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正 文

（摘要）9月18日，高盛研报引述丁祖昱观点称，2026年楼市供需短期平衡，四季度销售有望反弹；2027年3月起或出现12—18个月供应短缺。

开发商格局加速洗牌，大型及资金紧张民企承压，中型国企与地方房企受益。专家预计2030年市场企稳，或是推出房产税的好时机。

丁博士是上海璞砺营销咨询有限公司（一家前沿的房地产科技和数据智能企业）的创始人兼董事长，以及上海易居房地产研究院院长。

对于房地产市场，丁博士预计：

1）短期内市场供应将保持平衡，因为开发商在8月28日前争相获取施工/预售许可，但由于销售模式改革，预计从2027年3月起将出现12-18个月的显著供应短缺，随后可能在两年后趋于稳定；

2）需求在即将到来的四季度销售旺季将保持势头，导致新房销售同比反弹和二手房市场活动升温，尽管目前部分买家持观望态度；此外，进入明年预期的供应真空期，二手房供应可能会部分抵消新房的短缺；

3）长期来看，他预计2030年将是市场在价格和销量上趋于稳定的一年，在他看来，这也可能是政府推出房产税的更好时机。

对于开发商，丁博士预计：

1）商业模式需要调整，以与延长的现金流周期和前瞻性售价的不确定性重新对齐，包括将重点从预售阶段转向竣工——18层/11层以下建筑的工期缩短至约18/12个月——同时将市场研究置于营销策略之前；

2）过去两年在土地市场上仍相对活跃的大型开发商和资金紧张的民营（POE）开发商将在短期内面临最大压力，迫使前者缩减运营规模（可能将其“十五五”销售目标降低20-30%），后者则因银行融资向国企倾斜而不得不与国企合作或退出该行业；

3）据该专家称，中型国企和强大的地方开发商将成为受益者，中型国企在来自大型国企的竞争减少中获得相对优势，而地方开发商可能在低线城市占据超过20%的市场份额，确立主导地位。

对于地方政府，丁博士预计：

1）短期土地销售将急剧收缩，尤其是在低线城市，然后在2027年3月左右趋于稳定。

2）地方政策对策将保持相对有限，因为迄今为止银行的执行一直很严格。他引用了武汉的执行细节，这可能为其他城市树立一个好榜样，包括土地出让金分期付款、逐户竣工检查，或者将房屋“竣工”定义在毛坯房阶段而非全装修之后，从而缩短开发商的现金周转周期。

3）此外，一线城市和低线城市之间的分化将扩大，如果地价温和下降10-20%，前者将很容易重获吸引力；而低线城市可能面临加剧的财政压力，因为城投（LGFV）购地不太可能持续......

(风险提示：本文仅为分享，不构成任何投资建议。市场有风险，投资需谨慎)