2026年9月，房地产行业政策环境延续宽松取向，中央层面从顶层部署、货币工具、需求补贴等维度发力，国常会研究稳定房地产政策措施，央行以组合工具强化逆周期调节，居民购房贷款贴息政策正式落地，从供需两端为市场平稳运行筑牢支撑。地方层面，北京、上海相继出台现房销售实施细则，标志着全国住房销售制度改革进入地方实操阶段；伴随新修订《住房公积金管理条例》9月20日正式施行，各地公积金政策优化频次显著加快，需求端支持工具持续丰富，共同推动房地产市场建立新的供求秩序，向质量效益型发展阶段深化。

9月28日，国务院常务会议专题研究稳定房地产市场政策措施，围绕防范化解房地产领域风险、支持刚性和改善性住房需求、推动存量资产盘活与转型发展作出部署。会议强调要精准施策、协同发力，进一步完善房地产相关配套政策，打通供需两端堵点，同时稳步推进住房制度改革，夯实房地产市场长期平稳健康发展的制度基础。此次国常会定调释放了明确的稳地产政策信号，为后续中央各部门及地方政策落地明确了总体方向，对稳定市场预期、提振市场信心具有重要引导作用。

9月29日，央行“四箭齐发”调整货币政策工具、居民购房贷款贴息政策在同一天到来。调整货币政策工具有利于保持市场流动性合理充裕，推动社会综合融资成本稳步下行，畅通货币政策向住房消费端的传导路径，将在中长期持续改善社会发展预期。居民购房贷款贴息政策，则是需求端降成本的直接抓手。政策针对150万元、120㎡以下首套房给予1%利息补贴，最多5年，直接减轻购房者还贷压力，重点支持刚性住房需求与改善性住房需求释放。该项政策与此前的房贷利率下调、地方购房补贴等政策形成叠加效应，降低居民购房全周期成本，助力低能级城市市场交易修复，向新的供求平衡点加快迈进。

地方层面，72次发文涉及公积金优化，主要涉及装修提取、物业费提取、贷款额度提升、灵活人员缴存等。15次涉及购房补贴及税费优惠，典型如武汉对新城区购房补贴1%，珠海市对购买新房补贴总价1%，均以“真金白银”减轻购房负担，提振住房消费信心。地方重点政策方面：

京沪相继落地现房销售细则，销售制度改革进入实操阶段。9月24日，北京发布商品住房销售制度地方实施意见，为全国首个落地的现房销售细则。政策对不同时间节点项目实行分类管控：8月28日后新出让商品住房用地项目优先采用现房销售模式；新拿地预售项目须完成主体结构封顶方可申请预售许可，预售资金实行全额全过程监管；存量在途项目设置过渡期安排，经备案可在2027年底前沿用原有预售条件，但强化资金重点监管额度，覆盖工程及配套建设成本。

9月28日，上海四部门联合印发现房销售实施意见，整体框架与中央要求及北京细则对应，但资金监管尺度更紧：资金监管解除时点锚定项目综合竣工验收，较北京的联合验收节点更晚，监管资金留存周期更长；土地款余款基础缴纳期限压至一年，短于北京的两年期限，按规定程序申请方可延期一年。融资端表述更充分，单独明确支持符合条件的企业通过债券、股票、资产支持证券、不动产投资信托基金等方式开展项目融资，强调“一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求”，稳定民企融资预期。同时，上海对封顶具体认定标准、重点监管额度计算方式、超额资金支取流程等核心技术参数暂未明确，留待后续配套文件另行制定。

整体来看，京沪两地细则取向各有侧重：北京侧重标准先行、量化管控，将核心规则一次性明确；上海侧重过渡衔接、稳步推进，为市场预留调整窗口。

9月20日，新修订的《住房公积金管理条例》正式落地施行，各地公积金政策同步进入密集释放窗口期，政策出台频次较前期显著提升。据不完全统计，在9月20日前后两周的工作日，全国各地日均出台公积金优化政策5.2次，其中江苏、福建两省均有多个地市集中落地新政。本轮政策调整以拓展提取使用场景为核心，住房装修提取、物业费提取是出现频次最高的两类举措，多地划定单套住房装修提取金额上限，覆盖住房消费全周期；同时配套优化贷款首付比例、贷款额度、套数认定及商转公规则，部分城市针对多子女家庭、青年人才、高端改善项目出台差异化支持政策，进一步释放公积金制度对住房消费的支撑作用。

2026年9月，全国重点50城市新建商品住宅新增供应面积约1154万平方米，环比大增56.6%，同比下降38.5%，环比升幅为2026年以来最大，规模升至年内次高水平，仅低于4月的1247万平方米；但同比降幅持续扩大，为年内最深，规模较去年同期缩水近四成。1—9月累计新增供应面积8110万平方米，累计同比下跌24.5%，单月的放量并未改变全年供应收缩格局。

9月供应呈现“总量释放、一二线主导增量、三四线持续收缩”的特征。其一，从增量结构看，50城环比净增加约417万平方米，其中二线城市增加约319万平方米、贡献全部增量的近八成，一线增加约104万平方米、占比约25%。其二，从供求关系看，9月供求比为1.14，为年内首次破1，前9月累计供求比0.73；其三，放量高度集中于成都、西安、武汉、广州、北京等五城合计491万平方米、占50城总量的43%，“少数城市支撑总量”的格局强化。

从各能级城市表现看，4个一线城市供应面积约221万平方米，环比大增88.6%，同比下降15.1%，环比升幅为三个能级最高、同比降幅为三个能级最小，1—9月累计供应面积1150万平方米，累计同比下滑24.4%。23个二线城市供应面积约772万平方米，环比回升70.3%，同比下跌35.6%，累计供应面积5080万平方米、累计同比减少25.5%。23个三四线城市供应面积约161万平方米，环比再降3.3%、是唯一环比下滑的能级，同比大幅下跌61.4%、为各能级最深，累计供应面积1880万平方米、累计同比下降21.9%。

城市层面，成都以133万平方米跃居50城绝对规模首位，西安、武汉、广州、北京紧随其后。推盘节奏上，环比增长城市明显增多，成都、西安、武汉、广州、镇江、珠海等增幅普遍在一倍以上，一线四城环比全部正增长；同比口径下一二线仅西安、武汉、南京、成都、深圳等实现正增长，而昆明、济南、南昌、长春同比降幅均超过七成。除珠海、江门外，多数三四线城市同比降幅在六成以上。

2026年9月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约1015万平方米，环比微降0.8%，同比下降23.4%。规模较3—6月月均1544万平方米的高位平台回落34%，为2026年以来除春节月外的月度最低；同比降幅较8月的12.1%再扩大11个百分点，是年内除1—2月春节因素外的最深。1—9月累计成交面积11180万平方米，累计同比跌10.9%，跌幅小幅扩大。

9月成交端呈现“环比止跌但同比加速下行、能级全面转负、供求关系反转”的特征。其一，同比降幅已连续四个月扩大——6月降3.0%、7月降4.3%、8月降12.1%、9月降23.4%，连续四个月需求中枢下移趋势形成。其二，三个能级同比全部为负且分化拉大：一线降11.7%、二线降27.9%、三四线降17.3%；但环比口径下一线持平、二线降4.5%、三四线增9.7%。其三，9月供求比升至1.14，供应放量而成交未同步跟进，是本轮调整以来首次“供大于销”。

从各能级城市表现看，多数城市同比走弱、环比分化加大。同比口径下，50城中仅12城实现正增长，回落仍具普遍性；环比口径下28城正增长、22城下降，较8月的11城明显改善。累计口径的韧性仍在，15城累计同比为正。绝对规模上，西安以75万平方米居首位，成都、天津、郑州、重庆、北京等构成第一梯队，六城合计320万平方米、占50城总量的31%。

4个一线城市成交面积约160万平方米，环比持平，同比下降11.7%，1—9月累计成交面积1591万平方米，累计同比降幅5.8%，仍是各能级中最小。其中北京环比增34.7%、同比增13.7%，是一线唯一同比正增长城市，也是“8·8新政”效应在成交端的直接体现。

23个二线城市成交面积约621万平方米，环比回落4.5%，同比下降27.9%，为三个能级中同比降幅最深，累计成交面积6774万平方米、累计同比下跌14.3%，累计跌幅同样最大。内部分化极为剧烈：昆明、郑州、西安等三城同比增幅皆超20%，而武汉、成都、沈阳、长沙、长春等同比大幅下挫超50%；累计口径下南京、济南、西安、昆明、沈阳等持续为正，成都、长沙、重庆累计同比降幅均接近或超过三成。

23个三四线城市成交面积约234万平方米，环比增长9.7%、是三个能级中唯一环比正增长的层级，同比降17.3%，累计成交面积2815万平方米、累计同比仅下降4.8%。郴州、南通、泸州、南充、东莞、清远等表现突出；而赣州、眉山、珠海、江门、太仓等处于深度调整，降幅均接近或超过四成。

2026年9月，30城平均供求比约1.14，17城供应大于成交。30城新建商品住宅取证未售库存合计约2.26亿平方米，其中23城库存同比下降，杭州、成都、南昌、福州、苏州、济南、中山七城同比上升。按近12个月移动平均成交测算，30城平均去化周期约21.5个月、中位数约22.1个月，其中仅6城去化周期同比缩短、24城同比延长，改善面较上月明显收窄。

库存端呈现“周期普遍拉长、一线仍优于二三线”特征。其一，去化周期同比拉长的城市由上月的9城扩大至24城，加权口径下30城消化周期21.5个月、同比拉长3.74个月，库存虽在降但成交降得更快，这是周期拉长的根本原因。其二，一线仍优于二三线：一线平均去化周期21.2个月、平均供求比1.38，二三线分别为21.6个月和1.09，一线以更高的供求比维持了更短的周期，说明其成交流速的支撑更强。

微观城市层面，库存与去化压力的分布高度不均。从去化周期绝对水平看，杭州8.5个月、合肥11.2个月、深圳14.4个月、宁波15.3个月、长沙16.1个月、上海17.9个月构成第一梯队。中间梯队集中于18—27个月区间，涵盖昆明、成都、天津、青岛、南昌、海口、福州、厦门、南京、西安、南宁、武汉、苏州、广州、江门、赣州、徐州、佛山等多数城市。压力端，珠海、济南、郑州、东莞、中山、北京等位居高压区间。从同比变动看，徐州、南京、南宁改善最为显著；反向拉长最明显的是济南、苏州、中山、郑州与成都。

2026年9月，普睿数智监测数据显示，全国重点16城市新建商品住宅项目首次开盘和加推共130个，合计推售房源15859套，平均开盘去化率约46%，环比上升约6个百分点。推售规模较8月的9094套大幅增加74%，项目个数由101个增至130个，在推货量大幅放大的同时去化率继续创2024年以来的月度新高，是9月市场最具积极意义的信号。

开盘去化率的上行与新房成交同比降23.4%形成背离，说明“金九”推盘高度集中于优质项目，认购进一步向少数盘集中。以北京为例，单城推售3934套、占16城总量的25%，去化率78%、环比提升19个百分点。综合判断，开盘端的回升是结构性的、以质取胜的回暖，而非需求面的全面转暖。

从9月城市开盘绝对去化水平来看，城市梯队分层显著：苏州、郑州、北京、长沙、成都属大于70%的第一梯队领跑；武汉、天津均在五成以上；杭州、深圳、上海等处于30%-40%中等区间；厦门、南京、合肥、西安、广州、济南等接近或低于20%去化压力突出。

从环比变动看，4个一线城市合计49个项目、推售9284套，加权去化率约51.8%，仍高于16城整体46%的水平，但北京环比提升19个百分点至78%，而上海降14个百分点至34%、广州降24个百分点至11%、深圳降3个百分点至35%。整体看，14个有可比数据的城市中8城环比上升、6城下降，成都提升51个百分点、郑州提升20个百分点、武汉提升10个百分点改善最明显；济南、合肥、长沙、天津、西安小幅回落。推盘量方面，北京3934套居首、深圳2470套、上海2414套、西安1572套次之，前四城合计贡献全部推售量的65%；二线12城合计81个项目、6575套，加权去化率37.9%，低于一线13.9个百分点。

2026年9月，全国重点20城市二手房成交面积合计约1518万平方米，环比下降3.1%，同比增长7.1%，单月规模连续第五个月回落，较4月2030万平方米的年内高点已下降25.2%，为今年以来除春节月的新低点，但仍高于2025年月均1502万平方米的水平。1—9月累计成交面积14989万平方米，累计同比正增长6.0%。整体看，二手房市场在一季度末至二季度连续放量后进入高位回落通道，但环比降幅已由7月的6.8%、8月的7.1%收窄至9月的3.1%，回落斜率明显放缓。

二手房市场呈现“环比回落趋缓、同比连续正增、一线与二三线动能切换”的特征。其一，1518万平方米较4月年内高点回落25.2%，但环比降幅已连续收窄，且仍高于2025年同期的1417万平方米，同比保持7.1%的正增长，同比已连续七个月为正，说明成交中枢的抬升具有趋势性，当前回落属高位阶段性盘整而非趋势反转。其二，一线与二三线的动能切换：8月是一线同比增9%、二三线增4%，9月反转为一线增4.1%、二三线增8.4%。

从各能级城市表现看，4个一线城市二手房成交面积约434万平方米，环比下降5.9%，同比增长4.1%，1—9月累计成交4143万平方米、累计同比增长7.8%；上海以178万平方米居20城首位、同比增16.3%，北京133万平方米实现环比增6.0%但同比降7.1%，广州79万同比增6.9%、环比降13.8%，深圳44万同比降6.1%、环比降11.1%。16个二三线城市合计成交约1084万平方米，环比回落1.9%，同比增长8.4%，累计成交10846万平方米、累计同比增长5.3%，同比增速全面超过一线。

微观城市层面，城市间的分化扩大。绝对规模上，上海、成都、北京三城合计474万平方米、占20城总量的31%；节奏上，北京、成都、西安、重庆、合肥、杭州、佛山、东莞等8城实现环比正增长，广州、天津、郑州、深圳、南京跌幅居前。同比口径下14城正增长，苏州、长沙、东莞、武汉、佛山、西安等增幅超20%表现突出，青岛、南京、厦门、北京、深圳、郑州等6城下降走弱。

2026年9月，土地市场成交规模同比降幅扩大，溢价率指标也延续下滑。土地供应建筑面积为1.1亿平方米，环比上升30%，同比增加27%。成交建面4136万平方米，环比增加60%，同比下降41%。9月平均溢价率为6.1%，环比上月全月下降0.6个百分点，同比上升2.5个百分点。

9月全国土地新增供应建筑面积同比增长27%，增量主要来自三四线城市；一二线城市供地规模则分别同比下降89%和21%。“8·28”新政出台后、各地落地细则出台前，新公告出让宅地将适用何种开发、融资与销售规则，是当前投资端最主要的短期政策不确定性。相比之下，多数三四线城市宅地本就已被动进入现房开发阶段，受新政冲击更小；现房制度的落地反而进一步规范了开发流程、降低了交付风险，9月三四线城市土地供应规模不降反增也在情理之中。

一线城市成交建筑面积101万平方米，环比下降3%，同比增长69%，成交金额360亿元，环比增长4%，同比增长129%。与大体量地块暂缓形成对照，小体量、低密、高确定性的一线核心地块在9月仍获得企业积极参拍。

9月土地市场成交并未受到新政的显著冲击：核心城市除北京少数大体量棚改类地块暂停出让外，当月绝大多数地块均实现平稳出让；上海在地方细则落地后推出的十批次优质宅地，更是拍出了超预期的高溢价率。整体而言，现房新政对土地市场成交端的实质性影响，还需等到第四季度方可进一步观察。

就高总价地块成交看，7宗均来自于北京、上海。其中榜首为北京顺义区地块历经174轮竞价后溢价率17.37%成交，该地块容积率低至1.01。总价第二的静安地块的竞拍过程，体现了当前企业对核心改善板块的价值判断。

单价榜前二地块均由中海竞得，榜首地块为深圳福田区香蜜湖地块，该地块共吸引7家企业参与竞拍，经过257轮竞价，最终由中海地产以总价25.5亿元竞得，成交楼面价9.8万元/平方米，溢价率125.5%。上海黄浦区老西门地块排在单价榜第二，该地块在正式挂牌前完成了两轮规划指标调整，容积率下调至4.7，建筑限高同步降至80米，计容建筑面积减少约4875平方米，由中海以底价38.88亿元竞得，成交综合楼面价约9.69万元/平方米，剔除商业及公建配套后住宅部分实际起始楼面价已超10.8万元/平方米。