制度迭代完善 租居多维赋能

宏观国家政策

住房租赁配套机制持续完善，公积金改革叠加城市更新

三季度国家层面持续出台住房相关政策，支持住房租赁市场规范发展。7月国务院发布城市更新 “十五五” 规划，提出优化保障房供给，规范住房租赁市场，推进老旧小区改造。

7 至 9 月落地公积金条例修订，取消房租提取收入比例限制、简化手续，扩大缴存人群范围，新增物业费、装修等提取场景。

8 月 28 日多部门联合出台房地产新模式政策体系，重构预售、融资等全链条机制。系列政策从公积金减负、城市更新、房地产制度改革多方面发力，持续完善住房供给体系，满足居民多元化住房消费需求。

地方城市政策

多地落地租赁住房配套政策，拓宽房源供给并规范市场运营（监管加强）

三季度国内多个城市密集出台租赁住房相关政策，多措并举扩充保障性租赁住房房源。

上海、济南等地探索盘活存量用地、商业用地建设保租房；江苏、大冶通过收购存量商品房转化为租赁房源。广州、深圳持续新增公租房供给，厦门、西安面向青年群体推出租金补贴、优先配租等支持政策。成都、芜湖、沈阳等城市完善租赁管理规则，明确建设标准，规范市场秩序；郑州探索保租房 REITs 打通融资渠道。

URI观点：三季度各地结合自身情况持续推进完善保租房建设、配租、运营机制，兼顾房源扩容与居住品质提升，分层满足不同群体住房需求。

地方城市动态

多城保租房项目集中落地，供应持续放量

三季度全国多地保障性租赁住房项目迎来集中开工、封顶与交付。上海持续收购二手房源补充保租房供给；广州、深圳推进多个大型租赁住房项目建设，新增多套保租房。西安、杭州、郑州、北京等城市集中推出房源，面向青年人才、毕业生开放选房配租。合肥、武汉、济南等城市推进长租公寓运营落地，上线租赁便民服务模块。

URI观点：三季度各地通过新建、存量改造、收购转化等多渠道增加房源，不少项目定向服务青年群体，持续扩大保障性住房供给规模，助力解决新市民、青年人阶段性住房难题。

02

京深环比增长明显，上海相对稳定，同比普遍回落

三季度北京、上海、深圳个人租赁房源新增供应呈现环比增长态势，但同比普遍回落。

北京新增房源 17万套，在三城之中供应体量最高，环比上涨 40.2%，同比下降 19.2%。上海新增约8万套，环比基本持平，但同比降幅达到 30.9%。深圳新增 3.8万套，环比提升 22.8%，同比下降 24.6%。

URI观点，三季度整体来看，市场由于多节日及暑假旺季，挂牌活跃度较二季度回暖，但对比去年同期，个人房源供给规模收缩，反映出租房供给端修复力度有限。

三城个人房源租金环比微涨，同比均承压下行

三季度北京、上海、深圳个人房源坪效租金环比小幅抬升，但同比全部下跌。

北京坪效租金 3.32元/天/㎡，为三城最高，环比上涨 0.9%，同比下降 5.2%；上海坪效租金 3.17元/天/㎡，环比微增 0.6%，同比下滑 6.0%；深圳坪效租金 2.68元/天/㎡，环比涨幅 1.6%，同比降幅最大，达到 12.9%。

URI观点，三季度整体来看，短期租赁需求小幅回暖带动租金环比企稳回升，但对比去年同期，市场租金水平仍有明显下行压力。

北京上海新增供应呈环比修复、深圳表现欠佳，同比均大幅收缩

三季度，北上深分散式公寓新增供应呈现明显分化，三地同比均大幅下滑。

北京新增房间 8615 间，为三城最高，环比上涨 23%，但同比降幅达到 84%；上海新增 7306 间，环比增幅 30%，环比改善幅度最强，同比下降 75%；深圳新增规模仅 1286 间，环比、同比双双下行，环比减少 15%，同比下降 66%。

URI观点，三季度整体来看，分散式公寓新增供给环比有修复，但对比去年同期供给规模显著收缩，市场新增投放力度弱于去年同期。

北上深分散式公寓租金全线下行，深圳同比降幅突出

三季度北上深分散式公寓坪效租金环比、同比全部下跌。

深圳坪效租金 4.09元/天/㎡，在三城中最高，环比下降 7.1%，同比大幅下滑 26.8%；上海坪效租金 3.64元/天/㎡，环比下跌 9.3%，同比下降 3.8%；北京坪效租金 3.52元/天/㎡，环比降幅 11.0%，同比下滑 4.0%。

URI观点，三季度整体来看，分散式公寓租金承压，三城租金环比普遍回落，深圳相比去年同期租金缩水最为明显。

URI认为，机构化分散式公寓的市场热潮已然退去，行业基本难以重回过往巅峰。短期回暖态势并不具备可持续性。

三城集中式公寓供应规模全线增长，上海增幅领跑突出

三季度，北上深集中式公寓房间规模环比、同比全部实现正增长。

上海房量规模累计约155万间，体量在三城中最高，环比上涨 8%，同比增幅 23%，增长动能最强，且该现象仍持续；深圳房间规模累计112万间，环比上涨 1%，同比提升 4%，增速相对平缓；北京房间规模累计45万间，环比、同比基本持平小幅微涨。

URI观点，三季度整体来看，集中式公寓供给保持扩容态势，上海集中式公寓新增供给增长显著优于北京与深圳，表现极为突出。

三城集中式公寓租金全线下行，上海跌幅最大

三季度北上深集中式公寓坪效租金环比、同比全部下跌。

北京租金 5.99元/天/㎡，为三城最高，环比小幅下降 0.6%，同比下跌 6.1%；上海租金 4.00元/天/㎡，环比下滑 15.8%，同比降幅达 22.1%，下跌幅度在三城中最为突出；深圳租金 3.11元/天/㎡，环比下降 1.3%，同比下跌 7.9%。

URI观点，三季度整体来看，集中式公寓租金环比短期回暖，同比承压，三城租金持续走弱，上海租金短期与长期跌幅显著高于北京、深圳。进入四季度淡季，租金下跌持续。

三城入市超5万间房源，其中上海占比八成，深京节奏缓慢

三季度，三城共入市项目共312个，共约5万间房源。月度呈现 7 月集中放量、8 月阶段性收缩、9 月再度回升的特征。

其中上海集中式公寓新增供应规模领先，合计入市3.9万间；深圳新入市项目总规模 6820 间，供给节奏波动显著，7 月、9 月形成两个供应高峰，8 月供给大幅回落；北京新入市项目数量最少，仅 6 个，新增房源 3703 间，项目投放节奏相对缓慢，9 月无新项目入市。

URI观点，三季度从开业项目挂牌租金表现看，各城市项目坪效租金差异明显，同城市不同项目受区位影响租金区间跨度较大。核心城区项目租金水平显著高于远郊板块，区位成为决定租金的核心因素，不同品牌产品的租金表现也存在一定分化。

该项目是微领地在上海投入运营的第七个超级社区。项目总建筑面积近21万平方米，是微领地规模最大的保障性租赁住房项目；社区内3 万方商业中心的豪华配置，4000平会所式全场景生活空间，并且实行宠物友好社区，让不同体型的宠物都能安全、自在地活动。

项目尝试将Shopping Mall与Co-living青年社区结合，让居住、消费、社交、轻办公等日常需求在同一社区中发生，相互引流；虹桥国展微领地青年社区的开业，是上海打造青年友好城市的安居注脚，为超大型青年租赁社区如何与商业、公共空间和社区生活结合提供了新的实践样本，也为上海新市民、青年人的宜居生活和城市融入增加了一种选择。

自如里首个项目落地北京石景山，总投资约12亿元，规划房源约1,500间，后续该项目将申请纳入保障性租赁住房体系，与周边商业+办公+体育形成“住+N”复核形态，构筑城市年轻力中心，成为租赁社区产品的标杆。

项目采用绿建三星的高标准方案，配有全封闭式阳台、全落地窗、全屋智能、全屋地暖，全生活配套，为租客提供高品质、好服务、智能化的居住体验。

项目是深圳的首个大型租赁社区，地处会展新城核心板块，近地铁12号/20号线，串联前海、宝中、南山、通勤半径覆盖大半个深圳西部，整体定位“经济舒适型白领+企业定制”，所有户型全屋精装配齐家电，规划设计了共享公区，涵盖运动、休闲、洗衣等配套、全部对租户开放。