🔸 上海市2026年第三季度GDP总量为15,419.99亿元，比上年同期增长6.4%。

🔸 三季度上海经济步入新旧动能重塑阶段，整体韧性尚存、板块冷暖分化。科创先导产业持续扛起增长主线，高端制造与AI相关出口稳住外贸基本盘，固定资产投资重点投向产业载体与城市更新。

🔸 2026年三季度上海经济呈现结构性回暖特征，文商旅融合消费、会展关联服务景气度持续抬升，实物消费修复动能偏弱，整体经济在分化态势中逐步企稳。

🔸 三季度上海商办资产仍处在存量出清周期，市场进入资产价值重估阶段。资本依托股权并购甄选优质标的，存量楼宇改造成为盘活抓手。行业告别增量逻辑，资产价值更多由运营能力定义。

🔸 上海商办存量博弈加剧，资产价值分层特征凸显，行业告别增量开发，进入存量运营时代。资本筛选标的优先关注现金流与运营能力，存量改造、业态优化、资产重组是资产提效的核心路径。

🔸 核心区写字楼租金达6.5元/平方米/天，空置率达19.8%；非核心区写字楼租金达3.4元/平方米/天，空置率达28.7%。

🔸 2026年三季度上海写字楼净吸纳量有所改善、空置率环比回落，但有效成交租金小幅下行。内资科创企业主导租赁需求，租户跨板块比价约束租金上行；甲级项目新增入市重塑板块租金基准，资产分化加剧，楼宇租金水平随物业品质、区位条件差异持续拉开差距。

🔸 2026年Q3季度上海全市存量约1,938万平方米，新增供应量约14.9万平方米，净吸纳量约22.7万平方米。

🔸 三季度上海写字楼净吸纳量有所抬升，新增供应有限，需求由高端制造、机器人、金融类企业的存量置换升级驱动。

🔸 2026年Q3季度核心区写字楼空置率达19.8%，非核心区写字楼空置率达28.7%。

🔸 非核心产业板块内资科创落地叠加低效楼宇业态出清，空置小幅回落；核心区企业外迁叠加新项目入市，空置小幅上行。

🔸 2026年Q3季度核心区写字楼平均租金达6.5元/平方米/天，非核心区写字楼平均租金达3.4元/平方米/天。

🔸 新入市标杆项目拉低板块租金基准，叠加客群主力向内资产业客户切换，定价逻辑重构，有效成交租金承压下行。

🔸 2026年Q3季度上海写字楼租赁成交比较活跃的行业有TMT（AI+科技）、金融业、专业服务等，其占比分别为31%、24%、16%。

🔸 TMT（AI+科技）赛道AI、芯片等科创产业进入规模化扩张周期，研发团队持续扩容、多点布局，催生大量增量办公租赁需求；金融业新兴私募、量化资管机构持续扩张，拉动新增租赁成交；专业服务业搬迁扩租需求集中释放，租户注重楼宇形象与弹性办公方案，持续贡献稳定租赁成交。

🔸 2026年Q3季度上海办公楼开发投资总额约为234.70亿元，同比减少9.6%。

🔸 上海办公楼开发投资同比回落，新增载体需求偏弱、开工收缩，存量更新投资规模有限，难以形成有效托底。

🔸 三季度上海大宗不动产交易呈现显著资本结构转换特征，财务型资本集中处置核心区存量商办、酒店类资产，本土实业主体、消费领域创始人及家族资本成为核心受让方。交易多以股权收购架构落地，资产估值回归理性，部分标的折价交割。市场偏好内环小型独栋、近郊企业总部类物业，大体量、高投入综合体交易承压。

🔸 三季度上海涉办土地市场整体走势平稳、结构优化。本季度供应以中心城区商住办复合型地块为主，纯办公地块供应稀缺，土地出让聚焦职住融合的综合开发模式。

🔸 土地成交整体理性审慎，大宗涉办地块均底价成交，无过热竞争。市场结构性分化显著，兼具居住配套与核心区位的复合综合体地块认可度高，纯办公单一业态地块承接乏力，房企投资态度偏保守。

🔸 拿地主体格局清晰，呈现国资稳健托底、优质民营产业资本择优入局的态势。大体量综合项目多由国资承接，核心稀缺地块吸引民营实业资本布局，整体市场预期平稳有序。

🔸 预计2026年-2028年将有超460万平方米项目入市。

2026年预计新增项目（数据来源：帝纳）

2027年预计新增项目（数据来源：帝纳）

2028年预计新增项目（数据来源：帝纳）

🔸 联动产业链龙头搭建上下游对接平台，依托区域产业政策定向招引配套科创企业；依托租户圈层开展产业链供需匹配。

🔸 常态化开展投融资对接与政策宣讲，集聚科创与金融科技优质企业。

🔸 搭建楼宇租户数字化管理平台，动态监测租户结构与租约周期，配套设置阶梯租金机制，前置锁定续租意向，依托市级楼宇服务平台提升招商效能。

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