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2026.9.20

购物中心空置率与开关店研究报告，调研样本覆盖66座城市共计1619个购物中心，其中重点走访13座城市938个项目，全部门店统计、业态更替、项目维度数据均取自文档原始走访记录，只平铺采集到的客观商业现状。

• 2024至2025全年，数据显示样本整体空置率从10.5%上行至11.6%，营业门店总量出现小幅回落。研究期间记录下关闭门店79000余家，新开门店73200余家，整体开关店比为0.93。

• 连锁品牌门店数量同样出现小幅收缩，调研显示连锁门店总量减少4800余家，连锁品牌在营业门店当中的占比小幅下滑0.4个百分点。业态结构层面，餐饮门店数量出现增长，零售门店占比小幅回落。

• 样本里面接近六成购物中心空置率维持在15%以内，超过一半购物中心开关店比落在0.8‑1.2区间，门店新开和关闭规模差距不大，市场以小规模动态调整为主，没有出现大面积集中洗牌现象。

• 从商场开业年限来看，运营1‑3年的培育期项目空置波动更大，3‑5年运营周期的项目空置率中位数处于相对低位，招商客流整体趋于稳定。运营超过5年的项目，空置率中位数没有出现明显抬升。

• 商场定位维度可以看到分化，奢华、高端项目空置中位数维持较低水平，大多集中在高线城市。中端项目异常样本数量最多，同质化现象客观存在。平价类购物中心空置中位数明显高于其他定位项目。

• 商业体量层面也存在对应差异，规模更大的购物中心空置情况相对可控，辐射范围更广，业态容纳空间充足，更容易完成品牌替补补位工作。

• 分业态统计可以看到不同赛道的门店更替节奏，调研显示餐饮是唯一实现净增长的大类业态，开关店比达到1.06，在商场内部承担客流承接作用。

• 零售业态整体处于收缩状态，开关店比0.85，净关店规模在所有业态当中最高。娱乐与服务类业态小幅收缩，整体维持相对平稳，开关店比0.96。