容桂碧桂园小区物业服务费收费标准调研报告(2025-2026版)

核心结论：容桂碧桂园凤凰湾及关联苑区在2025年完成大面积降费：绝大多数苑区由2.80或2.98元/㎡·月降至1.98元/㎡·月，降幅约29%—34%，公寓由4.20元降至3.40元/㎡·月。公摊费用形成三种处理模式：直降包干、名义返还、独立公摊。2026年佛山新规把一级物业服务政府指导价上限锁定在2.70元/㎡·月，为业主维权提供了明确依据。

一、调研概况

聚焦佛山市顺德区容桂街道碧桂园凤凰湾及容碧一期等关联苑区，时间跨度为2025—2026年，重点考察前期物业费的定价机制、调整过程，以及“物业费是否包含公摊水电费”这一争议焦点。长期高于周边同类小区的收费水平，在2025年多个苑区业委会成立、前期物业合同集中到期后，迎来了显著下调，并催生出多种收费模式。历史合同的延续性使部分苑区仍执行高于指导价的旧标准；公摊费用的构成、透明度与合法性，仍是投诉与维权的核心。

二、历史标准与合规性（2020—2024）

调价前各苑区呈现“高定价、高收费、独立分摊”的特征，收费标准多源自早期政府批复或前期物业协议。

︎●2.80元/㎡·月：观澜苑、花季苑、听涛苑、左邻苑、右里苑、晴澜苑、翰华苑等主力苑区。

●2.98元/㎡·月：蔚蓝苑、凤曦苑、比邻苑等高端苑区。

●2.70元/㎡·月：星钻苑、凤怡苑、芳邻苑等；

●2.50元/㎡·月：容桂一期洋房。

此阶段普遍实行“物业费+公摊电费”双重收费。以右里苑2020年5月账单为例，384.32元物业费之外另收楼道照明分摊1.81元、电梯电费分摊3.03元。业主质疑2.80元已高于市场水平，楼道照明等基础公共设施用电应已包含在物业费中。

对照佛发改价格〔2026〕4号文，当时佛山一级物业政府指导价上限为2.70元/㎡·月，执行2.80、2.98元的苑区已实质超限，尽管可能持有早期个别批复。

三、2025年价格调整

启动于2025年5月前后，覆盖凤曦苑、凤雅苑、观澜苑、星钻苑、左邻苑、右里苑、花季苑、凤怡苑、翰华苑、风情尚庭、容碧一期等17个以上苑区，新标准绝大多数自2025年6月1日起执行。

︎●住宅由2.80—2.98元统一降至1.98元/㎡·月；公寓由4.20元降至3.40元/㎡·月。

︎●相比2.80元降幅29.3%，相比2.98元降幅约33.5%，相比公寓原价降幅19.0%。

听涛苑业委会谈判中把续签底线压至1.80—2.00元/㎡·月，投票环节68.14%业主投出“不同意续聘”，迫使物业重估定价。仅凤凰湾片区降价即导致碧桂园物业年营收损失约3000万元，却保住了约3万户的管理规模。

四、三种公摊处理模式模式

一：直降包干制（主流）

凤曦苑、凤雅苑、观澜苑、右里苑等多数苑区采用。1.98元/㎡·月为包干价，明确含水电公摊。优势是价格低于政府一级指导价、账单简化；风险在于若公共能耗过大，存在未来被要求补缴或变相涨价的可能。

模式二：名义返还制（星钻苑）

合同名义价2.70元/㎡·月，物业每月按0.60元/㎡·月计提并返还至业主账户，业主实际承担2.10元/㎡·月，合同写明“含公摊水电费”。名义价保留便于内部审批与合规审查。

模式三：独立公摊制（遗留）

主要存在于降价前的旧合同执行期或未达成包干协议的苑

区。公摊另行计算，通常包括电梯用电（约0.668元/度，按户分摊）、楼道照明、二次供水（高层苑区如翰华苑曾收，后取消）。账单显示公摊电费月均仅3—5元，远低于物业费本身，因此即使不含公摊，总体负担仍大幅减轻。

五、公摊合规性与透明度

佛发改价格〔2026〕4号文确立公摊“负面清单”：公共绿化用水（景观、水池喷泉）、物业办公用电（办公室、值班室、保安亭）、经营性用电（广告位、商铺等应由经营收益列支）均不得分摊。未装独立计量表的水电不得向业主分摊。趋势向好：翰华苑2023年3月后取消二次供水与电梯电费强制分摊；听涛苑等业委会要求公开水电总表读数、分摊公式与损耗系数。新规强制物业每月30日前公示共用场地水电用量、单价与金额。

六、政策环境与建议（2026年及以后）

2026年4月30日发布的佛发改价格〔2026〕4号文为前期物业收费确立新的“天花板”，各等级最高限价如下：