△上图由CoWork平台生成

核心结论：2026年3季度成都市场延续筑底格局：土地放量稳供、住宅缩量提质、核心区集中度提升，政策成为四季度最大边际变量。

△上图由CoWork平台生成

核心结论：政策重心已从"救助需求端"转向"供需两端发力+制度重构"，货币环境维持宽松但进入政策观察期。

8月28日出台的商品住房销售制度改革是本季度分量最重的制度型政策，将深刻改变行业资金链条与供给模式。

5年期以上LPR走势与2026年三季度重要政策节点

△上图由CoWork平台生成

核心结论：利率近16个月保持3.5%不变，政策发力从价格工具转向制度工具，2026年8月成为政策密集出台期。

全国住房市场结构性切换关键指标

△上图由CoWork平台生成

核心结论：二手房交易占比升至52.4%，现房销售占比三年提高18.5个百分点，行业供给与交易模式正在同步切换。

核心结论：成都以"降门槛+促流通+优供给"组合拳托底刚性与改善性需求，公积金与购房补贴是最直接的需求端抓手。

成都市2026年三季度新政核心参数一览

△上图由CoWork平台生成

核心结论：新政把支持力度集中投向公积金与置换链条，同时以"去化周期管控"约束供地节奏，需求与供给两端同步精准发力。

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核心结论：供应大幅放量、成交小幅改善，但成交总价与楼面均价同比、环比双降约三成，是本季度土地市场最鲜明的特征。

3季度全市涉宅土地供应103幅、665.20万㎡，同比增长193.29%、环比增长286.81%，创近七个季度新高；成交29幅、157.12万㎡，同比增长8.22%、环比增长13.57%。供应与成交之比约4.2:1，供地节奏显著前置而企业拿地仍偏审慎。

价格指标回落更为突出。成交总价96.17亿元，同比下降31.74%、环比下降31.37%；楼面均价6121元/㎡，同比下降36.92%、环比下降39.57%。成交总价降幅明显大于面积降幅，说明成交地块均价整体下移；溢价率则回升至4.19%，呈"整体价格中枢下移、局部优质地块仍受追捧"的双重特征。

大成都涉宅土地供销价季度趋势

△上图由CoWork平台生成

核心结论：2026年3季度供应量创近七季峰值，楼面均价则回落至近七季次低水平，"放量"与"降价"同步出现。

2026年3季度涉宅土地供求核心指标

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核心结论：四项核心指标中仅成交面积为正增长，成交总价与楼面均价降幅均超三成，价格端调整压力大于规模端。

核心结论：中心城区与近郊热点区域贡献主要成交金额，区域间楼面价差最高达18倍，价格梯度极为鲜明。

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金牛区以25.56亿元居首，成华区15.88亿元、龙泉驿区13.70亿元、双流区12.12亿元分列其后，前四名合计约67.26亿元、占全市近七成，土地资金向中心城区及近郊成熟板块集中。天府新区成交7幅、31.99万㎡虽为全市最多，但地块多位于非核心区，成交总价仅2.34亿元、楼板价732元/㎡，为双限地，非常规市场化用地。溢价率方面双流区（近大源西）25.36%领先，局部区域仍存竞拍热度。

2026年3季度分区域涉宅土地成交总价与溢价率

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核心结论：成交总价高度集中于中心城区与近郊，而溢价率高点出现在双流区（近大源西），量价分布并不重合。

核心结论：板块呈现"高价地集中于中心与近郊、低总价地集中于外围"的双轨格局，楼板价跨度从732元/㎡到16750元/㎡。

2026年3季度分板块涉宅土地成交特征分布

△上图由CoWork平台生成

核心结论：洪河、华阳、犀浦、华侨城构成高价核心圈，外围板块普遍呈现"低楼板价、大面积、低总价"特征。

大成都涉宅土地供销价趋势

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核心结论：供应用地面积连续扩张而成交用地面积增长有限，2026年3季度成交用地仅相当于供应用地的四分之一，库存与后续供应压力需持续观察。

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核心结论：量缩价稳——成交面积同比下降24.49%，成交均价却逆势上涨5.77%，成交金额降幅小于面积降幅，改善型产品对价格的支撑作用凸显。

3季度全市新建商品住宅供应226.38万㎡、16148套，同比分别下降10.83%和15.77%；成交191.25万㎡、15103套，同比分别下降24.49%和24.94%，供求比约1.18，供大于求格局延续。

大成都商品住宅供销价季度趋势

△上图由CoWork平台生成

核心结论：成交面积连续六个季度回落，均价自2025Q3低点17845元/㎡回升至18875元/㎡，量价走出明显剪刀差。

2026年3季度新建住宅供求核心指标

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核心结论：面积与套数指标全部负增长，均价与套均总价是唯一保持正增长的两项，价格韧性强于规模。

核心结论：一圈层以43.41%的成交面积贡献62.90%的成交金额，"核心集中"格局进一步强化，圈层间均价梯度达3.5倍。

△上图由CoWork平台生成

2026年3季度分圈层供应/成交占比分析

△上图由CoWork平台生成

核心结论：一圈层以43.41%的成交面积拿下62.90%的成交金额，二圈层基本匹配，三圈层"以价换量"特征明显。

2026年3季度分圈层成交均价对比

△上图由CoWork平台生成

核心结论：一圈层均价27351元/㎡，为三圈层的3.5倍，圈层价格梯度构成成都市场的核心分层逻辑。

2026年3季度分区域商品住宅供销价对比

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核心结论：锦江区以49699元/㎡领跑价格、成华区以24.67万㎡领跑成交，供应端最强的是双流区35.46万㎡，区域间价格落差近9倍。

2026年3季度TOP10板块成交分析

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核心结论：麓湖、龙潭寺、八里庄-二仙桥、国宾四大板块合计成交金额约71.72亿元，撑起全市近两成份额。

核心结论：100—140㎡面积段合计成交8956套、占比59.3%，100—200万元总价段合计占比56.1%，改善型产品主导市场格局。单价段10000—20000元/㎡合计占比44.1%，为主力价格带。

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2026年3季度住宅成交面积段结构

△上图由CoWork平台生成

核心结论：100—140㎡合计占比59.3%，构成市场绝对主力；50㎡以下几乎退出成交序列，仅111套。

2026年3季度住宅成交总价段结构

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核心结论：总价200万元以内合计占比56.1%，200—300万元占比21.8%，中低价位仍是成交基本盘。

2026年3季度住宅成交单价段结构

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核心结论：10000—20000元/㎡合计占比44.1%，20000元/㎡以上产品合计占比28.9%，价格重心稳步上移。

2026年3季度分区域新增供应面积

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核心结论：双流区以35.46万㎡成为供应第一来源，而锦江区供应23.62万㎡仅成交4.87万㎡，供销落差最大。

核心结论：四季度政策主线是"制度细则落地+本地补贴兑现"，效果集中在落地后1—2个月显现，短期成交量回升确定性较强。

8·28商品住房销售制度改革已进入细则落地期，京沪于9月下旬率先出台实施细则，成都配套细则节奏值得关注。现房销售短期拉长资金沉淀周期、加大中小企业压力，中期以"所见即所得"修复交付信心，长期重塑行业供给中枢与盈利模式。

成都楼市十条中的公积金降首付与20%利息补贴（上限2.5万元）。信贷与补贴组合通常在落地后1—2个月进入需求释放期，四季度成交量有望阶段性回升。

核心结论：四季度供地节奏或适度收敛，核心板块优质地块仍可能高溢价成交。

3季度供应放量已完成全年供地目标的集中兑现，四季度供应节奏大概率适度收敛；去化周期管控下外围区域供地继续放缓，供应结构向中心城区与成熟近郊倾斜。价格方面，企业拿地审慎、外围以底价成交为主，核心板块或出现结构性高价地。

核心结论：预计四季度成交面积环比回升约一成、同比受高基数影响仍难转正。

按政策释放节奏测算，四季度成交面积有望环比增长一成左右，但2025年四季度基数较高，同比转正难度较大，"弱企稳、慢修复"延续。价格端，在改善型产品主导与一圈层成交金额占比超60%的结构支撑下，金额同比降幅继续小于面积降幅。

2026年四季度六大维度预判要点（现状 vs 预判）

核心结论：四季度六大维度中，政策力度与住宅成交是仅有的两项预期改善指标，土地供应与库存去化则预计回落。

核心结论：风险集中于政策落地效率与外围库存压力，机会集中于核心区改善项目与制度红利释放。

风险方面：一是"卖旧买新"链条受保障性租赁住房收购进度、财政补贴到位节奏与二手房议价空间制约，执行不畅则政策效果可能沉淀于二手房交易，对新房去化拉动打折；二是外围库存去化周期偏长，三圈层成交面积占比22.64%而金额占比仅9.28%，供需失衡尚未缓解；三是现房销售短期压制房企资金链，可能抑制新增投资。

机会方面：一是核心区改善型项目去化确定性强，TOP10板块已贡献全市约36.7%的成交金额，集中度有望进一步提升；二是现房销售制度下交付确定性正成为定价要素，"所见即所得"项目有望获得相对溢价；三是城市更新与存量盘活（"拆旧建好""地随房走"）打开新的投资窗口。

2026年四季度风险与机会矩阵

核心结论：政策落地不及预期与核心区改善项目去化位于高概率、高影响象限，是四季度最需跟踪的两条主线。

口径说明：涉宅土地统计范围为大成都公开出让的涉宅用地，面积单位万㎡、总价单位亿元、楼面均价单位元/㎡；新建商品住宅统计范围为商品住宅（含普通住宅、别墅），住宅成交为备案数据，面积单位万㎡、均价单位元/㎡、金额单位亿元。

THE END

特别提醒：

本文由【克而瑞（成都）研究中心】分析师陈玉撰写。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

【克而瑞（成都）研究中心】深耕成都房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。