828新政深度解读及对房地产行业

影响分析报告

为加快构建房地产发展新模式，防范化解房地产领域风险，推动行业向“新模式、新机制、新动能”转型，2026年8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局、中国人民银行、证监会等多部门集中发布《关于完善商品房住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）、《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号）、《商品住房开发贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕4号）、《个人住房贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕5号）、《商业地产贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕6号）、《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕7号）、《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》（金规〔2026〕8号）、《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》等8项房地产领域政策（以下统称为“828新政”或“新政”）。

本次新政是我国房地产行业发展模式的系统性制度重构，覆盖销售制度、信贷管理、资金监管、融资体系、资本市场等全链条，标志着行业正式从“高杠杆、高周转、主体信用驱动”的传统发展阶段，进入“项目封闭运作、自有资金驱动、现房品质导向”的新发展阶段，将对房地产市场格局、企业经营模式、地方土地管理产生深远影响。

一、房地产信贷管理政策解读

《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号），全文共七章三十六条，包括总则、房地产贷款品种、房地产开发贷款、购房贷款、经营性贷款、房地产金融宏观审慎管理、附则等内容。现对政策关键内容解读如下：

（一）第一章 总则：宏观审慎、风险防范、全链条细分领域信贷产品

第一条到第三条，共三条，说明意见出台的依据、目标、管理原则、对银行业金融机构的管理要求。这里边关注三点，一是，关注房地产信贷围绕房地产开发、建设、销售、运营全链条开展，以总量合理，结构均衡、期限匹配、专款专用为原则，提供细分领域信贷产品；二是，关注个人住房贷款制度支持刚性和改善型住房需求，提到多主体供应、多渠道保障、租购并举，意见后文对应有租赁贷款事项。三是，要注意到意见总体上是以宏观审慎，风险管理为前提，进一步规范、细化房地产信贷各项管理措施。

（二）第二章 房地产贷款品种：开发贷款、购房贷款、经营性贷款

第四条到第九条共六条，说明房地产贷款可用于的领域及贷款品种和贷款的限制性领域。

1.房地产贷款可用于：商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等领域；

2.房地产贷款禁止用于：缴纳土地出让金及相关税费。

3.房地产贷款品种：

3.1 开发建设阶段：设房地产开发贷款。

包括商品住房开发贷、保障性住房开发贷、住房租赁开发贷、商业地产开发贷款。意见出台前，统一为房地产开发贷，未区分不同开发类型的细分贷款。

3.2 销售阶段：设购房贷款。

包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等。其中，住房租赁团体购房贷款，此前关注度较低，是2024年新设贷款品种，是金融机构面向企业、符合条件的事业单位、专业化规模化住房租赁企业发放的贷款，用于依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营。贷款期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

3.3 运营阶段：设经营性贷款

包括经营性物业贷款、住房租赁经营性贷款。

（三）第三、四、五章具体贷款品种介绍

第三章房地产开发贷款，第四章购房贷款、第五章经营性贷款；主要内容如下：

1.房地产开发贷款：

1.1 适用项目类型：商品房住房、保障性住房、租赁住房、商业房地产等；

1.2 资金封闭管理：明确要求项目公司应在贷款主办银行设立账户管理资本金、现房销售回款及贷款资金，资金实行封闭管理。项目公司的定金监管账户、预售款监管账户也应设置在主办银行。开发贷主办银行形成了对项目公司全部资金的实质性监测和管理。

1.3 强制抵押：开发贷款，明确要求设定土地和在建工程抵押。并根据情况追加股东担保、股权质押等增信方式。

1.4 按进度受托支付：开发贷根据项目建设进度、风险情况分批发放，受托支付至项目公司交易对象。

1.5 贷款期限延长：预售项目原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目原则上不超过5年，最长不超过7年。商业项目，原则上不超过7年。首次还本原则上应在竣备后。

1.6 保障性住房开发贷款：仅适用于配售型保障性住房项目。贷款人应按照保本微利原则，在全面测算项目综合收益和风险基础上，结合项目建设运营周期和还款来源、资金成本等情况，合理确定贷款利率和还款方式。意味着无回款来源的保障性住房，暂不适用此贷款。保障性住房开发贷款利率低于住房开发贷款。

1.7 住房租赁开发建设贷款：以长期租赁住房开发企业为投放对象，一般期限不超过3年，最长不超过5年。

开发贷最大的变化有三点：一是将资金管理和资金监管全部集中在项目贷款主办银行，为主办银行全面监控项目资金使用情况和风险防范创造了便利条件；二是，受预售条件的变化，最早还款时间延后至项目竣备后。三是，受回款周期延长影响，贷款期限相应做了延长。

2.购房贷款

2.1 贷款类型：包括个人住房贷款、商业用房购房贷款、住房租赁团体购房贷款。

2.2 个人住房贷款，主要有以下变化：贷款期限延长，由最长30年延长至40年；放款时间延后：由签订购房合同具备放款条件，变为项目竣工备案后发放。对项目回款影响较大。即使存量项目已封顶可预售，其个人按揭贷款的放款也需要在项目竣工备案后。一套房屋只能设定一次抵押贷款：金融机构不得以再评估后净值为抵押追加购房贷款。此前，有部分金融机构开展此类业务。明确借款人发生阶段性还款困难时，以协商为主，灵活调整还款计划。其余，贷款条件、利率约定、设定抵押等情形与新政前业务实践差异不大。

2.3 商业用房贷款，主要有以下变化：放款时间延后，由预售合同签订后，变更为项目竣备后，放款时间大幅延后；放款期限延长，最长可放宽到15年。其余贷款条件要求变化不大。

2.4 住房租赁团体购房贷款：指银行业金融机构向企业、符合条件的事业单位、专业化规模化住房租赁企业发放的，用于依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的贷款。申请住房租赁团体购房贷款购买的房屋应为法律关系清晰、已竣工备案的商品住房、商业用房等，在贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。住房租赁团体购房贷款期限最长不超过30年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%。

3.经营性贷款

3.1 适用对象及范围：适用对象为企业，放款条件为：取得产权证并投入运营；物业类型包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等。

3.2 经营性贷款主要变化如下：贷款期限延长，一般物业最长10年调整为15年；自有产权长期租赁住房最长不超过20年；非自有租赁住房，最长不超过5年。贷款额度变化：一般物业不超过评估值70%，自有产权租赁住房不超过评估值80%，非自有产权租赁住房不超过评估值70%。明确开发建设和持有运营为同一主体的，经营性贷款可用于置换前期开发贷款。

（四）第六章 房地产金融宏观审慎管理

中国人民银行为宏观审慎最高管理机构，会同金融监管总局确定个人贷款、商业用房购房贷款的最低首付比例政策，个人住房贷款利率由人民银行另行规定，会同相关部门根据市场形势建立逆周期调节机制，对信贷业务开展监测评估专项管理，完善房地产金融统计指标体系，银行业金融机构根据规定报送统计数据。

（五）第七章 附则

说明本意见所称银行业金融机构的范围、意见的执行时间。个人住房贷款、开发贷款、商业地产贷款具体业务管理办法由金融监管总局牵头制定，此前意见与本意见不一致的，以本意见为准。

二、商品住房开发贷管理办法解读

《商品住房开发贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕4号），全文共七章三十九条，主要内容包括项目和借款人条件、主办银行、业务办理、风险管理、监督管理等内容，主要内容见前文房地产开发贷的相关解读内容。重点关注如下细节：

1.要求主办银行对不同主体申请房地产开发贷款应一视同仁：合理区分房企集团风险和单一项目风险，按照市场化、法治化原则自主决策，对不同所有制房地产企业的项目一视同仁提供贷款。

2.开发贷申请及放款条件与此前基本保持一致。总体条件与此前基本一致（四证、30%自有出资、二级资质）。新增项目间资金不得混同的要求。

3.禁止主办银行跨城市展业、禁止房地产项目跨城市调配资金。业务管理中要求，贷款人发放的住房开发贷款只能用于本城市的商品房开发项目。一方面，禁止开发商将房地产开发贷款用于其他城市项目；另一方面，约束金融机构严格按照项目属地开展房地产开发贷款业务。

4.禁止房企集团母公司归集项目贷款资金。业务办理中增加借款人承诺：借款人严格按照合同约定使用资金，不得变相套取项目贷款资金，不得违规将项目贷款资金、项目收入资金划拨至房企集团、母公司或其他关联企业，借款人及其股东不得抽回项目资本金，设立抵押时不得将已售房屋及其土地纳入抵押范围。贷款不得跨项目使用，不得用于缴纳土地出让金及相关税款、项目分红、其他投资等。

5.与白名单机制联动。依本办法发放贷款的商品住房开发项目，均纳入“白名单”项目管理，及时向城市房地产融资协调机制报送相关信息。

三、个人住房贷款管理办法解读

《个人住房贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕5号），全文六章三十七条，包括贷款对象和条件、贷款审批与发放、贷后服务与管理等内容，核心内容见前文购房贷款解读相关内容。本节关注以下事项：

1.房贷支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在60%以下；

2.明确购买未结清贷款二手房可以开展“带押过户”，实现登记、贷款、放款、还款、尾款结算有效衔接。

3.按揭贷款的放款时间：购买现房的，贷款人应当在销售备案后发放贷款；购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款；购买再交易住房的，贷款人应当在落实担保（含必要的阶段性担保）后发放贷款。

四、商业地产贷款管理办法解读

《商业地产贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕6号），全文七章四十四条，包括风险管理、商业地产开发、商业地产购买、商业地产运营、监督管理等内容，相关解读内容参考前文房地产开发贷款中商业房地产相关内容和前文经营性贷款相关内容。本节关注细节内容：商业贷款不得用于置换股东及关联方借款，不得用于项目分红，不得用于支付其他与项目开发建设无关的款项等。

五、城市更新项目贷款管理办法解读

《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕7号），共五章二十四条，该办法是针对城市更新项目首次出台的贷款管理办法，相关解读内容如下：

（一）第一章 总则

说明办法出台的背景依据、贷款人、项目范围、贷款原则。其中，可以开展城市更新项目贷款的贷款人包括境内商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。贷款用途，要求为城市更新的项目开发、建设、改造等。业务开展原则中，强调了风险控制，要在全面测算项目收益基础上开展相关业务，执行专款专用、封闭管理的原则。

（二）第二章 贷款要求

申请城市更新项目贷款的项目应符合《意见》规定，并具备以下条件：（一）符合国家的产业、土地、环保等政策，满足固定资产投资等要求，相关行政审批文件合法、完整、真实、有效。（二）符合国家有关城市更新的规定，根据城市体检评估结果，纳入城市更新规划，符合国土空间规划、城市建设领域专项规划。（三）纳入城市更新项目库。（四）符合国家有关资本金制度的相关规定。（五）已明确实施主体，按国家及地方相关规定编制项目实施方案及可行性研究报告。（六）满足项目整体性特征。（七）具备充足的经营性收入，能够覆盖贷款本息。（八）项目借款人为市场化运营主体，具备相关经营主体资格和良好的财务信用状况。（九）贷款人要求的其他条件。贷款人应根据城市更新项目特点合理设置担保措施。可将因经营权、收费权等产生的应收账款设置为贷款担保措施，并综合运用资金监管、资金归集等多种方式保障贷款安全。不得利用政府应付款项、无收益的公益性资产、不具有合法合规产权的经营性资产抵质押融资。

（三）第三章 风险管理

第三章风向管理关注以下内容：项目间资金不得混同，严禁项目资金挪作他用。项目进入运营期后，贷款人应定期监测项目运营情况，加强对项目经营性收入及其他还款资金来源的归集管理。

（四）其他

第四章为监督管理，第五章为附则。

六、房地产信托业务管理办法解读

《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》（金规〔2026〕8号），全文八章七十条，包括总则、业务管理、资产管理信托、资产服务信托、风险管理、监督管理、附则等内容。该办法涉及信托资金的募集、信托产品的设立、信托资金的投放、信托合规、风控等综合事项，总体上加大了信托投资房地产风控管理，收紧了信托资金流向房地产领域的渠道。主要关注以下内容：

第十九条：信托资金用于房地产开发项目的，信托公司应当加强资金管理，严禁和严格防范以下行为：（一）直接或者变相发放流动资金贷款。（二）融资方将资金用于缴纳土地出让价款。（三）融资方将资金用于发放土地储备贷款，资金用途包括土地收购及土地前期开发、整理。（四）融资方将资金用于偿还股东借款、其他投资以及与本项目无关的缴纳税款、诉讼费用和罚金等。（五）以规避房地产信托业务监管要求为目的，通过应收账款出让、收（受）益权转让等方式，协助项目公司的关联方或者关联方的上下游企业进行融资。（六）国家金融监督管理总局的其他禁止性规定。

第二十四条：信托资金不得直接或者间接投资房地产业未上市股权，符合以下情形或者法律法规和国家金融监督管理总局另有规定的除外。信托资金以直接投资或者通过私募投资基金等间接方式投资已建成房地产项目的未上市股权或者持有已建成房地产项目的物权，且房地产项目符合国家宏观政策和产业政策，具有可预期的现金流或者商业价值。信托资金投资单一已建成房地产项目的规模不得超过该信托产品净资产的25%。

第二十九条：信托公司将资金、不动产、未上市股权等财产用于房地产项目公司风险处置，可以按照市场化、法治化原则为房地产项目提供配套金融服务。信托公司可以与金融资产管理公司、地方资产管理公司等机构开展合作，共同处置、化解房地产项目存量风险。

第七十条 本办法于2027年3月1日起施行。

七、资本市场支持构建房地产发展新模式的意见解读

《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》于2025年12月27日发布，本次借828新政发布时机再次发布，用于强调资本市场对构建房地产发展新模式的支持。意见内容与房企相关的政策主要有五条，其中前两条为上市房企特有融资方式，后三条为一般房企可运用方式，具体内容如下：

（一）支持上市房地产开发企业再融资。强化资本市场功能发挥，支持上市房地产开发企业通过向特定对象发行方式再融资，募集资金应当投向符合政策要求的市场化房地产项目，负责实施的项目开发公司应当符合监管要求。对于境外上市房地产开发企业再融资的，依照有关规定持续做好相关备案工作。

（二）支持上市房地产开发企业并购重组。发挥资本市场在企业并购重组中的主渠道作用，支持上市房地产开发企业综合运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照上市房地产开发企业政策执行。

（三）支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）。着力满足国有、民营等各类所有制房地产开发企业合理债券融资需求，进一步提高审核效率，支持房地产开发企业发行公司债券募集资金主要用于符合政策要求的房地产项目，募集资金规模应当与项目所需资金相匹配，负责实施的项目开发公司应当符合监管要求。对于存量公司债券，允许滚动续发。支持房地产开发企业依托经营稳健、现金收益良好的不动产项目发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS。鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式，支持房地产开发企业发行债券融资。

（四）推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展。盘活存量资产，拓宽房地产开发企业等权益融资渠道，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs。研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设。稳慎推进商业不动产REITs发展。

（五）持续推进不动产私募投资基金试点工作。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目。

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