本报告围绕“房产掉价如何影响居民财富”这一核心问题，与国家统计局、中国人民银行、高盛、野村证券、法国巴黎银行及权威学术研究的原始数据交叉核验后形成三项核心判断。

    第一，中国家庭财富高度房产化：无论采用央行城镇家庭调查（住房占总资产59.1%）、城市家庭财富健康报告（77.7%）、国家统计局家庭财富报告（城镇71.35%）、高盛居民资产负债表（2026年一季度52%）还是全口径机构估算（约60%—70%），房产都是居民第一大资产，占比长期在半数以上。第二，房价下行通过“净资产缩水—负财富效应—消费收缩—预期转弱”的链条传导，且经杠杆放大后对净资产的冲击远大于房价跌幅本身：瑞银测算2021年高点以来至2025年年底全国城镇住宅累计下跌30%—40%（一线回到约2021年水平、二线回到约2018年水平、三四线回到约2017|2017年水平）、对应约162万亿元资产蒸发（这是估算值而非官方数据）。第三，居民资产“换锚”已经启动——房产占比由2021年年中的67%降至2026年一季度的52%，存款与金融资产占比同步上升，但主要由估值被动缩水驱动，属修复式而非主动优化。

从政策与家庭两端看，官方已明确“加快修复居民资产负债表、防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋”，稳楼市被定位为提振消费的战略支点；对家庭而言，降杠杆、留安全垫、分散配置、警惕三四线非自住房流动性风险是当前最稳妥的应对。

需要说明的关键限制是：各机构口径（城镇/城市/农村、居民部门总资产、全口径财富）在覆盖范围与时点上差异较大，占比数字不可直接混用；瑞银等机构的巨额损失测算为媒体转述口径，仅作量级参考；机构对2035年的占比预测存在不确定性（机构预测而非确定性结论）。（部分内容AI生产，仅供参考)

1 研究背景与数据口径说明

1.1 资料来源与综合方法

本报告围绕“房产掉价如何影响居民财富”这一核心问题，综合多份独立研究材料的第三方分析文章，以及一篇以“资产负债表”为切入点的独立分析——并与国家统计局、中国人民银行、高盛、野村证券、法国巴黎银行及斯坦福大学等权威机构的原始数据交叉核验后形成。整合遵循两条原则：一是去重，同一事实仅取权威原始出处一次写入，其余来源视为印证，不重复罗列；二是出处准确，正文每个关键数字均可回溯至公开可核验来源，不同统计口径并列呈现并标注，不采纳未经核实或来源不明的数据。

1.2 核心口径差异

房产占比在不同报告间差异较大，根因在于统计口径不同：中国人民银行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》覆盖城镇居民家庭（2020年发布），住房占家庭总资产59.1%；广发银行与西南财经大学《2018中国城市家庭财富健康报告》覆盖城市家庭，住房占比77.7%；经济日报与国家统计局《中国家庭财富调查报告2019》基于2018年数据，城镇居民房产净值占人均财富71.35%、农村52.28%^[5]；高盛按居民部门总资产口径测算，2026年一季度房产占比52%；另有机构按全社会居民财富口径估算房产占比约60%—70%^[8]。上述口径在覆盖范围、资产定义与时点上均不相同，不可直接混用，本报告在使用时均注明口径与年份。

2 中国家庭数量与结构变化

国家统计局《2025年全国1%人口抽样调查主要数据公报》（标准时点2025年11月1日零时）显示，全国共有家庭户51465万户，家庭户人口为129685万人，平均每个家庭户人口为2.52人^[1]。作为对照，2020年第七次全国人口普查时全国家庭户为49416万户，户均人口2.62人^[2]。五年间家庭户增加约2000万户，户均规模缩小0.1人——家庭小型化（独居、丁克、老人单居增多）使“户数仍在增加”，住房需求的户数基础并未收缩，但每户承载的人口在减少。

3 家庭财富的构成

居民家庭财富的通行定义为净资产，即总资产减去总负债。总资产通常包含三大类：实物资产（住房、其他房产、汽车、农村生产性固定资产与存货等）、金融资产（现金与存款、银行理财、公募基金、股票、债券、保险准备金与养老金账户、信托及私募等）以及营运资产（个体工商户与私营企业股权等）。总负债以个人住房贷款为主，另含消费贷、经营贷、车贷与民间借贷。

中国人民银行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》为财富结构提供了基准数据：城镇居民家庭户均总资产317.9万元，其中实物资产253.0万元（占79.6%）、金融资产64.9万元（占20.4%）^[3]；户均净资产289.0万元；住房拥有率96%，近45% 家庭拥有两套及以上[3]，户均住房1.5套、户均住房资产187.8万元；家庭负债中住房贷款占75.9%^[3]。

4 房产在居民财富中的占比：多口径对比

无论采用何种口径，房产都是中国居民家庭的第一大资产，占比长期在半数以上。不同口径的具体数值如下表所示。

表1 房产占居民财富比重的多口径对比

数据来源：中国人民银行2019年调查、广发银行与西南财经大学2018城市家庭财富健康报告、经济日报与国家统计局中国家庭财富调查报告2019、高盛中国居民资产负债表研究、野村证券与法国巴黎银行测算（各口径详见正文第4节及文末参考文献）。

横向对比来看，中国住房资产在家庭总资产中的占比远高于国际水平：据《2018中国城市家庭财富健康报告》对比数据，美国家庭住房占比约34.6%^[4]。

从趋势看，房产占比正从高点回落。高盛测算，2021年年中中国居民资产中房产占67%、现金及存款占16%、其他金融资产占15%；到2026年一季度，房产占比降至52%、存款升至25%、其他金融资产升至20%^[6]。

     数据来源：高盛中国居民资产负债表研究（2021年年中与2026年一季度口径，经新浪财经、《财经》客户端转引）。

5 房产掉价对居民财富的影响

5.1 直接效应：账面财富缩水

房价下行首先表现为居民账面财富的直接缩水。瑞银测算，2021年房价高点时全国城镇住宅总价值约405万亿元，过去四年房价累计下跌30%—40%，对应约162万亿元资产蒸发^[16]，摊至每位城镇居民损失超过17万元（媒体转述口径）。近期数据同样反映调整仍在进行：2025年6月末70个大中城市新建商品住宅价格同比下跌3.7%、二手住宅下跌6.1%^[9]；2025年全国商品房销售均价9527元/平方米，同比下降4.1%^[10]。若按全国住房市值300万亿元量级估算，均价每下跌10%，居民账面财富约减少30万亿元，此为宏观估算、不代表任何具体家庭。

需要强调的是，“未出售即未亏损”仅对当期现金流成立；对账面净资产、银行抵押价值、置换能力与心理安全感，房价下跌的影响已即时生效。

5.2 杠杆放大：资产缩水、负债刚性

房价下跌对家庭净资产的冲击远大于房价跌幅本身，根源在于房产通常带有杠杆，而负债端不会随房价下跌而减少。以一套总价300万元、首付90万元、贷款210万元的房子为例（示例演算）：房价下跌10%，净资产由90万元降至60万元、缩水33.3%；下跌20%，净资产降至30万元、缩水66.7%；下跌30%时净资产归零。

表2 杠杆放大效应示例演算（总价300万元、首付90万元、贷款210万元）

注：示例演算，忽略税费、中介费与已付利息；实际损失高于表中数值。

家庭负债中住房贷款占75.9%，刚性较强^[3]；资产缩水叠加负债刚性，使高杠杆家庭净资产被双向挤压。部分高位购房家庭已出现“市值倒挂”——房屋市值低于剩余贷款，真实净资产为负。

5.3 传导机制：四条通道

第一，财富效应。即使不卖房，账面缩水也会让家庭感到“家底变薄”，主动压缩非必要开支。斯坦福大学研究指出，中国家庭近70%的财富沉淀于住房且社会保障网有限，财富效应对消费的冲击“异常强烈”，房价下跌10%即显著削减家庭支出^[11]；北京大学光华管理学院张峥亦认为，过去三年房价下跌形成“居民财富受损感知”，抑制了消费^[12]。另外，房价下跌还可能导致家庭矛盾加剧、离婚率变化等社会心理影响。

第二，抵押品与信贷收缩。住房是银行最重要的抵押品，房价下跌带动抵押率下调，经营贷、消费贷与置换贷额度受限，家庭财务弹性收窄^[14]。

第三，预防性储蓄与提前还贷。房价与收入预期转弱促使家庭削减消费、增加储蓄，提前还贷亦被计入储蓄^[13]；2026年前5个月，中国人民银行数据显示住户贷款净减少6314亿元^[17]，其中短期贷款减少6942亿元、中长期贷款增加628亿元，居民部门整体处于主动去杠杆状态。

第四，预期负反馈与下降螺旋。房价下跌导致居民储蓄持续增长、房产销售走弱、开发商资金紧张、拿地减少、土地财政收入下降，进而拖累基建与产业链收缩、就业与收入预期转弱、购房需求进一步下降，形成自我强化的下降螺旋；野村证券亦提示“新房销售下降—土地收入减少—财政承压”的负向循环^[7]。

5.4 结构分化：谁受损最大

房价下行对不同家庭的冲击高度不对称。受损最大的是高杠杆多套房家庭、高位接盘者，以及三四线、人口流出城市的房产持有者——这些房产流动性差、挂牌周期长，容易形成“纸面资产、实际负债”；自住一套、贷款少或已还清的家庭，账面财富缩水但居住功能不变，压力主要来自心理与换房能力；无房或准备购房的年轻人购买力相对提升，但可能被宏观悲观预期传染而减少消费；高净值家庭房产占比相对低、金融资产多，受影响相对较小。

从消费端看，《金融研究》相关实证发现，房价下跌对消费的拖累存在明显的不对称性：低收入群体消费降幅显著高于高收入群体^[15]，是总消费走弱的主要结构性因素。区域上，房价下行对消费的压制在东南沿海等房价高地更为明显，中西部及东北地区所受影响相对较小（为个别研究观点，供参考）。老年家庭若依赖房产养老，财富安全感下降更为明显。

不同地区对房产的情感依附差异。中国“有房才有家”的观念普遍存在，但依附的强度与性质随城市能级明显分化。情感依附强度上大致“三四线 > 二线 > 一线”，越是低能级、越是婚育与宗族文化重的地区，房子越被赋予“家/根/婚约”的非金融意义；而高能级城市则更多把房子当作金融资产与阶层凭证，情感更务实、对租房的容忍度也更高。

5.5 宏观层面与政策定调

日本及西方主要国家在应对房价大幅下跌时，通常采取一套组合拳，核心包括超常规的货币与财政政策、果断处置金融体系风险、以及推动市场出清和结构性改革。不同国家的具体措施因其经济结构和危机背景而异。

在我国，宏观上，房价持续下行带来居民资产负债表收缩、银行抵押品价值下降、地方土地财政承压与开发商风险传导，并通过消费与预期渠道反作用于增长。政策层面已明确将“修复居民资产负债表”作为提振消费的关键抓手：2026年6月18日求是网评论员文章《以更大力度提振消费》提出，“要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋^[18]”。2026年10月19日国新办发布会上，国家统计局副局长毛盛勇的表态是清楚的：房地产进入“控增量、去存量、优供给”阶段，从成交、库存和价格指标看，市场在“朝着积极的方向发展”。

6 居民行为变化与资产“换锚”

居民行为正在发生可见的结构性调整。负债端，2026年前5个月住户贷款减少6314亿元，居民杠杆率由2024年一季度的62.3%降至2026年一季度的59%^[19][17]，家庭部门自主降杠杆、修复资产负债表特征明显。资产端，高盛测算居民总资产在2024年四季度见底后稳定在约730万亿元，结构上房产占52%、现金及存款占25%、其他金融资产占20%^[6]；占比变化更多来自房产估值被动缩水与存款、金融资产相对上升，而非居民大规模主动“卖房换存款”^[6]。高盛并预测，到2035年房产占居民总资产的比重将进一步降至42%^[20]（机构预测，存在不确定性）。

这一过程被称为居民资产的“换锚”——财富重心从房地产向存款、理财、保险与权益类资产迁移，但属于被动修复式、慢且不线性。

7 结论与启示

7.1 核心结论

综合研究材料与原始数据，本报告形成四点结论。第一，房产仍是居民财富的最大单一资产，各口径占比在50%—77%之间，掉价直接影响家庭净资产。第二，房价下行的影响通过杠杆、信贷、预期与消费四条渠道放大，且下跌的伤害大于上涨的好处，影响具有不对称性。第三，居民正经历“资产换锚”，但主要由估值缩水驱动，属被动修复而非主动优化。第四，冲击高度结构化：高杠杆、多套房、三四线持有者与低收入群体受损最大。

7.2 政策含义

政策目标不应是推动房价重回暴涨，而是稳住“一直跌、人人怕、全去存”的预期，修复居民资产负债表、阻断负向螺旋^[18]。降息、放松限购、收储、保交楼、保障房等托底措施可以缓和调整斜率，但难以逆转人口、供需与收入预期等基本面因素；稳就业、稳收入、完善社会保障、降低土地财政依赖，才是修复居民资产负债表的根本。

7.3 对普通家庭的启示

对普通家庭而言，五点启示具有现实意义：其一，降低杠杆、保留安全垫，月供占收入比例不宜过高，防止“房价下跌叠加收入下降”的双重冲击；其二，分散配置，适度增加现金、保险与权益类资产，不再把全部身家押在房产上；其三，警惕三四线及人口流出城市非自住房的流动性风险，“卖不掉”比“跌得多”更麻烦；其四，切换预期，从“房产升值、敢于加杠杆”转向“资产稳健、先降负债”；其五，对自住一套、低杠杆家庭，账面缩水不影响居住功能，不必因短期价格波动过度焦虑。

数据来源

[1]国家统计局：《2025年全国1%人口抽样调查主要数据公报》，2026年5月22日发布。https://www.stats.gov.cn/sj/zxfbhjd/202605/t20260522_1963788.html

[2]国家统计局：《第七次全国人口普查主要数据公报（第二号）》，2021年5月发布（经孝感市政府信息公开转载）。http://gkml.xiaogan.gov.cn/u_xxgk/cms/xcxhyz/202305/231607033a3j.pdf

[3]中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组：《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，2020年4月发布（中国经济网、人民网、新华网报道）。http://www.ce.cn/cysc/newmain/yc/jsxw/202004/27/t20200427_34787568.shtml

[4]广发银行、西南财经大学：《2018中国城市家庭财富健康报告》，2019年1月发布（中国经济网报道）。http://www.ce.cn/macro/more/201901/21/t20190121_31308791.shtml

[5]经济日报、国家统计局：《中国家庭财富调查报告2019》，2019年10月发布（中国经济网报道）。http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/201910/30/t20191030_33470849.shtml

[6]高盛：《中国居民资产负债表研究》（2026年一季度数据，经新浪财经、《财经》客户端转引）。https://finance.sina.com.cn/wm/2026-09-23/doc-inisuxhc8552326.shtml

[7]野村证券（陆挺）：中国房地产市场与居民财富分析，财新网，2024年7月29日。https://www.caixin.com/2024-07-29/102221145.html

[8]法国巴黎银行：中国家庭财富结构评述，财新网，2026年3月22日。https://economy.caixin.com/2026-03-22/102426090.html

[9]国家统计局：2025年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况（财新网报道），2025年7月29日。https://opinion.caixin.com/2025-07-29/102346300.html

[10]国家统计局：2025年全国商品房销售数据（证券时报报道），2026年1月。https://www.stcn.com/article/detail/3599755.html

[11]斯坦福大学SCCEI：China’s Property Slump Can Curb Growth for Years, Even Without a Banking Crisis，2024年。https://sccei.fsi.stanford.edu/china-briefs/chinas-property-slump-can-curb-growth-years-even-without-banking-crisis

[12]北京大学光华管理学院（张峥）：房价下跌与居民财富感知对消费的影响，2025年。https://www.gsm.pku.edu.cn/info/1316/27192.htm

[13]财新网：《居民净资产缩水、储蓄率上升与提前还贷》，2025年3月25日。https://opinion.caixin.com/2025-03-25/102301863.html

[14]财新网：《存量资产收缩与居民加杠杆意愿》，2024年11月28日。https://opinion.caixin.com/2024-11-28/102262214.html

[15]《金融研究》：《房地产下行背景下提振居民消费的宏观政策研究》（附录），2026年。http://www.jryj.org.cn/fileup/1002-7246/SUPPL/20260917135154.pdf

[16]瑞银（新浪财经转述）：《160万亿没了！瑞银给楼市定调》，2025年10月22日。https://cj.sina.com.cn/articles/view/6448661888/1805ec580020018o6i

[17]中国人民银行：2026年5月金融统计数据（中国政府网、证券时报报道），2026年6月12日发布。https://www.gov.cn/lianbo/202606/content_7071948.htm

[18]求是网评论员：《以更大力度提振消费》，2026年6月18日。http://www.qstheory.cn/20260618/3add71c672de435b94ac3be0fa428cc4/c.html

[19]中国经济网：《住户贷款收缩与居民杠杆率》，2026年6月16日。http://m.ce.cn/bwzg/202606/t20260616_3033240.shtml

[20]高盛（新浪财经转述）：《中国居民资产配置展望（2035年预测）》，2026年9月。https://cj.sina.com.cn/articles/view/5953466437/162dab0450670bdqie

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