同一天，北京30户居民拿到新房钥匙和不动产权证；哈尔滨62户危房居民看着老楼推倒；住建部给未来五年定了11.5万个老旧小区的盘子。

板块一 定盘子：政策、资金与制度

1. 住建部：五年改11.5万个小区，立法提上日程

9月18日，国新办“开局起步‘十五五’”发布会，住建部通报了城市更新的五年盘子。规划已经写死：10项发展指标、23项重点任务、14项重大工程。

三组数字最关键。新开工改造城镇老旧小区11.5万个，更新和加装住宅电梯57.5万台，建设改造城市地下管网约77万公里。配套还有5000个完整社区建设改造、1500个老旧街区厂区改造提升、4000个城中村改造、50万套/间城镇危旧房改造。

文化这条线同样给了硬指标：新认定历史文化街区100片以上，新确定历史建筑1万处以上。

制度层面提出建立四项机制：城市体检与更新一体化推进；从专项规划到片区策划再到项目实施方案的实施体系；可持续的城市更新投融资机制；更新与历史文化保护有机融合机制。同时加快推动城市更新立法，完善标准体系。

对照“十四五”：累计改造老旧小区24万个，加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个，建设改造地下管网约100万公里。从“累计改造”到“新开工加长效运营”，考核口径变了。

2. 陶溪川：首单文创街区REIT，13.22亿

上交所REITs平台显示，嘉实陶邑消费封闭式基础设施证券投资基金状态已变更为“已受理”，拟募集规模13.22亿元，基金管理人为嘉实基金，原始权益人是景德镇陶邑文化发展有限公司。

这是国内申报阶段首单以工业遗址活化改造文创街区为唯一底层资产的消费REITs，也是江西省首单进入申报流程的消费REITs。

底层资产是陶溪川一期，前身是始建于1958年的国营宇宙瓷厂，完整保留22栋历史厂房与传统窑炉。项目总建筑面积8.22万平方米，含21处物业单元，其中商业可租赁面积约5.16万平方米，配套酒店约2.17万平方米。2025年商铺平均出租率97.74%，2026年上半年营收5340万元、NOI率83.34%。

对照看另一条消息：9月3日，全国首单“科技创新加城市更新”主题商业不动产REIT已在深交所挂牌，发行28.31亿元，但上市首日较发行价下跌10.99%。

一边通道扩容，一边首日破发。改造类资产的定价，已经从看方案转向看出租率和NOI。

3. 哈尔滨：危房原拆原建，一天开工一处

9月18日9时30分，哈尔滨道里区城乡路293号“原拆原建”项目正式开工，D级危房启动解危拆除重建。

这栋楼建于1975年，62户、总建筑面积2734.41平方米，长期只通电，没有上水、燃气、供暖配套。开工前，62户已全部签订委托代建协议，签约率100%。

随这一处启动，道里区已有建议街37号、经纬二道街38号、城乡路293号三处点位开工。建议街37号2021年突发火灾后整栋转为D级危房、居民被迫搬离，按目前进度预计2027年春节前回迁。

制度依据是2026年2月印发的《哈尔滨市城镇危旧住宅房屋自主更新原拆原建工作指导意见（试行）》：针对单户面积小、共用厨卫的非成套住宅，规划允许范围内可增加不超过30%建筑面积，全部改成带独立厨房卫生间的成套住宅；政府免收土地出让金、契税、人防费等多项费用。

三方分工也划清了：政府负责政策制定与统筹协调，国有企业参与改造实施，居民作为改造主体全程参与决策监督。

过去老楼解危只有征收搬迁一条路。现在多了原位重建这条：不搬家，但房子是新的。

板块二 落地：交付、开门与埋管

4. 北京石景山：30户居民，交房即交证

9月18日，石景山区八角街道八角路小区22号楼原拆原建项目完成集中交付，2户居民代表当场领取不动产权证书，实现“交房即交证”。这是石景山全区首个老旧住宅原拆原建试点。

22号楼始建于1971年，30户居民长期三户共用卫生间。传统老旧小区改造只修补外墙保温、上下水管道、路面，改不动原始户型缺陷和公共配套不足。

这次走的是五方联动：街道、社区、相关部门、产权单位、居民，把群众沟通、政策宣讲、诉求处置贯穿全周期。结果是意愿征询、方案确认、腾房签约、缴费交房四个关键节点，同意率均为100%。项目在社区设临时办公点驻点答疑，遇到复杂产权历史遗留问题，多次邀请律师、公证处现场研判，并赴河北、天津跨区域协调。

新房配齐消防设施、品牌电梯、无障碍便民设施，户型结构、采光通风、居住私密性全面升级。

老楼改造最难的从来不是技术，是那间唯一的卫生间该给谁用。四个节点百分之百同意，靠的是把账一户一户算清楚。

5. 青岛即墨：97亩织布厂，日均客流破万

青岛即墨环秀街道，由原青岛第十织布厂老厂房改造的大元1979PARK已经投运，占地97亩，商业面积3.4万平方米，属青岛市市级重点项目。

改造手法是修旧如旧。25米高的老水塔完整保留并加固，计划改为咖啡屋，游客可登塔俯瞰园区；红砖墙体、老旧梁柱、厂房轮廓全部留存；原生产车间、锅炉房、煤池子乃至职工洗澡间都做了设计改造。临街围墙全部拆除，厂区主干道与城市道路连通，成为居民南北穿行的微循环通道。

业态以老水塔为界分南北两区：南区聚酒吧、剧本杀、密室、台球、健身等强社交业态；北区是大型超市、农贸市场与烧烤一条街。

运营数据也不差：招商率80%，近50家主力门店加30余家小微商户，区域首店占比30%；日均客流突破1万人次，周末高峰约1.5万人次。园区两公里内辐射15万人口和6所学校。

打开围墙这一步，比刷墙重要。老厂房真正的价值不在于好看，而在于它重新成了城市路网的一部分。

6. 南昌：4.7万平方米老厂房，装进一个花卉市场

南昌青山湖区，江纺老旧纺织厂房改造的江纺花卉综合大市场将于9月28日正式开业。

市场规划面积超4.7万平方米，改造完整保留红砖墙、锯齿形屋顶等工业遗存风貌。施工团队的办法很巧：利用老厂房北向采光玻璃与斜屋面的建筑结构，天然适配花卉培育、展示、销售的采光需求，把原本零散陈旧的车间重构为鲜花绿植零售、花卉辅材、园林景观配套的一站式消费空间。

招商走的是“统一管理、分散租赁”，配套阶段性免租、协助证照办理。目前一期已有69家商户签约入驻，入驻率93%，整体招商目标提前完成。

属地街道组建专项助企专班，规划审批、消防验收、水电配套全程帮办代办；施工中的管线迁移、周边通行等难题现场协调解决。

项目还留了后手：依托江纺工业文化底蕴做“花卉加纺织工业文化”特色IP，联动周边江纺1953拾光小镇形成文旅集群。

工业遗存活化最常见的失败，是改完只剩拍照。把采光结构变成生产要素，才算真的留住了厂房。

7. 山西高平：2.7万户换表，90公里庭院管

高平市燃气老化管网及设施更新改造正在推进，实施单位是长焰煤层气利用有限公司。

改造清单给得很具体：更新改造2.7万户超期燃气表，更换老化中压燃气管道26公里，更新改造中压燃气管道管网7公里，更换老化庭院管道90多公里，对架空燃气管道开展刷漆防腐作业110多公里。

技术细节也交代了。东峰小区原使用普通镀锌钢管，耐腐蚀、密封性、安全性偏弱，此次全部更换为管壁更厚、抗压性更强的无缝钢管；焊接改用氩弧焊工艺，电弧稳定、无焊渣飞溅、焊缝密实牢固。

放到全国盘子里看，地下管网是“十五五”资金确定性最高的一类，约77万公里建设改造任务中，燃气管网约20万公里、排水约17.5万公里、供水约17.5万公里、供热约12万公里、污水约10万公里，燃气与排水供水合计占比超过六成。这类工程没有剪彩仪式，但漏一次就是事故。

板块三 海外对照：招标、公投与价差

8. 新加坡：1.04公顷保护区，先比方案再谈钱

新加坡旅游局9月16日启动37 Emerald Hill混合用途开发项目的概念与价格收益招标，这是乌节路振兴计划的关键节点。

地块1.04公顷，位于索美塞与Emerald Hill保护区交界处，原为新加坡华文女子学校校址，属国有土地。招标期6个月，2027年3月16日截止。

保留建筑有三栋：1925年建成、带新古典与装饰艺术风格的主楼；1930年建成、同样风格带黏土瓦坡屋顶的校长宅邸；1956年建成的现代风格宋旺相楼。

条款写得很硬：租期50年，可再续20年；最高总建筑面积16664平方米；用途以酒店和商业为主，住宅、办公、服务式公寓、学校均不允许。

评标方式是概念与价格双轨，但概念先行。保护区里的开发，先把能做什么谈清楚，再谈钱——顺序反了，项目就会一直卡在反对意见里。

9. 柏林：21.1万套缺口，对一块全民公投的绿地

9月18日路透社报道，住房与租金已压过移民议题，成为柏林9月20日市议会选举的头号话题。柏林85%的家庭租房，到2040年需新增21.1万套住宅，挂牌租金自2014年以来接近翻倍。

争点集中在腾佩尔霍夫机场旧址。这片2010年开放的公园面积接近伦敦海德公园的两倍，是世界上最大的城市开放空间之一。2014年，近三分之二柏林市民公投，要求该地块基本不开发。

如今基民盟、自民党与选择党支持局部建房，社民党、绿党与左翼党反对，主张另找地块。基民盟首席候选人施特凡·埃弗斯对《每日镜报》说：公投是12年前的事，当时的需求远没有今天这么大。反对方则回应：开放空间不是开发用地，是社会与生态基础设施。

这是城市更新里最难解的一类题：不是没钱，不是没地，是规则与民意对不上表。存量时代真正稀缺的，有时不是土地，是可协商的程序。

10. 伦敦：605套住宅，35%可负担从哪来

伦敦哈林盖区，开发商Re:shape就前Ashley House地块提交规划申请，项目名为Ashley Park，共605套住宅。

构成很特别：522套共享居住单间，加87套社会租赁住房，可负担比例35%。社会租赁部分包含22套较大户型家庭房，以及10套带独立入户门和私家花园的四居室联排。方案由DLA建筑事务所设计，一栋7层加23层组合的共享居住楼，加一栋6层可负担住房楼，配套1345平方英尺社区空间，以及一条连接Ashley Road与Down Lane Park的东西向景观步道。

申报前，团队对接了三个选区议员、九个社区团体和潜在合作方。

Re:shape联合创始人查理·盖纳把商业逻辑讲得很直白：投资聚焦高连通性、住房需求强、但传统开发越来越难落地的伦敦区位；共享居住能解锁这类地块，并产生足够价值来交付社会租赁住房和社区收益。

用市场化的共享居住去反哺社会租赁，这是一套可复制的价差结构。国内城中村改造和老旧小区增容，缺的正是能把两类产品捆在一起算的那套算法。

结尾

今天这十条指向同一件事：城市更新开始拼程序能力。

住建部把立法和四项机制摆上台面；哈尔滨用一份试行意见把增容30%和免收费用写死；北京石景山靠五方联动做出四个100%；新加坡把1.04公顷保护区先拿出来比方案；柏林则卡在十二年前的一次公投上。

钱的问题正在被解决，程序和共识的问题才刚开头。

从抢项目走向谈规则，这正是存量时代城市更新的分水岭之路。

你所在的城市，老楼原拆原建走到哪一步了？欢迎留言说说。