野村研报精读｜中国转向新房地产模式：预售

8月28日，监管甩出8份文件，预售制基本被拆了。

以前买房，期房风险全压在老百姓身上。现在规矩变了：不封顶不给卖，按揭款得等竣工备案才进开发商口袋。没交房前只能收点小额定金，违约必须退。交房风险从购房者转回给银行和开发商。

钱从哪来？以后一个项目指定一家牵头银行，资金全在一个池子里闭环。现房项目的开发贷最长能拉到7年，建设期内只还息不还本。商业银行成了事实上的风控第一责任人。

配套融资工具也上了，但红利大头归国企。按揭虽然能延到40年，但总利息更高。野村直言，金融政策降不了门槛，也替居民创造不了信心。

这套玩法下，贝壳最受益，现房放缓会把需求挤向二手房。国有房企份额预计会冲到八成以上，传统高周转模式彻底玩完。而银行的风险敞口直接变大，地方财政压力也更重了。