城市更新走到今天，最缺的不是钱，也不是项目，是规矩。钱投进去退不出来，改完没人管，历史拆了再难建——10月这一周，规矩正在一块块补上。

板块一 制度补位：立法落地，试点开闸

1. 佛山：老旧住房自主更新，六部门定了四步走

9月30日，佛山市住房和城乡建设局等六部门联合印发《佛山市城镇老旧住房自主更新试点工作方案》。通俗地说，就是业主自己出钱，依法把老房子拆掉、原地重建。

哪些房子能申请？方案列了五类：B、C、D级危险房和严重损坏房；没有独立厨卫的非成套住宅；砖木结构房屋；用未处理海砂建造的房屋和预制板房；其他经市或区政府研究同意实施的。

流程是四步。第一步，邻居先商量，专有部分面积和人数占比均三分之二以上业主参与表决，参与表决的面积和人数四分之三以上同意。第二步，向政府报名，列入试点清单。第三步，定方案、签协议，整体签约比例达到100%才能实施。第四步，开工重建、验收办证。

钱怎么管？由镇街、实施主体、产权所有人共同监管、按约定预缴，实施主体现金缴存不低于其应分摊总额的30%。验收备案后，需缴住宅专项维修资金及套内新增计容部分地价款。

——把自主更新从口号做成流程，最硬的两条是100%签约与30%资金前置。既防烂尾，也防强推。规矩立得住，业主才敢掏钱。

2. 宿迁：城市更新专项规划获批，20个片区55.9平方公里

10月9日，江苏省住建厅披露，《宿迁市中心城区城市更新专项规划（2026—2030年）》已获宿迁市政府批复实施。

规划围绕居住、产业、商办、公共空间、历史文化、基础设施六类对象，实施品质提升、安全韧性、文脉传承、产业焕新四大策略，构建“专项规划—片区策划—项目实施方案”的实施体系。

空间上，中心城区划示20个更新片区，总面积约55.9平方公里，坚持成熟一片、启动一片、带动一片，近期重点推进宝龙—楚街商圈、宿城老城、古北·1996、果园、华东农业大市场等11个片区。

产业是重点。规划识别低效工业用地更新潜力47.6平方公里，其中“双低”工业用地26.2平方公里，到2030年完成存量工业用地更新10平方公里。民生清单同样具体：住宅老旧电梯更新213部，盘活存量住宅改造人才公寓5059套、约26万平方米，闲置幼儿园改建康养中心，14处桥下空间改造，盘活大运河、古黄河公园内存量建筑21处。围绕六大行动储备89个更新项目。

——把“低效工业用地26.2平方公里”写进规划，等于第一次把产业空间的家底摊开来讲。存量时代，规划的成色不在愿景，在账本。

3. 四川：中央补20亿、省级28.8亿，财政把“钱”和“模式”绑在一起

10月8日，四川省财政厅披露城市更新的财政账本。最大的两个数字：成都、宜宾成功入围国家城市更新行动重点城市，预计获得中央财政补助资金超20亿元；2024年以来，省级分三批次评选出34个省级示范城市，累计安排省级财政资金28.8亿元。

真正有看点的是试点机制。2025年，四川择优遴选德阳、彭州、射洪、仪陇开展试点，省级财政按地级城市不超过5亿元、县级城市不超过2亿元的标准定向支持，试点必须围绕四大目标系统谋划：降低建筑密度、提升社区功能、多元主体参与、商业化可持续。

钱不白给。省里同步统筹国债资金、中省预算内投资，支持地下管网、老旧小区、城中村改造，并对符合条件的主体依法实施税收优惠，同时强化全流程绩效管理。

——补助不是撒胡椒面，是买方法论。谁把“商业化可持续”跑通，钱就继续给谁。这种财政—模式挂钩，比单纯加预算更值钱。

4. 宁波：城市更新条例10月1日施行，不计容与红线同时写进去

《宁波市城市更新条例》已于2026年10月1日起施行。条例历经2026年3月23日市十六届人大常委会第三十二次会议通过、5月28日省人大常委会批准，共七章五十五条。

条例在城镇开发边界内划出六类更新：居住类、产业类、设施类、保护传承类、公共空间类、区域综合类。居住类里最贴近普通人的一条，是危旧房不再只等政府统征统改——产权人、村集体、市场经营主体都能在规则内做加固、原拆原建、既有建筑修缮；多产权小区须先做安全评估、业主协商、确定实施主体。

过去加装电梯常卡在容积率，条例把两类新增面积单列：按规划配建、补齐市政和公共服务短板的配套设施，以及因安全、无障碍、环保需要增设的必要附属设施，符合条件可不计入原容积率额度。第44条另开一扇门：消防、结构安全达标的老旧厂房和传统商业设施，可申请按改造后主导功能变更土地用途，做科创办公、文化旅游、配套服务。

红线圈得很清楚：借更新名义转经营性房地产、做商品住宅，不行。

——给激励，同时划红线。不计容解决“改得动”，禁改住宅解决“改得偏”。两条同时进法条，门槛才立得起来。

板块二 存量焕新：把老空间重新用起来

5. 福州：60亩城中村土地，换回养老床位和一座养老中心

福建是全国低效用地再开发改革试点省份，福州、厦门、泉州、漳州等8个城市先行先试。10月9日披露的案例里，福州市社会福利院最有代表性。

这座始建于20世纪70年代的福利院，位于中心城区，土地长期低效利用：院里台阶多、轮椅通行不便，食堂和活动场地不足，失能、半失能老人缺少康复活动空间。彼时老城区养老床位缺口近5000张，优质普惠养老资源严重不足。

如果只对老院区简单修缮，受用地边界限制，床位扩容和医养配套都无从落地；周边城中村地块又零散，单独开发形不成规模。福州的办法是连片统筹：征收邻近60亩城中村土地，其中10亩用于市福利院扩建，50亩出让建设市社会养老中心，新老院区一体规划、设施共享。

改造后的账目也很具体：老旧食堂变身为近3000平方米的无障碍餐厅，800平方米综合活动中心配齐阅览室、手工室、舞蹈室，新建环形步道、风雨连廊和户外休闲花园。

——把“养老缺口”当成更新的立项依据，用城中村的土地补老院的床位。这就是以存量换增量：不是多占地，是把占着的地用对。

6. 重庆：65条山城后巷，国庆30万人次走进背街小巷

新华社10月7日报道，这个国庆假期，重庆除了洪崖洞、解放碑，一批修缮一新的“山城后巷”成了游客与市民的新空间。

代表是黔江区“七坊七巷”。这个由清乐坊、千户巷等组成的老城区，曾是古盐道、驿道交汇的商贾繁华地，后来年久失修。更新中保留传统建筑风貌、改造地下管网，做到一坊一主题、一巷一特色，国庆期间接待游客30余万人次。

重庆把这种打法铺开到全市：推进背街小巷有机更新，已打造黔江“七坊七巷”等65条“山城后巷”。南岸区后堡社区改造后，年游客量突破200万人次，并吸引原住居民回流1800余人。

——请注意后堡那1800人。老街区更新，留得住原住民，才留得住烟火气；有烟火气，游客才愿意来。先有人住，再有人来，顺序不能反。

7. 济南：鞭指巷焕新，先修的是看不见的管网

10月8日，济南明府城核心区鞭指巷完成阶段性更新：地下管道改造完工，路面重铺沥青，多个临街院落完成加固修缮，外墙统一为青砖或白墙灰瓦，已有商家陆续入驻。

这条老街得名于明清时期制作鞭子的作坊聚集。此前管网老化、排水不畅，此次系统更新了污水、雨水、供水管道，补齐老城区基础设施短板。鞭指巷与后宰门街、曲水亭街一起，构成明府城历史文化街区的核心肌理。

——老街焕新，先在地下。看不见的管网补上了，看得见的青砖灰瓦才有底气亮出来。只做立面不做管网，是把问题往后拖五年。

板块三 国际镜鉴：街道还给谁，门槛为谁设

8. 伦敦：牛津街10月26日封路，一公里步行街先试后定

伦敦牛津街即将在本月底关闭机动车交通。建筑事务所East公布的最新方案显示，宽步行道、行道树、座椅和餐饮桌将取代车流。第一阶段约一公里，10月26日封路，2027年春季完工，新增50多棵树、两个公共广场。

伦敦市长萨迪克·汗称，这是“国家商业街转型为步行广场”的开始。更值得注意的是方法：项目采用测试先行——先做临时改造收集公众反馈，再决定永久设计。

——先把街封起来试试，再谈永久。城市更新最怕拍脑袋定方案，测试先行是解药。国内不少商业街改造，恰恰缺这一年的耐心。

9. 伦敦：Bermondsey Place 1060套获批，碳减排69%，可负担住房降到12%

10月6日，伦敦Southwark议会规划委员会批准Bermondsey Place第二、三期改造：新建1060套住宅，配880平方米零售、休闲与商业空间和2571平方米轻工业空间，共8栋建筑，高度6至36层，最高一栋由原许可的44层降至36层。

绿色指标是亮点：住宅部分现场碳减排69%、非住宅42%，超政策要求；全场地新增200多棵树，树冠覆盖增加约916平方米；生物多样性净增益26%，远超10%的强制标准；地块上被列入地方名录的Acorn Wharf烟囱将被保留并迁移，延续工业记忆。

但另一项指标反而退步了。可负担住房从原许可的40%降至12%（按可居住房间口径）。申请方给出的理由是一连串现实压力：融资成本上升、通胀与建造成本、公寓价值疲软，以及《建筑安全法》门槛程序和2026年10月1日生效的建筑安全税。含已在施工的一期后，三期合计最低约17.9%，即363套可负担住房，其中264套为社会租赁。规划协议设早、中、晚三阶段可行性复核，若盈利改善可追加。

——碳指标超额完成，可负担住房却被腰斩。绿色门槛是硬的，住房门槛被可行性报告说服了。同一份方案里，谁的标准守得住，谁的标准守不住，一目了然。

10. 巴黎：奢侈品巨头出200万欧元修街，议会吵起来了

10月7日，巴黎市议会通过决议，把香榭丽舍大街旁Rue de Bassano与Rue Galilée两条街的改造，交给Louis Vuitton出资并组织实施，费用约200万欧元。改造目标是“安抚”车流、拓宽人行道、增设自行车架与花箱。

争议不在钱，在权。项目管理的整体移交，引发市议会内部反对，包括执政多数中的绿党成员。有议员警告，LVMH不只是施工，而是为它的客群重新设计街道和公共空间，这是“继续打开公共空间私有化的大门”。8区区长Lécuyer的表态更微妙：私人出资是“清新空气”，但城市把工程管理权整体交出去，是“从自己的职责领域后退”。

主管副市长Grégoire的回应很直接：公共财政吃紧，能让有支付能力的人出钱，就用这笔钱去补贴工薪街区的项目——“如果能多拿到200万欧元去修学校旁的路，我很高兴。”

——用私人资本补公共财政的缺口，效率确实高。但街道的设计权一旦让出去，公共性就开始打折。这笔账，中国的城市更新迟早也要算。

城市更新走到今天，真正的分水岭不在技术，在制度。

立法定了规矩，金融给了通道，体检设了门槛。10月这一周，佛山把自主更新拆成四步，宁波把不计容与禁改住宅写进同一条例，四川把补助与模式挂钩，福州用60亩城中村土地换回养老床位，重庆的65条后巷留住1800名原住民。而伦敦把碳指标做到69%、却把可负担住房砍到12%，巴黎让奢侈品巨头出资修街——两种路径，其实都在问同一个问题：更新的收益归谁，成本谁担。

从大拆大建走向微更新，从项目思维走向制度思维，从政府单干走向规则约束下的多方共治——这正是中国城市更新从增量时代走向存量时代的转型之路。

参考资料：

1. 南方财经网《老房子能原拆原建了！佛山支持城镇老旧住房自主更新》（2026年10月9日）
2. 江苏省住房和城乡建设厅《宿迁市中心城区城市更新专项规划（2026—2030年）获批实施》（2026年10月9日）
3. 四川发布《四川财政加力支持城市更新 探索具有四川特色的经验模式》（2026年10月8日）
4. 《宁波市城市更新条例》（2026年10月1日施行）
5. 福建日报、央广网《向内“精耕细作” 城市“拔节生长”》（2026年10月9日）
6. 新华社《关注城市更新丨重庆民主村：从更新老社区到运营新生活》及国庆“山城后巷”报道（2026年10月7日）
7. 济南报业《济南明府城鞭指巷焕新亮相》（2026年10月8日）
8. Dezeen《East unveils updated images of Oxford Street pedestrianisation》（2026年10月）
9. LondonLocal、Planning Geek《Southwark Council Approves Bermondsey Place Redevelopment》（2026年10月6日）
10. AFP、FashionNetwork《The City of Paris entrusts Louis Vuitton with the redevelopment of several streets around the Champs-Élysées》（2026年10月7日）