2026年7月，深圳新房市场仍在“温和筑底”修复，环比呈现“量缩价高”状态，同比成交大幅回升趋势；二手房则整体“持稳”；宅地供应延续“精供”路线。

1、新房：量缩价升、结构性驱动显著

2026年7月深圳新房（商品房口径）供应面积18.3889万平方米，同比下降69.99%、环比下降55.71%；成交面积47.9503万平方米，同比增长38.58%、环比下降28.87%；成交均价65962元/平方米，同比上涨18.58%、环比上涨22.48%；成交金额316.29亿元。就新房住宅口径（含住宅+别墅+住宅公寓）而言，7月供应面积9.7733万平方米，成交面积40.8926万平方米，同比增长47.63%、环比下降4.79%；成交均价69922元/平方米，同比上涨16.55%、环比下降3.57%；新房住宅成交3887套，同比上涨34.82%、环比下降11.43%。当月呈现"供应季节性大幅收缩、成交企稳修复维持、均价同比显著上行"的组合特征，核心源于结构性成交向核心区豪宅集中。

2、土地：缩量提质、光明宅地数年后首度溢价

7月涉宅土地成交1幅（含纯住宅、商住、综合口径），成交用地2.8044万平方米、成交总建6.58万平方米、成交总价15.05亿元，成交总价同比下降92.4%、环比下降90.41%；楼板价22872元/平方米，同比下降75.82%、环比下降75.82%；溢价率18.88%，同比下降83.53%，但此次光明宅地出让结束三年的“零”溢价，出现宅地首次溢价成交，体现出外围区核心区宅地的受青睐程度在回温增强。本月无涉宅土地供应。土地市场延续"缩量提质"供地模式，单幅成交集中于光明板块。

3、二手房：量稳价企稳、成交房源分化

二手房官网总量口径7月成交6018套，同比增长3.49%、环比下降5.33%；成交面积62.35万平方米，同比增长4.77%、环比增长2.74%。二手房市场呈现出500万下房源成交价格趋向调整，中高端800万以上总价房源价格趋向走热的分化。总体官网端量能稳健、备案端价格企稳，二手活跃度整体维持在合理区间。

4、商办：商业放量、办公量缩价升

7月商业供应0.1504万平方米，成交1.7086万平方米，同比增长45.07%、环比增长9.19%；成交均价36683元/平方米，同比下降12.15%、环比上涨4.55%。办公供应8.4651万平方米，成交5.3323万平方米，同比下降6.02%、环比下降76.71%；成交均价45151元/平方米，同比上涨20.24%、环比上涨124.2%。商办市场呈现商业稳步放量、办公量缩价升的分化格局。

一

2026年7月全国宏观政策环境延续"稳定、精准、宽松"主基调，“稳定房地产、住房消费、好房子标准”成为热词，政策主调从“防风险”到“筑屏障”稳市场。7月30日中央政治局会议对房地产领域的表述精简为"稳定房地产市场"七字，较4月会议"努力稳定房地产市场、扎实推进城市更新"的措辞更为精炼，且高层再次重申"稳定"这一诉求，政策基调保持延续。

本次会议将房地产相关部署纳入"筑牢经济社会安全屏障"的整体框架统筹安排，明确要实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险；同时提出"实施好更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策""加大逆周期调节力度"。房地产虽未获直接加持，却将间接受益，在适度宽松的货币政策定调下，下半年LPR仍有下调空间。

令人关注的是，过去的7月“住房消费”第一次写入“十五五”扩大消费规划，并跻身于大宗消费的首位，彰显出对住房的重视度，凸显我国对住房消费的顶层设计在变革和重新定调，也是释放下半年全国楼市全新的导向信号。其中北京的“8.7”楼市宽松新政迅速出台，均凸显延续对存量政策优化的市场主调趋势。

深圳独特楼市政策方面，7月深圳整体楼市政策平稳，其侧重城市更新盘活与安居房等规则优化调整为主，总体楼市主调宏观主要以延续“429”新政为主。

“429”新政持续在市场效应，核心区的购房仍然比较活跃。而回顾来看，4月29日深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（深建字〔2026〕86号，4月30日施行）。限购优化上，符合条件的深户及连续缴纳社保或个税满1年的非深户家庭可在福田、南山、宝安新安街道增购1套，深户家庭限购由2套增至3套、非深户由1套增至2套，持居住证非深户家庭可购1套。公积金提额上，个人贷款额度由60万元提至70万元，家庭由110万元提至130万元，首套上浮比例由40%升至60%，多种情形可叠加，家庭最高可贷约351万元。

综合来看，宏观环境延续"精准有效、优化供给、多渠道盘活、存量优化"的宽松主调趋势，深圳政策力度精准靶向核心区改善需求，政策效果初步呈现"核心区化、精供优供、缩量提质"特征。

二

2026年1至7月深圳新房住宅（商品住宅口径，含预售+现售）供应节奏呈现"淡季少供、放量集中"特征。其中7月的供应相对“低迷”。

数据来源：克而瑞监测

2026年深圳新房住宅成交均价逐月呈现高位波动特征：1月70547元/平方米、2月64762元/平方米、3月64564元/平方米、4月60356元/平方米、5月64115元/平方米、6月72510元/平方米、7月69922元/平方米。7月均价同比上涨16.55%、环比下降3.57%，均价高位主要由南山、福田核心区高总价改善项目结构性拉动，而非全域普涨。

数据来源：克而瑞

基于住宅成交均价拉升，深圳全市新房成交均价也呈现结构波动。

上图显示，深圳全市新房商品房口径均价在2025年11月与2026年7月出现两次高位跳升，反映高端项目集中网签对整体均价的阶段性拉动效应明显（数据来源：克而瑞，商品房口径）。

2026年7月各行政区新房住宅成交呈现"南山领跑、龙华龙岗宝安放量、坪山光明低价走量"的梯度分化格局。南山区成交9.7893万平方米、成交均价137202元/平方米，量价双高领跑全市；福田成交1.0104万平方米、均价96991元/平方米；罗湖成交0.675万平方米、均价65633元；宝安成交5.847万平方米、均价54056元/平方米；龙岗成交6.0882万平方米、均价44700元/平方米；龙华成交7.5389万平方米、均价55424元/平方米；盐田成交1.5469万平方米、均价53045元/平方米；坪山成交2.0606万平方米、均价31679元/平方米；光明成交5.1476万平方米、均价39781元/平方米；大鹏成交0.1047万平方米、均价23466元/平方米。

上图显示，南山以高价高量占据金额高地，龙华、龙岗以中价放量支撑成交面积，坪山、光明、大鹏则以低价段走量，区域价格梯度特征清晰（数据来源：克而瑞，商品住宅口径）。

成交总价段方面，7月1500万以上成交比例有所回升，占比为7.08%，环比上个月3.5%提升3个点。令人关注的是，500万以下占比达到56.09%，也相对高于上个月的55%，说明成交两端呈现“双分化”走势。

数据来源：克而瑞深圳区域监测

面积段方面，7月深圳90平方及以下成交住宅占比有所提升，达到36.40%，说明本月刚需盘成交比较活跃；与此同时，90平方以上成交占比达到63%，说明市场的购买主力集中在90平方以上，甚至144平方以上成交比重也达到10.72%。

数据来源：克而瑞深圳区域监测

户型段方面，3-4房占据市场成交主流，7月占比达到93.6%，说明改善型房型成为市场主要购买力。

数据来源：克而瑞深圳区域监测

2026年7月全市新房库存104214套，同比增长6.58%、环比下降2.68%；库存面积1184.1543万平方米，同比增长8.64%、环比下降2.17%。分去化周期看，3个月去化19.1个月、6个月22.3个月、12个月23.6个月、24个月20.0个月、36个月23.1个月，整体去化周期处于中高位。分区库存及12个月去化周期呈现显著分化：龙岗23127套、31.1个月，宝安17756套、22.2个月，龙华13308套、14.3个月，坪山8843套、33.3个月，南山8199套、14.7个月，光明7909套、11.8个月，深汕7590套、160.2个月，罗湖6505套、31.9个月，福田4450套、37.8个月，盐田3893套、74.6个月，大鹏2634套、86.3个月。深汕、大鹏、盐田去化压力等级最高，龙华、光明、南山去化压力相对较轻。

上图显示，深汕库存去化周期高达160.2个月，与南山、光明的10—15个月形成鲜明对比，库存区域分化持续固化（数据来源：克而瑞；监测范围：深圳市各行政区）。

新房住宅库存方面，截止至2026年7月深圳新房住宅全市（含现售+预售）库存为6.08万套，其中预售住宅下降至近2万套，但现售库存为4.02万套，整体现售住宅近6个月去化周期达到33.2个月，现售去化压力相对较大。

根据克而瑞监测，2026年7月深圳案场来访组数呈现环比下降趋势，五个周度案场来访组数达到4.49万组客户，低于上个月的5.3万组，平均盘均认购转化率为3.4%，低于6月的4.2%，但总体保持一定热度。

事实上，过去的7月深圳新增预售楼盘只有4个，比较少，开盘的项目也比较少，开盘去化率比较高的仍为豪宅盘为主，主要为观潮府三次加推。

数据来源：克而瑞深圳区域监测

总体来看：2026年7月新房住宅成交3887套，成交量维持年内中高位；同期供求比仅0.24，供不应求特征明显，反映当月案场成交活跃度总体处于较为积极的区间。

2026年7月深圳新房住宅成交金额TOP10项目（含普通住宅、别墅、酒店式公寓）呈现南山系豪宅主导格局。中信城开信悦湾（南山蛇口，中信集团、佳兆业）以29.24亿元居首，成交均价245308元/平方米、成交37套；安缇雅苑（南山深圳湾超总，中海地产）25.26亿元，成交均价190454元、成交51套；绿景白石洲璟庭（南山华侨城，绿景集团）11.44亿元，成交均价112098元、成交96套；深圳湾澐玺（南山粤海，华润置地、中海地产）10.14亿元，成交均价179243元、成交21套；湾啟紫荆府（南山前海，招商蛇口、前海控股）8.32亿元，成交均价104198元、成交66套；中海云颂玖章（龙华民治，中海地产）7.26亿元；深铁珑境（龙华大浪，深圳地铁）6.65亿元；润宏城（光明凤凰，华润置地、宏发集团）6.59亿元；CCG联泰超总湾（南山红树湾，联泰地产）6.57亿元；鸿荣源CITY X观城（龙华观湖，鸿荣源）6.11亿元。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

上图显示，TOP10中南山板块占据6席，且金额前5均位于南山，豪宅项目对当月成交金额的贡献度极高，印证均价高位波动源于结构性拉动（数据来源：克而瑞，含普通住宅、别墅、酒店式公寓）。

三

根据克而瑞监测，深圳涉宅土地（含纯住宅、商住、综合，招拍挂口径）2026年逐月成交呈缩量态势：3月成交1幅、成交用地12125平方米；4月1幅、13078平方米；5月1幅、169735平方米；6月3幅、63329平方米；7月1幅、28044平方米。7月宅地成交集中光明凤凰板块（深土交告[2026]41号／A512-0092地块），成交总建6.58万平方米、成交总价15.05亿元、楼板价22872元/平方米、溢价率18.88%，拿地房企为招商蛇口。当月供地延续"缩量提质"特征，热门板块分布向具备产业与配套支撑的区域倾斜。

2026年宅地成交溢价率逐月走势为：5月0%、6月114.66%、7月18.88%。7月溢价率较6月高位显著回落，同比亦下降83.53%，反映在单幅底部区域成交格局下，市场竞拍热度较6月核心地块高溢价成交降温，回归理性。

7月光明地块（深土交告[2026]41号／A512-0092地块，光明区，成交总价15.05亿元、楼板价22872元/平方米、溢价率18.88%）为当月唯一涉宅成交地块，成交房企为招商蛇口。

数据来源：克而瑞监测

回看今年来看，这是招商蛇口在深圳拿的第一个宅地。事实上，近期招商蛇口在全国加速拿地的步伐，比如其以总价约23.4亿元竞得东莞松山湖编号2026WR003号住宅用地，折合楼面价约18795元/平，溢价4%。其他的房企，保利、中海、绿城、越秀均保持一定的拿地节奏。

而结合1—7月宅地成交总体格局看，深圳涉宅供地整体缩量、成交高度集中于个别板块，市场对优质地块的争夺仍具选择性，底部区域地块以低溢价或底价成交为主。

四

根据克而瑞监测，深圳二手房官网总量口径2026年逐月成交套数为：1月6880套、2月3083套、3月6928套、4月7280套、5月6850套、6月6357套、7月6018套。7月成交6018套，同比增长3.49%、环比下降5.33%，量能保持稳健，2月因春节季节性扰动出现明显低点。

上图显示，2026年二手房官网成交除2月季节性低点外，整体维持在6000套以上，7月成交6018套延续稳健态势（数据来源：克而瑞，官网总量口径）。

根据克而瑞监测，区域成交方面，2026年7月龙岗以1312套居首，福田1106套，罗湖923套、南山887套、宝安736套依序位居其后等，形成"龙岗量能领先、福罗南宝紧随"的成交格局。

根据克而瑞监测，深圳二手房备案口径成交均价（含普通住宅、别墅、酒店式公寓、商业、办公）2026年逐月为：1月53578元、2月54166元、3月54130元、4月54257元、5月54920元、6月56014元/平方米、7月56055元/平方米。7月备案均价56055元，同比上涨5.79%、环比上涨0.07%，呈现"以价换量"背景下价格逐步企稳的特征。

数据来源：克而瑞深圳区域监测

上图显示，二手房备案均价自2026年初的53578元逐步回升至7月的56055元，价格在成交量支撑下企稳回升，以价换量特征渐趋收敛（数据来源：克而瑞，备案口径，含普通住宅、别墅、酒店式公寓、商业、办公）。

根据克而瑞监测，整体2026年7月深圳二手房挂牌量保持高位，仍在8万套以上的规模，访客环比有所降温，但同比保持回升趋势。

整体来看，官网口径7月成交6018套、同比增长3.49%，成交面积62.35万平方米、同比增长4.77%；备案口径6月成交5493套。两口径量能均维持相对稳健，反映二手市场交易活跃度整体处于合理区间，挂牌与带看保持一定的活跃度。

数据来源：克而瑞深圳区域监测

五

根据克而瑞监测，2026年7月深圳城市房企全口径销售成交金额TOP10合计达到133.41亿元，呈现环比小幅回落。其中中海地产以43.06亿销售额名列第一，华润置地以13.88亿位居第二，招商蛇口则以13.06亿位居第三。整体销售额TOP10上榜门槛为5.76亿，中海地产保持市场“活力”，其销售额与第二名的差距超过近30亿。央国企持续霸榜与领跑深圳楼盘的销售额。

总体来看，从深圳在售项目背后的开发商房企看，2026年7月成交金额TOP10项目主要由中海地产、华润置地、招商蛇口、绿景集团、深圳地铁、鸿荣源等主体贡献，其中中海地产以安缇雅苑、中海云颂玖章两项目上榜，华润置地参与深圳湾澐玺、润宏城开发。央国企与本地房企平台在深圳核心区高端市场竞争格局清晰，与全国销售榜头部集中态势相互呼应。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

与此同时，全国房企销售额方面，2026年1—7月全国房企全口径销售金额TOP10依次为：保利发展1500亿元、中海地产1494.6亿元、华润置地1306亿元、招商蛇口1098.6亿元、建发房产733亿元、中国金茂667亿元、绿城中国655亿元、越秀地产560亿元、滨江集团512.9亿元、万科地产416.8亿元。权益榜方面，中海地产以1375亿元居首，保利发展1182亿元、华润置地908.9亿元紧随其后。操盘面积榜方面，保利发展629万平方米领先，中海地产497.1万平方米、绿城中国488万平方米次之。

全国房企1—7月核心榜单对比

上图显示，中海地产权益销售金额1375亿元反超保利发展居权益榜首位，反映其项目权益比例较高、操盘质量稳健（数据来源：克而瑞，全国房企1—7月销售金额）。

六

核心关键词：延续温和“修复”，市场仍需要“巩固”！

综合判断，APEC的深圳举办，及深圳产业今年的持续增长预计为深圳市场置业带来持续的“吸引力”。8月的深圳房地产市场将延续“修复”状态，但总体将处于“淡季”周期，成交量会比较温和，推盘的力度将主要观察市场反应而谋定。事实上，八九月将是房企重要的“蓄力”期，不少房企正在为“金九银十”楼市旺季在筹备，市场成交价将持续呈现“结构化”行情，从“豪宅”走热到“刚需、刚改”全面的市场化。

市场宏观方面，楼市将在7·30政治局会议"稳定房地产市场"定调延续适度宽松货币政策，叠加深圳4·29新政效应持续释放的背景下，预计下半年深圳市场延续"温和筑底、结构分化"的运行态势，核心区改善主导修复，外围去化压力仍需政策进一步托底。

6.1 政策走势预判

预计下半年延续货币宽松，降准降息仍有空间，LPR或再度下调以定向降低购房成本。深圳限购或持续从南山、福田等核心板块进一步深化松绑，需求端购房支持预计增强，公积金与税费政策仍有优化空间，城市更新、土地调规变革有望持续加码成为稳楼市重要抓手。风险提示在于市场复苏过程中预期尚需进一步巩固，政策效应向外围传导仍存不确定性。

6.2 土地市场预判

基于7月宅地缩量成交与"缩量提质"供地模式，预计核心区优质地块仍将维持较高溢价，国央企与本地平台主导格局延续，协议供地、城市更新留用地占比高的特征不变；下半年宅地供应或温和放量，预计从宝安中心区、南山深圳湾等区域向外围的龙岗、龙华等核心区保持供地节奏。风险提示在于非核心板块地块去化预期偏弱，或将出现底价成交甚至流拍，土地成交向核心区高度集中结构性分化或将持续固化。

6.3 住宅市场预判与置业建议

基于新房均价高位波动、二手以价换量、库存区域分化的现状，预计新房成交将有一一个持续筑底企稳过程，豪宅与核心区改善主导，均价受结构影响维持高位；二手房量稳、以价换量延续，价格有望在成交支撑下继续企稳；库存分化加剧，深汕、大鹏、盐田去化周期偏长的压力短期难有实质性缓解。置业建议上，建议采取"核心聚焦、外围审慎"的差异化结构性配置策略——核心区可把握改善型结构性机会，外围高库存板块需审慎评估去化周期与价格风险。