本折成价格。它同时解决了人等房和库存去化两个问题。风险也在同一处——兑付规模一旦超过本地市场承接力，房票就会变成一张有期限的承诺。

6. 南京｜10幢车间，24间直播间，10亿产值

10月26日，南京市建委披露红山路126号园区：原南汽黑墨营汽车生产基地，10幢厂房，目前已基本完工，进入运营交接阶段。

改造没推倒重来。红砖外墙、原有结构与厂房风貌最大限度保留，只做主体加固修缮；园区转角留着由南京依维柯旧门头改成的石墙，展示栏把1969年南汽齿轮厂到依维柯变速箱分公司的历史串成一条线。

功能全换了。老车间变24间汽车直播间，一家团队做出万人在线；园区集聚上百家科技企业，形成以智能网联汽车、新媒体营销为主的产业生态，年产值突破10亿元。

空间上打通大壮观路与上林苑绿廊，把封闭厂区变成衔接社区、连通绿廊的城市节点。

这是老旧厂区最该走的一条路：不靠门票、不靠租金补贴，靠产业现金流活着。厂房只是容器，能不能装进一条完整产业链，才是更新成败的分水岭。

7. 郑州二七区｜270万平方米安置房，和借、用、管、还四个字

10月26日，郑州市二七区系统披露城市更新思路，用四问作框架：钱从哪来、产业怎么跟上、民生安全怎么补。

钱的答案是一句硬话：用好政策性金融工具和城市更新贷款，分类匹配公益、准经营、经营性项目，健全借、用、管、还机制，坚决防范新增隐性债务。

空间上衔接一核三轴三片区布局，把低效楼宇、商业商务载体、闲置低效土地转成3+N产业承载空间；以产业税收反哺基础设施，以就业人口带动商业配套。

民生账更实：建成交付270万平方米安置房；力争建成132个社区日间照料中心；新增公共停车泊位1.7万个、充电桩1.5万个；统筹6类地下管网更新与智能化建设；续建9所中小学。

借、用、管、还四个字，比任何投资额都重要。城市更新最容易出事的地方不是拆不动，是借了钱不知道怎么还。把还款来源前置写进项目策划，才算真正的可持续。

板块三 国际：三种不约而同的克制

同一个月，伦敦与纽约给出三种不约而同的克制：写字楼不做豪宅，老住宅不拆，新区先治污。这三种克制背后是同一本账。

8. 伦敦｜四栋写字楼，改成180套临时安置房

东伦敦Tower Hamlets内阁批准收购Marsh Wall 191至197号四栋商业办公楼，改造为约180套两居、三居临时家庭住房。

目标很具体：让无家可归的家庭留在本区，孩子不必每天跨区上学；减少对夜间付费酒店与B&B的依赖，把两笔支出合并成一笔——一边是每晚都在流的酒店账单，一边是长期闲置的写字楼。

程序远未走完。结构检测、建筑调查、方案设计、完整规划许可、法定建筑控制、竞争性采购都要做；收购价格、改造成本、完工时间均未披露，180套只是运营目标。

办公楼改住宅最容易滑向高端公寓，这条走的是另一头：做过渡性安置。它不产生溢价，但直接削减财政的经常性支出。对存量写字楼高企的城市，这个方向比改豪宅更值得算一算。

9. 伦敦｜15年拆除计划，最后决定不拆了

10月，Lambeth议会内阁表决，放弃对Central Hill与Cressingham Gardens两个住宅区的整体拆除重建。

Central Hill共374套，1967至1975年建，Rosemary Stjernstedt主创，沿陡坡错层布置；Cressingham Gardens共306套，1969至1979年建，Ted Hollamby团队作品，低层、步行化，绕着成熟乔木与Brockwell公园铺开。

理由不是情怀，是财务：全面重建已不可行。替代方案是保留现有住宅、把空置房重新投用、在尊重建筑遗产的前提下补真正可负担的住房。

这场拉锯持续近15年，居民发起四次司法审查、一次独立调查；两个住宅区先后进入20世纪学会风险名单，2016年起多次申请法定登录均未成功；2022年Kerslake评估后，Homes for Lambeth开发公司被关闭，更新计划收归议会直管。20世纪学会的评语是，这两处是战后社会住宅的杰出样本——设计有人情味、细部考究、绿地与住区一体。

这是一次算不过来就不拆的胜利，也是给所有大拆大建项目的一记提醒。保留不等于放弃更新——修缮、加建、补配套，同样能提升居住品质，而且更便宜、更快。

10. 纽约｜82个街区重分区后，9000套沿运河落地

10月25日，Anagram项目发布新效果图：布鲁克林Gowanus运河边450 Union Street，20层，158套租赁住宅，约2.2万平方英尺商业与社区空间，含公共滨水步道，2027年初开始招租。

开发商为Global Holdings、MacArthur Holdings与本地Tankhouse，设计方SO-IL。项目所在地曾是污染严重的工业水道，经过多年治理才重新成为片区的景观主轴。

真正的推手是重分区。全市重新规划Gowanus 82个街区后，2025年该片区新增约4000套住宅，最终预计达到9000套。社区利益协议同步锁定公共收益：超过100间低于市场价的艺术工作室，每平方英尺20美元，年涨幅上浮不超过2%，全部设在地面层以上以规避洪水风险。新塔楼的设计刻意引用19世纪仓库的语言，比上一轮重分区后的产品克制得多。

Gowanus给出的答案是先治污、再改规划、后引资本，顺序不能反。国内不少滨水旧工业区恰恰相反，水质与土壤还没解决就先谈招商，结果楼建成、人气不来——环境账迟早要还，早还比晚还便宜。

结语

十条新闻，三种算法：南宁用规划换申报窗口，北海用1077元每平方米把居民拉进账本，伦敦用不拆承认算不过来。

共同点是，城市更新已经从能不能改，进入谁来付、谁来管、谁来运营的阶段。政策负责开门，资金负责进场，运营负责活下去——三者缺一，项目就会停在剪彩那一天。

从拆出来的增量，走向算出来的存量，这正是这一轮城市更新真正的分水岭。

你所在的城市，原拆原建的居民自筹单价是多少？每平方米过千了吗？留言聊聊。