普通老百姓大部分资产都在房子上。

10月，如果让我挑一篇最重要的研报，跟大家一起学习，那一定是高盛刚发布的《2027年房地产展望》。

报告是英文版，共21页，和以往几代高盛地产报告相比，这份报告最大区别是分析员不再纠结于短周期底部判断，而是给出了瞄准2035、长达10年的一个逐年判断。

我先说它给出的一些结论，你们感受一下，有多么让人耳目一新。

高盛上调了上海、深圳的预测，认为到2028年底两城一手房价将累计上涨20%，修正了前些年15%的涨幅预测。

高盛预测了2026-2035年全国一手房平均价格的逐年涨跌幅，分别是：

-4%（2026）、-4%（2027）、-3%（2028）、0%（2029）、0%（2030）、3%（2031）、3%（2032）、3%（2033）、3%（2034）、3%（2035）。

2027、2028年还会每年小幅下跌3%左右，2029-2030年基本止跌走平，2030年之后每年温和上涨3%。

预测二手平均房价逐年涨跌幅分别为：-7%（2026）、-7%（2027）、-5%（2028）、-5%（2029）、-0%（2030）、-0%（2031）、3%（2032）、3%（2033）、3%（2034）、3%（2035）。

二手当跌幅会比新房稍大，见底也比新房晚一年。

2026年二手房只占总交易量的53%，到2035年直接占到75%。

高盛结合最新出台的新政和调研，提出了房地产市场面临的四个拐点。

拐点一：2028年，市面上的新房会突然变少。一线城市更早，2027年供应就开始收缩。

拐点二：2031年，开发商拿地会骤然下降，地方土地财政收入面临持续压力。

拐点三：2032年，新房开工和开发投资触底反弹，因为2000年以前建成的住宅，到时基本都满30-40年房龄了，老旧小区拆迁、原址重建的需求会加速释放。

拐点四：2030年，房产需求会明显下滑，研报将2027-2035年的总需求预测下调了16%。

我的理解是，现在城市、区域之间最突出的特点是：分化。

好地段的一手房均价同比是增长的，而且预计2027年前后新房供应会出现一定程度的断档。

二手房的销量是在同比增长的，交易量已经超过一手房，处在以价换量阶段。

寄蜉蝣于天地，渺沧海之一粟。你我都是时代大潮中的一粒沙子。

提示：本文仅为对高盛公开研报内容的信息整理、个人学习讨论，不构成任何购房、资产配置、投资决策建议；房价预测存在极高不确定性，请独立判断，审慎决策。