城市更新最难的两件事，一件是钱从哪来，一件是规矩怎么落地。10月14日，这两条线同时收紧：老水厂被重新定价，老条例被写进法条，老楼盘的容积率第一次有了奖励公式。

板块一 实践：老空间正在被重新定价

1. 成都：1946年的老水厂，重新给城市供水

9月30日，成都青羊区青羊上街55号，成都第一座自来水厂以水厂1946之名重新开门。10月14日，人民网四川披露了它这笔账。

1946年建成投产的青羊宫水厂，主厂房已有近80年历史，项目商业体量约2.3万平方米。设计团队的做法只有三个字：留、改、拆。老厂房做安全加固与适应性改造，年久失修的附属建筑部分拆除，场地内两株约180年树龄的古银杏被完整保护，为它们专门修改方案、腾出近100平方米绿地。

近2000平方米的迎仙台茶铺开在旧厂房里，60余家品牌入驻，景观细节融进蜀锦的桃花曲水纹。项目还与地铁13号线青羊宫站做一体化接驳，未来地下通道直连站厅与商业体负一层。

——拆掉一栋老厂房只要一天，让它重新长进城市生活里要五年。水厂1946最值钱的地方不在商业，在于它证明工业遗存可以不只做拍照背景，还能做社区客厅。

2. 扬州：1700亩古镇开工，12.23亿元靠专项债与国企自筹

10月14日，扬州广陵区湾头片区城市更新项目开工。更新范围近1700亩，总投资12.23亿元，资金来源写得清楚：城市更新专项债加国企自筹。

湾头古称茱萸湾，是大运河进扬州的第一道湾，也是天下玉、扬州工的发源地。当天开工的老邗江机床厂是片区首个子项目，45亩、9600平方米老厂房不推倒重建，只做修缮加固与功能重塑，由中铁建与西北太平洋建设实施，明年6月改造完成，联手奥飞娱乐做国潮动漫文化科技园，预计年接待游客100万人次、营收1亿元。

规划是微手术式更新：不搞大拆大建，修缮古玉路、长安路等七条街巷，理顺管线、优化停车；老影剧院改公共文化客厅，老玉器城做民宿餐饮与非遗体验。

——一句专项债加国企自筹，把古镇更新的钱从哪来说透了。策划先行、招商前置，签约桌上先摆运营商，再动推土机，这是湾头和多数古镇改造最不一样的地方。

3. 广州：棠涌村二期73.4亿元，3000余套安置房提速

10月8日，广州白云区棠涌村城中村改造二期及二期第二批安置地块启动会举行，10月14日信息时报披露细节。

本次启动的两个批次总投资约73.4亿元，规划14栋住宅、总建筑面积约46.7万平方米，建成后可提供安置房3000余套。加上2025年9月、12月已开工的首开区两批共2500余套，全村安置房建设进入整体提速阶段。改造范围102.44公顷，住宅签约率已达97%。

项目采取拆除新建方式，按依法征收、净地出让模式推进，坚持先安置、后拆迁，户型涵盖60至140平方米五种主力面积段。棠涌村西邻广州白云站，东联白云新城核心区，整体改造后要打通云山珠水生态廊道，做站城产商融合的枢纽型活力中心。

——97%的签约率不是宣传数字，是安置房敢先开工的前提。先安置后拆迁这五个字，才是城中村改造里最贵的一笔成本。

4. 武汉：江汉区储备62个原拆原建项目，华安里签约破96%

10月14日，武汉市高质量推进城市更新系列发布会第四场，江汉区交卷。

万松园路251号是标杆案例。1985年建成的8层砖混老楼，涉及104户，2022年鉴定为D级危房。市区两级争取中央与市级危旧房改造资金、保障性安居工程奖补共1300万元，居民按原证载面积每平方米出资850元，凑出520.3万元，资金账户由三方共管。动员会开了20多次，推进会60余次，2026年8月封顶，年底原址回迁，整栋楼从工字形调为U字形，加装电梯、通上天然气。

一手扩面：储备62个原拆原建项目，41栋D级危房动态清零，163个老旧小区完成提质改造。一手抓治理：布局46个更新片区，294个老旧小区实现物业服务全覆盖。华安里城中村签约率突破96%，汉口火车站周边14个工程项目预计2027年五一前完成改造。

——1300万元财政资金撬动520.3万元居民自筹，账算得清，楼才建得起来。原拆原建的关键从来不是技术，是104户人家愿不愿意算清同一笔账。

板块二 制度：条例、规划与工具箱

5. 合肥：条例11月1日施行，水系与科创进了专章

10月9日公布、11月1日起施行，《合肥市城市更新条例》共8章45条，专门增设科技创新、水系保护与开发利用两个专章。

几处写法值得抄。鼓励滨水区域、老旧小区更新改造同步建设雨水花园、透水铺装；利用低效工业用地发展科创产业，提高容积率和利用地下空间的，按国家规定不增收土地价款；为补齐民生短板实施的市政、公共服务、公共安全项目以及老旧住宅成套化改造，新增建设规模可不受规划容积率指标制约；老旧住房符合产权清晰、业主自愿、规划合规、资金自筹条件的，可自主更新、原拆原建。

——把雨水花园和容积率豁免写进同一部条例，合肥其实在回答一个问题：绿色低碳不是附加项，而是容积率奖励的对价。这个逻辑值得更多城市照抄。

6. 青岛：十五五规划征求意见，八大任务与易涝点动态清零

10月14日，《青岛市城市更新十五五规划（征求意见稿）》公开征求社会意见，新华网山东频道与青岛日报同步解读。

八大任务指向明确。老旧小区改造不再孤立刷墙铺路，而是与完整社区、一刻钟便民生活圈串成连续治理链条。危旧房改造有序推进，试点先行推动老旧住房原拆原建。城市韧性成为核心任务之一：开展地下管网专项体检，改造新建燃气、供水、排水、污水、热力管网，全市城市易涝积水点动态清零，推进城市生命线安全工程，构建重点领域智能化监测预警体系。

历史街区保护也不再停留在修旧如旧，而是以运营前置让老空间融入现代生活。城市体检与城市更新一体推进，形成体检发现问题、规划统筹项目、更新解决短板、运营评估成效的闭环。

——从工程建设升维到空间治理，青岛这份规划真正的变化是评价尺子：不再看修了多少路、建了多少公园，而是看空间是否更集约、公共服务是否更公平、文脉是否更延续。

7. 西安：陕西首单产业园REIT，10月14日起发售11.66亿元

10月14日，平安西安高科产业园公募REIT正式发售，募集期至10月20日。这是陕西省首单产业园公募REIT。

认购价格2.914元每份，预计募集资金总额11.656亿元，对应2026年、2027年预测年化现金分派率分别为6.18%和5.69%。底层资产是西安高新区天谷八路156号的软件新城软件研发基地二期，也就是3TCOM云汇谷产业社区，共13栋楼宇、总建筑面积32.5万平方米，2016年建成投用，已稳定运营8年多，集聚阿里巴巴丝路总部、科大讯飞、易点天下等企业与上万名科技人才。

10月9日，证监会发布公开募集证券投资基金运作管理办法征求意见稿及配套规则，为REITs市场引入增量资金提供了制度基础。

——产业园REIT的意义不在一笔融资，在于它把投、融、管、退四个环节连成了闭环。存量载体一旦能退出，才敢继续投。

板块三 国际：机制比资金更稀缺

8. 伦敦：Ebury Bridge二期2.29亿英镑过关，334套住宅

10月13日，伦敦威斯敏斯特市议会宣布，其Ebury Bridge Estate更新项目二期通过英国建筑安全监管机构的Gateway 2审批，这是该项目三个阶段中体量最大的一期。

二期投资2.29亿英镑，建设334套住宅，由McLaren Construction承建，涉及五栋住宅楼、四份独立的安全审批申请。整个更新计划完成后将提供约781套新房，其中至少386套为可负担住房，并配套相互连通的公共广场、零售街区与社区设施。改造对象是1930年代的老公房住宅区，一期226套已于2024年完成，其中100套为新的地方议会住房。

——五栋楼要过四份安全审批，英国把高层住宅的安全成本前置到了图纸阶段。慢是真的慢，但慢换来的确定性，是不少城市拿钱也买不到的东西。

9. 首尔：整治区错过日落期限，不再一律解散

据韩国先驱报报道，首尔市正在调整老旧整治区日落条款的执行口径：项目在实质推进的，不因未按期提交实施计划而被强制解散。

紫阳7区位于广津区，2021年10月取得组合设立许可，期限已延长一次，至今未提交实施计划，目前正在修改整治计划以扩大区域范围，首尔市表态将综合评估项目进度与可行性，不启动解散程序。蚕室牛城1、2、3区的期限已在今年6月到期，松坡区未启动解散；东大门区全农12区也收到正式通知，不属日落解散对象。

这一口径与那些为赶期限匆忙提交实施计划的项目形成对照。韩国法制处同时强调，是否存续仍需逐案评估进度、延误原因与后续可行性。

——日落条款本意是防止项目无限期悬空，但一刀切会逼出为赶期限而赶期限的假动作。首尔这次调整，承认了一个常识：程序应该跟着项目走，而不是项目跟着程序跑。

10. 纽约：City of Yes之后，首例教堂空中权转移落地

据The Real Deal报道，开发商Kinsmen Property Group向东村提交方案，拟在第三大道50至64号建一栋17层住宅，共184套，其中37套为永久可负担住房。这是纽约City of Yes区划改革后，首个动用教堂空中权扩大转移规则的项目。

方案向圣马可教堂购买2.61万平方英尺空中权，同时从邻近物业购入5300平方英尺。改革后的规则允许同一街区、隔街或下一个路口的地标建筑转移开发权，旧规则只允许转让给相邻地块，教堂售权所得用于建筑维护。开发商同时申请25%的增高许可，楼高上限从145英尺提高到181英尺。若区划变更未获批准，则改推一栋15万平方英尺以上的单体楼，届时不再配建可负担住房。

——把历史保护变成一个可交易的额度，纽约用市场机制养住了老教堂。代价也很直白：给容积率就配可负担住房，不给就不配。保护与增量的对价关系，被摆到了台面上。

十月的城市更新出现了同一种转向：成都让老水厂重新给城市供水，扬州让古镇先签运营商再动工，合肥把雨水花园写进容积率豁免，纽约把教堂的空中权变成可交易的额度。钱还是那些钱，规矩却在重新定价存量。

从改造空间走向经营空间，从等待资金走向设计机制，这正是存量时代城市更新必须走通的路。