导读：这份购物中心空置率与开关店研究报告，调研样本覆盖66座城市共计1619个购物中心，其中重点走访13座城市938个项目，全部门店统计、业态更替、项目维度数据均取自文档原始走访记录，只平铺采集到的客观商业现状。

调研的统计周期横跨2024至2025全年，数据显示样本整体空置率从10.5%上行至11.6%，营业门店总量出现小幅回落。研究期间记录下关闭门店79000余家，新开门店73200余家，整体开关店比为0.93。

连锁品牌门店数量同样出现小幅收缩，调研显示连锁门店总量减少4800余家，连锁品牌在营业门店当中的占比小幅下滑0.4个百分点。业态结构层面，餐饮门店数量出现增长，零售门店占比小幅回落。

样本里面接近六成购物中心空置率维持在15%以内，超过一半购物中心开关店比落在0.8‑1.2区间，门店新开和关闭规模差距不大，市场以小规模动态调整为主，没有出现大面积集中洗牌现象。

从商场开业年限来看，运营1‑3年的培育期项目空置波动更大，3‑5年运营周期的项目空置率中位数处于相对低位，招商客流整体趋于稳定。运营超过5年的项目，空置率中位数没有出现明显抬升。

商场定位维度可以看到分化，奢华、高端项目空置中位数维持较低水平，大多集中在高线城市。中端项目异常样本数量最多，同质化现象客观存在。平价类购物中心空置中位数明显高于其他定位项目。

商业体量层面也存在对应差异，规模更大的购物中心空置情况相对可控，辐射范围更广，业态容纳空间充足，更容易完成品牌替补补位工作。

分业态统计可以看到不同赛道的门店更替节奏，调研显示餐饮是唯一实现净增长的大类业态，开关店比达到1.06，在商场内部承担客流承接作用。

零售业态整体处于收缩状态，开关店比0.85，净关店规模在所有业态当中最高。娱乐与服务类业态小幅收缩，整体维持相对平稳，开关店比0.96。

零售内部各个细分赛道表现各不相同，鞋履、传统服装整体门店缩减幅度较大，运动户外鞋服是服装大类里面为数不多实现净增长的细分品类。

数码电器赛道拓店动作突出，手机、摄影相关线下体验门店数量明显增加。奢侈轻奢类整体收缩幅度明显，珠宝、鞋履细分关店现象相对突出。

化妆品赛道内部出现明显分化，香水香氛子类实现门店净增，集合店、普通单品牌专卖店整体呈现净关状态，赛道内部新旧主体完成迭代更替。

餐饮大类内部也存在差异，饮品、烘焙甜品保持扩张状态，快餐小幅增长，正餐门店数量出现小幅收缩。茶饮、咖啡细分赛道新老品牌交替现象可以从门店数据直观体现。

服务娱乐板块，休闲娱乐业态整体小幅扩张，汽车相关门店收缩明显，购物中心里面的新能源体验店进入存量优化阶段。个人护理独立门店数量有小幅上涨。

整套业态格局呈现零售占比最高，餐饮稳固，体验业态作为补充的客观现状。调研期末零售业态占比58.51%，餐饮占比25.1%，其余归为娱乐服务及其他类别。

大样本散点记录显示，绝大多数购物中心单项目关店数量低于40家，新开门店少于60家。大体量商业项目会出现更多的新开门店，部分项目实现门店净增加。

报告明确开关店比的计算口径，数值大于1代表开店数量超过关店数量，对应空置存在下行基础。样本统计会剔除只存在单一新开或者单一关店记录的商业项目。

所有门店统计以实地走访结果为准，已经关闭但是明确张贴新品牌筹备开业的空间，归类为计划新开门店，没有明确进驻信息的空铺计入空置门店统计。

整套数据由线下实地走访叠加线上核验的方式采集，仅反映这批样本购物中心的客观门店变化情况，不包含散落在街边、社区的独立街边商铺记录。

来源：中国连锁经营协会

文琳编辑

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