929房贷贴息精准刺激需求端，北京首发8·28新政实施细则

观点指数9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局发布关于实施居民购房贷款贴息政策的通知。对符合条件的居民家庭贷款购买首套住房，给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年，单户可享受贴息的贷款本金上限100万元，政策实施期暂定1年。聚焦首套刚需，面积不超过120平方米、价格不超过150万元。这一政策精准激活了刚需市场，但同时也要求企业能够更精准地识别客户、匹配产品。政策同时设定120平方米、150万元的面积与价格双限条件，将补贴效应精确导向库存沉淀较为集中的中小户型、低总价段房源，二线城市远郊板块及三四线核心城区的去化周期有望进入缩短通道。

此外，9月28日国务院常务会议部署推出一批务实管用的增量政策、研究稳定房地产市场举措，贴息政策作为落地的增量工具，具备明确的政策信号意义，后续在保障房收储、交易环节税费减免等方向仍有储备政策待释放。

9月24日，北京在8·28新政后率先出台商品住房销售制度改革系统性实施细则，以预售收紧、现房优先为核心，配套重塑资金、信贷与土地规则，从六个环节构建制度闭环；与此同时，武汉、海口、惠州等二三线城市及河南等省级层面延续因城施策，以购房补贴、资格放宽、以旧换新及收购存量房等供需组合举措系统化解库存，9月房地产政策呈现一线核心城市建制度、二三线城市去库存的分层推进格局。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），确立改革预售制度、有序推进现房销售的制度框架，各地落地节奏随即成为市场关注焦点。9月24日，北京市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（京建发〔2026〕460号），自发布当日起施行，系全国首个出台系统性实施细则的城市，从预售、现售、银行、信贷、土地、监管六个方面明确政策措施。

北京以预售收紧、现售优先为核心重构商品住房销售规则。对2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的项目，申请预售须以单体建筑完成主体结构封顶、建设与勘察设计施工监理五方出具《主体结构分部工程验收记录》为前提，预售资金实行全额、全过程监管，项目联合验收后方可解除；对8月28日前已取得规划许可或土地的在途项目，则区分情形沿用原政策，或由区政府评估备案后在2027年底前适用过渡安排，保障新旧规则平稳衔接。与此同时，新项目优先选择现房销售，开发企业须在房屋首次登记并办理现房销售备案后组织销售，所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封，取得施工许可后仅可收取不超过总房价款1%的定金，企业违约不能按期交房的，购房人有权依约解除定金合同。

作为全国首个落地的系统性细则，北京此次改革具有风向标意义。对购房人而言，封顶预售、资金全额监管、竣工后发放按揭形成多重保护，购房环节由预交房款等待交付转向房屋竣工前后偿还贷款，期房交付风险得到制度性压降。对开发企业而言，现房销售优先与资金闭环管理拉长资金回笼周期、抬升资金实力与运营能力门槛，行业资源进一步向信用稳健的企业集中，而土地价款分期、开发贷款倾斜则为销售模式切换提供缓冲。对市场供给而言，短期内新开工与预售节奏更趋审慎，新房入市规模或有所放缓，中长期则带动“好房子”建设与住房供给质量提升。

继北京之后，上海于9月28日、广州于9月30日先后印发实施意见，三地在封顶预售、预售资金全额监管、主办银行制度、竣工备案后发放个人按揭、土地价款分期等主体框架上保持一致，这三个一线城市的差异主要体现在过渡安排的松紧与对企业资金回笼的缓冲力度。

一是现售定金呈梯度排布，北京、上海、广州上限分别为总房价款的1%、3%、5%，定金比例越高，对房企锁定客源、提前回笼资金的支持越强，购房人违约成本也相应抬升；

二是现房销售节点广州更为靠前，京沪均要求完成房屋首次登记后方可组织现售，广州允许项目在竣工验收备案、配套设施具备交付条件后即办理现售备案，并配套分期分栋办理规划、施工、预售及验收手续、不动产预登记、按建筑面积份额设定土地使用权抵押、告知承诺制与容缺受理等弹性安排，为企业保留滚动开发空间；

三是土地余款北京明确可于合同签订后两年内缴清，沪穗规定一年内缴清、经决策程序后可再延一年。

北京以制度刚性确立全国模板，上海侧重规则衔接的精细化，广州则以更多弹性条款缓冲销售模式切换对供给节奏的冲击，三地在保交付底线统一的前提下，呈现出与各自市场基本面和库存压力相匹配的梯度差异，也为后续城市因城设定改革节奏预留了政策空间。

随着北京、上海、广州等一线城市落地，其它城市有望加快跟进，商品住房销售制度改革将成为下一阶段构建房地产发展新模式的政策主线。

在北京等一线城市率先落地销售制度改革、构建长效规则的同时，二三线城市延续因城施策思路，以供需组合举措定向释放住房消费潜力。地方城市结合自身市场特征与库存结构，重点围绕新城区去库存、改善型需求置换及跨境购房引流三个方向发力。

从本轮政策密集落地的特征来看，当前房地产调控呈现四大清晰趋势：

一是一线核心城市率先承接国家层面改革，政策层级从短期需求调控向基础性制度建设延伸。以北京首发系统性实施细则为标志，商品住房销售、融资、信贷、土地的底层规则开始系统性重构，房地产发展新模式加快落地。二是政策重心持续向二三线城市下沉，因城施策精准度不断提升。各地政策紧密贴合本地库存压力、人口结构与产业发展需求，避免一刀切调控，地方自主调控的灵活性显著增强。三是调控逻辑从单一需求刺激转向供需两端协同发力。政策不再局限于短期购房补贴等消费刺激，而是同步通过控制增量、盘活存量、优化供给结构，从供需匹配层面缓解市场压力。四是政策功能多元融合，调控边界持续拓宽。房地产调控与城市更新、人才引进、招商引资、民生保障等工作深度结合，既服务于楼市短期稳增长目标，也兼顾城市发展与民生改善的长期诉求。

住户部门持续去杠杆，LPR 连续16个月持稳

2026年1-8月我国人民币贷款累计新增10.44万亿元，8月末人民币贷款余额同比增长4.9%；分部门看，前8个月住户贷款累计减少1.03万亿元，其中短期贷款减少1.05万亿元，中长期贷款仅新增188亿元，较1-7月新增1010亿元的水平大幅回落，居民部门加杠杆意愿持续低迷。

从单月走势看，住户中长期贷款仅在1月、3月、6月实现正增长，2月、4月、5月、7月、8月均环比转负，8月单月净减少822亿元；当月住户贷款合计减少2029亿元、同比多减2332亿元，而同期全部人民币贷款仅新增600亿元，再度反映出居民住房消费与大宗消费的内生动力依然不足，资产负债表修复进程缓慢，预防性储蓄倾向较强——前8个月住户存款累计增加6.99万亿元便是直接印证。

9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续16个月保持不变。在居民部门主动去杠杆、融资需求不足的阶段，价格型货币政策对信贷扩张的拉动作用有限，宽货币向宽信用的传导仍需房地产市场企稳、居民收入预期改善及财政政策协同配合。

房价同比降幅继续全线收窄，一线环比转涨但修复基础仍待夯实

8月70城房价同比降幅全线收窄，8月一线新房环比转涨0.1%、上海同比上涨3.0%率先确认底部，但环比上涨城市不增反减；二手房修复快于新房，全国新房销售面积、销售额仍同比双降，二手房网签面积已连续多月反超新房。

2026年8月，全国70个大中城市商品住宅市场价格运行呈现“同比降幅全线收窄、一线环比率先转涨”的特征。城市能级间的修复路径差异依然显著，一线城市企稳回升信号进一步确认，二三线城市仍处于磨底通道；同时新房与二手房市场修复节奏错位，二手房市场的修复领先性持续凸显，而8月新房价格环比上涨城市数量反而减少，市场非均衡运行的格局尚未根本扭转。

从月度环比维度来看，8月新建商品住宅市场呈现“一线转涨、二线持平、三线降幅收窄”的态势，整体下行节奏边际趋缓，但价格修复的城市覆盖面有所收缩。

一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，重新进入上行通道。城市内部表现分化：上海、深圳分别环比上涨0.4%和0.2%，广州微涨0.1%，核心区域改善型项目成交活跃，对价格形成支撑；北京环比下降0.2%，仍处于横盘整固阶段。其中上海环比涨幅居70城前列，“淡季不淡”特征明显。

二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月完全相同，强二线城市需求修复基础尚不稳固，市场信心仍处于脆弱修复期，季节性因素对成交的扰动依然明显；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅较上月收窄0.1个百分点，在各能级中率先出现边际改善，低能级城市价格过快下行的势头有所缓和。

从城市覆盖面看，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨或持平的城市共计21个，较上月减少2个，其中15个城市上涨、6个城市持平、49个城市下降。上涨城市仍以上海、无锡等长三角核心城市为代表，呈现“核心城市引领、点状分布”的特征，表明8月新房价格的环比改善主要由少数高能级城市贡献，修复范围未能同步拓展，普适性依然不足。

整体来看，8月新建住宅市场在全国稳楼市政策的托底支撑下持续磨底，高能级城市凭借更强的人口集聚能力、产业韧性与改善型需求支撑，修复动能更为充足，并率先在8月实现环比转涨；而广大低能级城市虽已出现降幅收窄的积极迹象，仍需需求端政策进一步精准发力，才能逐步走出调整区间。

供给端收缩幅度加深，8·28新政引领房企融资模式重构

2026年1—8月，全国房地产供给端整体处于深度调整周期，主要指标降幅较1—7月有所走扩，房企资金面整体承压的同时内部结构分化特征显著，施工与竣工端保持平稳推进节奏；8月28日多部委集中出台一揽子政策，正推动行业融资模式由主体信用向项目信用加速重构。

供给端仍处于深度调整状态，1—8月份全国房地产开发投资达47979亿元，其中住宅投资37017亿元。投资端降幅走扩，8月28日商品住房销售制度改革落地后，新出让土地项目优先推行现房销售，未来房企开工与拿地节奏更趋审慎。

施工端存量项目推进节奏整体稳定，1—8月房地产开发企业房屋施工面积共计560770万平方米，其中住宅施工面积389347万平方米，在建项目“保交付”对施工规模仍形成一定支撑。

新开工端延续深度调整态势，供给收缩节奏仍在延续，1—8月累计房屋新开工面积29894万平方米，其中住宅新开工面积21840万平方米。竣工端持续发挥交付托底作用，1—8月累计房屋竣工面积21097万平方米，其中住宅竣工面积14798万平方米；随着前期预售项目陆续进入交付尾声，竣工端对投资的支撑作用也在边际减弱。

1—8月份，房地产开发企业到位资金50893亿元，行业资金面整体承压。分结构来看，国内贷款6880亿元，自筹资金18432亿元；定金及预收款16037亿元；个人按揭贷款6846亿元；

房企发债扩容备足“弹药”，部分出险房企推进债务重组

据Wind数据，2026年1-8月地产债累计发行2297.2亿元，同比增长3.3%，累计净融资缺口433.4亿元；进入9月，国资房企发债节奏不减，华发、金融街、首开等单笔发行规模居前，5年期等中长期品种明显增多。

国资房企低利率、长周期发债。9月8日，珠海华发实业在交易所市场发行私募公司债“26华发03”，规模19亿元、期限3年，首年票面利率3.15%，附发行人调整票面利率选择权与投资者回售选择权，主体评级AAA，由联合资信评级并设置担保增信。19亿元是9月上中旬行业单笔发行规模最大的债券之一，虽利率略高于央企同期中期票据，但考虑私募发行、担保增信及多重投资者保护安排，综合融资成本仍处行业较低区间，有助于以中长期债券置换到期债务、平滑现金流。

部分融资受限房企重启境内信用债，民企仍需高成本加抵押增信。9月21日，新城控股启动2026年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）网下利率询价，发行规模不超过4亿元，时隔四年重启境内公司债；根据询价结果，品种一“26新集01”发行规模4亿元。票面利率6.44%，品种二“26新集02”发行规模1亿元，票面利率7.80%。为促成发行，“26新集01”以旗下贵港吾悦广场商业物业设立抵押担保，该物业估值6.03亿元，“26新集02”则不提供任何增信。本期债券所得净额将用于置换公司此前偿还“23新城01”本金的自有资金。

出险房企债务重组9月持续推进，方案多以重组支持协议、同意费激励和多元兑付选项为主，落地节奏仍有反复。合景泰富公告，占范围内债务未偿本金约75.47%的持有人已加入或同意加入重组支持协议，基本同意费截止日由9月7日延至9月28日，早鸟同意费为合资格受限债务本金的0.2%。9月7日，上海宝龙实业6笔标的债券重组议案获持有人会议表决通过，但因资产抵债有效申报未达5亿元门槛，不再实施资产抵债。弘阳地产则于9月11日将重组支持协议费用期限延至10月9日/10月23日，为债权人完成内部审批留出时间。整体来看，市场化重组已进入“多数债权人支持、方案细节动态调整”的攻坚阶段，风险出清仍依赖销售回暖与资产处置。

当前房地产行业融资端的信用分层仍在持续演进：经营稳健的央企、地方国企等头部主体凭借信用背书，在中期票据、公司债市场持续享受低利率融资红利，并主动发行中长期债券拉长久期，融资渠道保持通畅；而多数出险民营房企仍以债务重组、资产盘活、同意费征集为核心工作，资金修复依赖销售端回暖与资产处置进度。

随着“8·28”新政推动开发贷主办银行制、项目资金封闭管理落地，以及股权、债券、ABS、REITs等多元直接融资渠道进一步拓宽，行业资金配置将持续向优质主体和优质项目集中，融资模式正经历由“主体刚兑”向“项目定价”的深刻切换，资金面的结构性分化格局短期仍将延续。

京沪同比领涨重点城市新房市场，二手房环比普升支撑置换需求

2026年9月前三周，全国重点城市商品住宅市场呈现季节性调整趋势，据观点指数监测，9月1日至23日全国重点监测城市商品住宅累计成交2.02万套、222.34万平方米，带动年内累计成交规模达23.09万套、2684.84万平方米。

京沪也是期内环比、同比双双为正的城市。北京成交2965套、35.59万平方米，环比增长62.55%和60.26%，同比增长37.20%和30.30%；上海成交8952套、87.64万平方米，环比增长44.34%和34.81%，同比增长23.53%和18.24%。两城环比增幅均超四成，套均面积同步小幅下行，上海约97.9平方米，为六城最低，说明放量主力是中小户型，刚需与首次改善客群是主要承接力量。

其余四城明显走弱。广州成交3290套、36.90万平方米，环比下降15.94%和8.34%，同比却是套数降1.73%、面积增11.65%，套均面积由降转升，呈现量缩质升。深圳成交1150套，环比仅增5.41%和0.10%，同比仍在负区间。杭州成交1004套，环比下降27.82%和35.62%，同比下降5.55%和17.04%，是六城中唯一环比、同比双降的城市，大户型去化放缓是主要拖累。成都成交2918套，环比增长20.68%和20.57%。

与新房分化相反，二手房方向高度一致，六城二手住宅成交套数环比全部上升，9月前三周成交规模合计58568套、524.71万平方米。其中，深圳成交3842套、38.03万平方米，环比增长34.81%和37.17%，反弹力度居首；北京成交12235套、108.82万平方米，环比增长28.64%和27.18%；杭州成交2510套、25.46万平方米，环比增长22.92%和21.49%；成都成交15046套、140.49万平方米，环比增长16.76%和16.68%；上海成交18852套、151.82万平方米，环比增长11.82%和10.55%；广州成交6083套、60.09万平方米，环比增长4.43%和4.42%，为六城中最弱。 

综合来看，新房同比仅京沪为正而二手房环比六城齐升，说明流动性与定价权正偏向存量房，改善型置换是当前市场的真实支撑。

产品竞速聚焦核心地段与配套服务，房企营销从普遍降价向分层、差异化方向演变

“金九”期间营销明显分层：沪苏杭核心区红盘靠公证摇号、积分制与“日光”维持热度并部分收回优惠，外围与存量项目依托会展等渠道动员促去化，中秋社群运营则沉淀客户关系、维护品牌。

核心城市红盘通过摇号、积分与“日光”行情维持市场热度，部分项目开始收回前期优惠。828新政后，政策红利集中释放于沪苏杭少数核心区改善项目，公证摇号、积分制与“日光”成为红盘较为常见的营销表现。中国金茂的苏州姑苏满元9月13日摇号开盘，首批取得预售的172套房源中有116套进入公证摇号、吸引近300组客户参与，当日成交128套、约7.1亿元，为近三年苏州首个公证摇号盘；

上海宝山金茂锦棠作为新政后上海较早触发积分的项目，7月首开68套叠墅26分钟售罄，9月14日二期92套再度开盘售罄，实现两开两罄。绿城上海大虹桥悦海棠首批228套认筹率约415%并日光，二批次281套累计获约1364组认购、认筹率达485%，保利、越秀等多个项目也相继触发积分。在价格层面，9月8日起，保利上海旗下珺园、都汇和煦、虹桥和著｜璟岸三个项目新取证楼栋上调1%、收回此前优惠，并推出“优惠倒计时”。

渠道与流量端的动员有所加强，促进存量去化。深圳9月16日举办“金九银十好房嘉年华”，现场设置以旧换新政策咨询与房企参展专区，中介机构推出30至60天“无忧退定”，即若约定期限内旧房未能售出，购房人可按约定无责退还定金。

整体来看，营销方式呈现分层特征，核心与外围项目采取不同的去化策略。核心城市红盘依托摇号、积分与稀缺性维持热度，并部分收回前期优惠；外围与存量项目更多依托展会渠道促进去化；社群服务与品牌运营则贯穿其中，作为客户关系维护的常规手段。上述三类做法共同反映出“金九”期间楼市营销从普遍降价向分层、差异化方向演变的过程。

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